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永济新城营销策划报告北京合力道房地产营销策划有限公司2房地产市场调查房地产区域市场分析涿州市概况目录房地产项目现状及变化趋势本项目产品定位涿州市城市规划本项目营销思路3涿州市概况涿州市简介资源状况对外交通内部交通4涿州市地处河北省中部，保定市北部。市域东西横距36.5公里，南北纵距25.5公里，全市土地总面积742平方公里。东邻廊坊市的固安县，距天津港160公里，南连高碑店，距保定78公里，距省会石家庄220公里，北与北京市大兴区、房山区毗邻，距北京天安门62公里，为首都北京的南大门。涿州市位于京津冀区域经济规划的中心位置；是北京都市圈的紧密层；是河北省“一线两厢”经济发展布局一线上的中间结点。总人口62.8万，城区人口20.2万。涿州市简介5涿州市有丰富的地热资源，源于其区域特殊的地质构造。地质构造运动形成东北－西南方向断裂带和华北凹陷地槽；热流体满足国家使用标准，涿州市存有三块可开发地热田，埋藏深度2000米左右，温度50度，单井产水量每天约1600吨。因地质构成与河流冲刷等自然因素，涿州沙和砾石的储量极丰富，主要分布在冲积扇的山前地段和旧河道，应用范围广，是涿州重要的建筑材料资源。涿州是一座历史悠久的文化古城，建制已有2300多年，有着丰厚的历史文化资源，涿州是三国时期刘、关、张“桃园三结义”的故地，为“三国文化”的源头，有三国文化、郦氏文化、卢氏文化的深厚底蕴，现尚留有三义宫、辽代双塔、卢氏宗祠、郦道元故居、清行宫、永济桥等历史人文景观。资源状况•涿州到北京有107国道、京石高速路和京广铁路等多条高速通道，从涿州到北京除了每天四列的火车外，还有917等长途公交车，由天桥通向涿州城乡。从北京六里桥出发，驱车沿京石高速，近半个小时就可以到涿州地界。轻轨5号也将延伸到涿州。6对外交通涿州市区•根据规划，涿州城市道路将形成“九纵八横、两环”的布局结构。•九纵：由西向东分别为原107国道、棉花营东大街、规二路、教军场街、东兴大街、知味坊街、火炬路、经二路、东环路。•八横：由北向南分别为北外环路、滨河二路、北环路、华阳路、范阳路、冠云路、三义街-龙马路、南环路。•两环：内环由滨河二路、经二路、冠云路、棉花营东大街组成。外环由北外环路、东环路、三义街-龙马路、原107国道组成，是对外高等级公路与城市道路相衔接的主要道路，承担涿州外围绕城的过境交通.7内部交通8涿州城市规划涿州总体规划发展战略涿州城市定位与功能定位涿州城市总体布局诼州产业规划新政府的迁移对北部地区的发展有着重大的意义大北京经济圈9根据《涿州城市总体规划（2005-2020年）》，今后10年，涿州城市主要向东向北发展，实现“东拓北延，适当西展，滨河城市”的空间发展战略。涿州总体规划发展战略依托城市西侧、北侧的河道以及改为内河的原西关河，通过整治河道，增加两岸绿地提升城市的环境品质优化城市景观，体现滨河城市的特色。东拓北延，适当西展，滨河城市北延：向北延伸到拒马河。在北部建设新行政中心，结合轨道交通客运站的建设，形成全市公共服务设施中心。将沿107国道的南拒马河适当向西推出1公里左右，外迁107国道，使原107国道成为城市道路。涿州城区跨过京石高速公路向东发展到东张村村西。10涿州在大北京都市圈的功能定位：北京以南的新城、旅游休闲胜地，北京的产业扩散基地，为北京服务的都市型农业基地。涿州市确立了现代化中等城市和京郊生态新城的发展目标。涿州城市定位与功能定位大北京都市圈的功能定位，有助于涿州产业环境的进一步优化，经济环境的进一步提升，有助于吸引更多的北京客群，促进涿州房地产市场快速稳健的发展。11两心：北部全市公共中心、西部老城区副中心。两轴：南北向的玫瑰大街发展走廊、东西向的范阳路发展走廊。四片：老城片区、城南片区、城北片区、城东片区涿州城市总体布局涿州城区将形成“两心、两轴、四片，绿色环绕河滨城”的总体布局。