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高层楼宇验收与接管工作执行标准一、物业的验收程序1.目的规范公司物业验收程序，确保物业验收工作得有效控制，以便对物业进行全面接管，保证物业入住工作顺利进行。2.适用范围适用于公司所承接的物业的验收，与房产开发商的交接。3.职责（1）物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后，总物业经理负责指定主管人员，各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。（2）验收小组负责对物业原设计图纸，设计变更、竣工图和设备出厂合格书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。（3）验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求、设备的安装数量、安装位置及竣工图进行验收。（4）验收小组对物业按运行系统验收，主要验收供电系统、给排水系统、土建工程、装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统、电梯系统等。（5）由总物业经理与发展商办理接管手续。4.工作程序（1）验收的准备验收小组根据发展商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划、验收标准。（2）验收的实施①验收小组依据验收计划、标准、按专业分工进行预验收。②在预验收过程中，检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回到发展商，然后由发展商督促施工单位进行整改。③对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。④楼宇的实物验收，应注意：对每套单元房的水、电、土、建、门窗、电器设备进行全面检查，并检查结果记录在《楼宇接管验收清单》中。⑤设备的实物验收，要做到符合以下几点：a.图纸设计与设备的规格型号数量符合；b.主要设备、设施的安装位置与安全质量符合；c.设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在《设施、设备接管验收清单》中。⑥对物业的其他配套系统、设施进行验收，验收结果记录在《设施、设备接管验收清单》相应的表格内。⑦移交档案、资料验收：根据验收记录提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在《楼宇资料交接清单》中。（3）办理正式物业验收移交手续，将全部档案资料存档，物业管理公司正式接管。二、接管验收应检索提交的资料1.产权资料：（1）项目批准文件。（2）用地批准文件。（3）建筑执照。（4）拆迁安置资料。2.技术资料：（1）竣工图------包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。（2）质地勘察报告（3）工程合同及开、竣工报告。（4）工程预决算。（5）图纸会审记录。（6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。（7）隐蔽工程验收签证。（8）沉降观察记录。（9）竣工验收证明书。（10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书。（11）新材料、构配件的坚定合格证书。（12）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。（13）砂浆、混凝土试块报告。（14）供水、供暖的饿试压报告。三、物业档案资料移交在实施物业管理之前，发展商应向管理公司移交物业的各类资料：1.综合资料（1）项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批准文件及计划批准文件（永久）。（2）建设许可证、工程建筑报表（永久）（3）工程招、投、定标书（永久）。（4）上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久）（5）征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）。（6）初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）。（7）施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久）。（8）单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）。（9）工程勘测资料：地质图勘测报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料9永久）。（10）竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）。（11）工程决算书，三算表（永久）。（12）消防设施验收合格证（永久）。2.土建资料（1）主体隐蔽工程验收记录（永久）。（2）图纸会审和设计修改变及联系单（永久）。（3）事故处理记录（永久）。（4）建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。（5）原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料代换审批单、试件试验报告（长期）。3.给排水、消防资料（1）开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。（2）图纸会审及设计修改变更通知（永久）。（3）事故处理及探伤记录（永久）（4）隐蔽工程验收记录（记录）。（5）材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）。（6）管线标高，位置、坡度、测量记录（永久）。（7）试水、闭水试压试验记录（永久）。（8）设备调试记录（永久）。（9）管线清洗、通水、消毒记录（短期）。4.电气资料（1）开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。（2）图纸会审及设计变更通知（永久）（3）事故处理及探伤记录（永久）。（4）隐蔽工程验收记录（永久）。（5）防雷电阻接地实测记录（永久）（6）引下线焊接记录（永久）。（7）材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）。（8）绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）。（9）空调资料、动力、通有线电视资料。5．