玫瑰大街发展走廊全市公共中心老城区副中心范阳路发展走廊玫瑰大街发展走廊全市公共中心老城区副中心范阳路发展走廊12涿州市未来的产业规划将分为三个区域，即北部的生态旅游观光带、西部的现代农业发展带和南部的绿色产品生产带。产业规划生态旅游观光带现代农业发展带绿色产品生产带13新政府的迁移对北部地区的发展有着重大的意义14涿州地处大北京经济圈紧密层，涿州的土地和劳动力的低成本优势进一步凸显，具备北京高能资源聚集和涿州低成本优势对接的优越条件。随着京、津、冀一体化进程的加快和环渤海经济区合作机制的形成，冲破了长期以来难以逾越的体制和思想障碍。京涿之间生活将更加便利，也使涿州真正融入了一个充满生机和巨大潜力的大市场。大北京经济圈15环北京经济圈大七环示意图16涿州房地产区域市场分析涿州房地产价格趋势涿州房地产市场发展趋势涿州房地产市场供应趋势17涿州房地产开发价格趋势随近几年着涿州经济发展，人们收入稳步增涨，以及政策对城区建设的有力倾斜使房地产开发处于一个快速发展阶段。价格迅速拉升，升值潜力极大。5000~75004000~46002500~35003500~4000900~13002000~25002004年2005~2006年2010年2009年2008年2007年元/平米涿州房地产价格走势18涿州房地产市场发展趋势项目大盘化市场需求不均衡北部新城区热点化客户扩大化项目品质化19市场需求不均衡这主要对涿州购买人群的对物业购买的特殊表现性的总结：价位差很大一部分会体现在与北京交通联系是否密切，而不是到涿州是否便捷。示例：高价房源均分布在通往北京高速和国道附近及917公交沿线上，在这一沿线的楼盘，无论目前周边配套怎样，只要给予适当发展和品质的炒作便能轻易获得较高价格，而不在这一沿线上的楼盘,如云景城、嵘御航城等楼盘，距涿州城区较近，因进京交通相对不便，销售售价就不如通往北京交通便捷的沿线楼盘！20北部新城区热点化北部建设力度增大，政府的向北部的迁徙，北部产业发展方向的进一步明确，人们对北部地区长远发展的坚定预期，无不在加快北部区域经济发展、房地产的发展。所以，我们坚定的相信涿州北部明天会更好！21涿州房地产市场供应趋势•随着涿州新城区规划的逐步实施，住宅潜在供应量有放大趋势。•新增住宅逐渐从以老城城区中心为主转向以新城区为主。•住宅规模化开发将成为市场的趋势。•据称2011年开发体量将达到300万平。随着涿州住宅市场的逐渐成熟，城区中见缝插针式的开发方式已到了尽头，按照现代生活方式，大规模地整合资源，缔造成熟社区的“大盘开发模式”已成为开发商最大限度地发挥资源优势，降低成本的最有效途径。22涿州房地产市场调查城上城天保郦景鸿盛凯旋门名流涿郡东区…….231城上城2富景华庭3联合一号院4理想城5天保俪景6华福嘉院7翔天万和城8凯旋城9中心城10竹语堂11金竹首府12公园一号13嵘御航城14宏远景园15云景城16富力花园17惠友旺角18汇元·尚品19名流一品20紫荆尚城21蓝天美林湾22北京公馆23名流涿郡东区2315823城上城开发商：涿州鹏润房地产开发有限公司项目地址：涿州市107国道大石桥北50米售楼电话：0312-6675111/222/333体量规模：占地20万平方米，建筑面积48万平方米各期规模：一期6栋多层洋房（6层），2栋高层（34层），1476户（多层456户，高层1020户）；二期7栋高层，26层和34层；三期8栋高层，26层和34层。现推期数：三期9#楼、5#楼。户型及面积：80-90平方两居为主价格：均价7000元∕㎡车位：地下车位（未定价）地上车位（免费）产权：70年产权付款方式：可贷款（当地户口）首付50%周围交通：917公交1小时直通北京六里桥物业：0.30元-1.20元/平米月;鹏润物业车位：1:1宽带：宽带预留供水系统：市政统一供水暖气：集中供暖塑钢窗，品牌门。买房送户口，90%客户来自北京，付全款的占40%，投资的较多.2425城上城ART--DECO风格外立面，66.8%绿化率；136000平米社区园林，400米蜿蜒景观大道，8000平米人工湖，成片滨河原生林；社区四星级酒店配套，5万平米风尚中心商业圈.中小学:西丁小学、涿州市第一中学;综合商场:华普超市、华冠超市、惠友超市、汇金商场;幼稚园:二幼;银行:工行、农行;邮局:涿州邮政局;医院:北京儿科医院;休闲娱乐设施:华阳公园、北关公园.社区双会所，足球场、篮球场、羽毛球场、网球场；社区9班双语幼儿园与18班全日制小学，聘请北京名校老师，让孩子跑赢在起点；917公交新总站入驻小区，出门即为始发站，40分钟直通北京六里桥，让您一路坐着出家门；京石高铁，建成12.5分钟直通北京西站，未来升值潜力巨大！26天保郦景开发商：天保房地产开发有限公司项目地址：涿州市华阳路售楼电话：0312-37872223789888规模体量：建筑规模20万平米，共2406户22栋，板塔结合，现售8号、9号楼。户型及面积：35平米风情一居，60—80平米两居，90平米以下户型占75%。价格：7000元∕㎡车位：地下车位（未定价）地上车位（免费）产权：70年产权付款方式：可贷款（当地户口）首付30%2012年11月交房，50%的本地客户。周围交通：北京市917路公交车物业：天保集团绿化率：35%车位：地下停车场宽带：宽带预留供水系统：市政统一供水暖气：壁挂式采暖、天然气能源天保郦景设备装修：塑钢真空玻璃窗品牌电梯（24小时监控探头，紧急呼叫对讲）楼宇对讲：单元入户设可视对讲系统外墙颜色：灰白黄配套设施：超市：惠友超市银行：中国农业银行农村信用社市场：华阳建材城学校：涿州市第一中学涿州实验中学涿州市第二中学地质中学联育中学北新中学铁中双塔中学幼儿园：涿州市第一幼儿园艺术幼儿园蓝天幼儿园育翔幼儿园医院：保定市第二中心医院涿州市医院（北大附属医院）清凉寺卫生院27天保郦景近期价格走势天保郦景户型展示2829鸿盛*凯旋门开发商：涿州市鸿盛房地产开发有限公司详细地址：涿州市东兴北街与永济中路交叉口西行200米路北售楼地址：东兴北街与永济中路交叉口西行200米路北售楼电话：0312-3853288项目体量：占地18万㎡，规划建面50万㎡，共21幢、最高31层、自带商业。自称是涿州第一大盘。（2011年以前是）主力户型：110-140m2,价格：7200元∕㎡2010年11月初二期2,10,11号楼开售，2010年4月5、10号楼排号预计2011年12月入住车位：地下车位（未定价）地上车位（免费）产权：70年产权付款方式：可贷款（当地户口）30%法式建筑绿化率39.9%，园林绿化面积超过7万平米，约108亩，是涿州在售项目中园林面积第一大的。未来三期，在项目北侧，将建成涿州最大的屋顶园林——普罗旺斯空中花园，超过一万平米。项目自身园林+项目专享的250亩公园，让凯旋门业主户均享有的绿地面积已经达到59.6平米。项目中心园林景观，是18000平米的凡尔赛中央广场和欧式庭院两大组团组成，也是涿州第一大的社区中心园林。社区商业面积超过60000平米，是涿州在售项目中最大的。凯旋门的楼间距是涿州在售项目中最大的，最大处达到150米。项目三期将建设涿州住宅项目中面积最大的游泳池。涿州第一家设计270度视野景观飘窗的项目。涿州唯一的欧式风格项目。小区内设36个班的北京名牌小学，和双语幼儿园。30鸿盛*凯旋门鸿盛*凯旋门价格走势31鸿盛*凯旋门配套设施周边配套项目向南，距离华阳路仅900米，距离范阳路商业中心仅1800米。–项目向西，距离市政府大力整顿的拒马河生态工程，直线距离仅1400米，城市绿肺近在咫尺，未来涿州市拒马河南岸，将是整个城市空气质量最好的区域，夜晚将会看到比北京更美的星空。–为了配合市政府发展规划和城市升级，凯旋门将建设涿州第一家四星级酒店。–项目向西1500米，是涿州一中，省重点中学；–项目向西2000米，是涿州体育场、体育馆，大型运动健身设施非常齐全。–项目西北方向仅2300米，是京都高尔夫球场。–凯旋门，是涿州未来中央居住区的核心。高铁：京石高铁2011年底通