施工图（竣工图）（1）总平面布置图（包括综合系统图）（永久）。（2）建筑施（竣）工图（永久）。（3）结构施（竣）工图（永久）。（4）给排水、消防施（竣）工图（永久）。（5）电气施（竣）工图（永久）。（6）空调施（竣）工图（永久）。（7）智能化系统施（竣）工图（永久）。（8）通讯施（竣）工图（永久）。（9）液化（煤）气施（竣）工图（永久）。6．声像资料（1）建筑前后的现状、側立面照片（永久）。（2）内外景观照片（永久）。（3）建筑小品。（4）工程奠基、开（竣）工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪裁、题词照片、录音、录像（永久）。（5）工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。（6）其他四、物业接收工程项目的验收依据1．所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准是：工程建设标准规范分类汇编，计____分册;其中已经修改分册）。2．前期施工合同（协议）制定的标准、要求。3．左右的各专业施工所用的施工图、竣工图、设计变更单。4．所有的设备、材料等的技术说明书和安装使用说明书，设备、制品和主要材料等的清单、合格证等。5．隐蔽工程验收记录和中间试验记录。6．工程质量事故处理记录。7．前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）;分项、分部、单位工程质量检验评定记录。8．设备试压、试运行合格报告等。高层楼宇验收与接管工作执行标准土建分包各机电分包总包发展商（甲方）机电顾问建筑顾问物业管理公司制定验收表格及竣工图注：验收文件要求（必须带有中英文）;1．有关部门政府部门消防及设备合格使用说明。2．竣工图纸3．设备清单。4．验收设备表及技术说明书审核有关材料修改进行验收高层楼宇验收与接管工作执行标准附：物业工程移交项目表项目评价存在问题整改建设电气系统高、低压配电室主要机电配电箱楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱防地接地系统其他空调系统中央空调机组冷冻空调机组水泵、换热器等设备地热系统暖通管路系统公共区域暖通用管井燃气设施管井公共区域燃气设施管井按照验收表及图纸验收，并将遗漏工程记录楼宇排气设施其他给排水系统公共区域生活用水管井储水箱（池）、管路草坪等浇灌设施卫生洁具等设施排水管路等设施公共区域排水管井化粪池及排污设施公共区域排污管井及管路其他高层楼宇验收与接管工作执行标准（续）项目评价存在问题整改建设电梯系统电梯轿厢及设备井道与底坑附属设备曳引及其他设备井道照明等井道门等电气控制设备系统其他消防系统车库各种指示标志灯喷淋头/烟、温感探头消火栓管路及设备灭火器等设备消防水池（箱）消防电气控制设备监控中心设备其他通信网络系统电话系统设备楼宇电话插座等有线电视设备楼宇有线电视插座等公共广播/应急广播设备音响设备高层楼宇验收与接管工作执行标准（续）项目评价存在问题整改建设楼宇监控系统楼宇监控设备系统楼宇监控的各种传感器等办公自动化系统办公自动化系统设备物业管理营运信息系统办公和服务系统信息服务系统智能卡管理体制系统工程计算机网络管理系统安全防范系统入侵报警系统电视监控系统出入口监控系统电子巡更系统车库管理系统综合布线系统建筑群主干线建筑物主干线水平布线楼宇工作区布线其他楼宇土建工程1．主体结构地基钢筋混泥土结构转块结构抗震性能2．外墙防水高层楼宇验收与接管工作执行标准（续）项目评价存在问题整改建设楼宇土建墙及墙面3．屋面保温隔热性能防水性能排水设施面层4楼宇地面5公共楼梯6门窗玻璃7卫生间防水8其他工程高层楼宇验收与接管工作执行标准附:物业设施交接书序号交接项目型号规格数量接收意见处理结果确认1234567891011121314151617181920管理公司经办人签名：管理公司盖章：发展商经办人签名：发展商盖章：业户入伙管理工作标准目录●入住通知●收楼须知●入住程序指南●物业移交及二次装修流程图●各项收费一览表●用户办理收楼手续凭证●用户收楼登记表●物业验收交接书●钥匙托管承诺书●防火责任协议书●楼宇验收交付书●用户钥匙发放确认书●楼宇验收整改通知单业户入伙管理工作标准入住通知书尊敬的先生/女士：您好！恭喜你选择了大厦，你使用的单元现已具备入住条件，现可以交付给您进行装修。请按照《收楼须知》的有关要求与物业管理公司联系，办理有关收楼手续。如您有不明之处，本公司随时恭候您的垂询，垂询电话：欢迎您成为本大厦尊贵的住户。物业管理公司年月日业户入伙管理工作标准收楼须知尊贵的用户：欢迎您入住大厦！在您的热切期待和盼望下，大厦现已正式交付使用！从这一刻起，我们物业管理公司的全体员工将竭诚向您提供热情、周到、优质、满意的服务。根据有关管理程序的规定，各用户在收到房地产开发有限责任公司发出的《收楼通知书》后，应到物业管理公司办理收楼入住手续。为帮助您顺利接收新单元，现将有关收楼事项和有关收楼程序为您做如下介绍：一、地址及联络方法办公地址：物业管理公司办公室电话：传真：联系人：办公时间：星期一至星期五8：30-17：00周末及公众假期休息二、携带文件租赁合同原件、发展商所发出的收楼通知书、发展商签署的收款证明书或发票、买方身份证或护照正本及影印件，若前来接收楼业户入伙管理工作标准的为委托人还需要出示委托书及被委托人的身份证/护照。若以公司名义租赁还需提交营业执照（副本）、公司法人指派授权人代表公司办理收楼手续的授权书，及被授权人的身份证/护照、正本及复印件，并携带公司证明。三、在物业管理公司办理的手续1．验证用户身份证。2．缴付管理费用等有关费用。3．验收单元。4．填妥有关表格。5．签订《管理公约》等文件。6．领取《用户手册》及《装修守则》等资料。7．交收钥匙。四、在接到楼宇入住通知书后请于3个月内到物业管理公司办理入住手续。逾期未办理者，应缴纳相当于管理费用5%每天的逾期金。超过6个月不办理入住手续的用户，管理公司将交发展商处理。五、收楼请认真查看单元内设备、土建装修、设施系统及公共通道是否有损坏或需维修工程。如有维修工程，请在收楼时的交接书上填写清楚，物业管理公司将尽快修理。业户入伙管理工作标准六、在物业管理公司办理二次装修手续1．介绍入住及装修有关事项，接受用户的咨询。2．填妥《二次装修申请表》等文件。3．提交有关二次装修图纸手续。4．缴付有关押金、费用。5．办理工人临时出入证。6．签署治安、消防安全及二次装修管理服务协议。7．购买或租用灭火器材。七、公共区域维修与单元内维修责任在使用期间，如公共区域因工程质量问题造成损坏，物业管理公司将进行维修。单元内如如因您使用不当造成损坏，则由您自请工人维修或支付维修费用给物业管理公司派员维修。物业管理公司年月日业户入伙管理工作标准入住程序指南通知注释：1．发展商向用户发出收楼通知书，用户须向物业管理公司预约验收楼宇的日期及时间。业户入伙管理工作标准2．用户向物业管理公司提交：租赁合同原件、发展商所发出的收楼通知书、租赁方身份证或护照正本及复印件，若前来收楼人为委托人还需要