14第十四章-用益物权

第十四章用益物权本章重点：用益物权的概念、特征和种类。第一节用益物权的概念与特征一、概念用益物权，是指权利主体对他人所有的物在一定范围内所享有的占有、使用和收益的权利。二、用益物权的特征（一）用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容，并以对物的占有为前提；（二）用益物权是他物权、限制物权和有期限物权；（三）用益物权是不动产物权；（四)用益物权主要以民法为依据，但也有以特别法为依据的。第二节土地承包经营权一、土地承包经营权的概念与特征土地承包经营权，是指民事主体(主要是农村集体经济组织成员)，为了从事种植业、林业、畜牧业，依法对其承包的集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地（耕地、林地、草地）所享有的占有、使用和收益的权利。1978年12月，安徽省凤阳县小岗村20户农民代表联名签订了分田和包产到户的契约，由此揭开了中国农村经济体制改革的序幕。图为当年参与签约的三名农民和签订的契约,被认为是全国第一份包干合同书。现珍藏于中国革命博物馆全文如下：“时间：1978年12月地点：严立华家我们分田到户，每户户主签字盖章，如此后能干，每户保证完成每户全年上交公粮，不在（再）向国家伸手要钱要粮。如不成我们干部作（坐）牢杀头也干（甘）心，大家社员们也保证把我们的小孩养活到18岁。”土地承包经营权具有以下特征：1.土地承包经营权的客体是集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地；2.土地承包经营权的主体主要是农村集体经济组织成员；3.土地承包经营权的用途是从事农业生产；4.土地承包经营权具有期限性。《物权法》第126条规定，耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满时，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。二、土地承包经营权的取得（一）基于民事行为取得土地承包经营权1.设立（创设取得）《物权法》第127条第1款规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”与《农村土地承包法》第22条的规定一致。2.流转（转移取得）《物权法》第128条规定：“土地承包经营权人依照《农村土地承包法》的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”注意：（1）流转期限不得超过承包期的剩余期限（2）不得改变土地所有权性质和土地的农业用途，即不得用于非农建设。（3）土地承包经营权的互换、转让采取登记对抗主义（二）基于非民事行为取得土地承包经营权1.以家庭承包方式取得的林地承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以在承包期内继续承包；2.以招标、拍卖、公开协商等方式设立的承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以在承包期内继续承包。三、承包人的权利和义务1.权利（1）生产经营自主权（2）收益权（3）处分权（4）补偿权（被征收）补偿的费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等。（物权法第42条）2.义务（1）合理使用土地的义务（2）缴纳承包费的义务四、发包人的权利和义务1.权利（1）监督权；（2）获得承包费的权利。2.义务（1）不得随意干涉承包人的生产经营活动；（2）无法定事由不得在承包期内调整承包地。物权法和农村土地承包法规定，因为特殊情况才可以个别调整。条件和程序是：（1）只有遇到因自然灾害严重毁损土地的特殊情况才能进行个别调整；（2）只允许在个别农户之间进行，不允许扩大范围，更不允许在全村范围内打乱重新分配。（3）允许调整的承包地只限于耕地和草地。（4）须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府批准。（3）无法定事由不得在承包期内收回土地。根据《农村土地承包法》第26条规定，发包人可以收回承包地的情况只有一种，即在承包期内，承包方全家迁入设区的市，并转为非农业户口的，发包人可以收回承包地，而且，可以收回的只限于耕地和草地，不包括林地。五、土地承包经营权的消灭1.承包期限届满；2.依法调整；3.依法收回；4.被依法征收。第三节建设用地使用权一、建设用地使用权的概念与特征建设用地使用权是指依法利用国家所有的土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。（《物权法》第135条）特征：1.客体的特定性—国家所有的土地，即只能是城市国有土地，或者依法属于国家所有的农村或者城市郊区的土地。2.目的的特定性—建造建筑物、构筑物及其附属设施3.内容的特定性—使用他人（国家）土地二、建设用地使用权的产生和期限（一）建设用地使用权的产生（设立）设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请登记。建设用地使用权自登记时设立。（物权法139条）1.划拨划拨是指将土地使用权无偿交付给土地使用人使用的行为。特征：（1）无偿性（2）行政性（3）无期限性（4）公益性——划拨建设用地的范围（第270页）划拨建设用地使用权的取得需要经过县级以上人民政府依法批准。2.出让建设用地使用权的出让是指国家以土地所有人的身份将建设用地使用权在一定年限内让与建设用地使用权人，并由建设用地使用权人向国家支付建设用地使用权出让金的行为。特征：（1）由特定国家机关代表国家订立合同（2）须经过批准后才能实施（3）转移国有土地使用权（4）有偿、有期限的要式行为出让的具体方式：（1）协议方式国家以协议方式将建设用地使用权在一定年限内出让给建设用地使用权人，由建设用地使用权人向国家支付建设用地使用权出让金的行为。但是，以协议方式出让只能在法律、法规和规章没有规定应当采用招标、拍卖的情况适用。中华人民共和国国土资源部2003年通过的《协议出让国有土地使用权规定》对此做出了较为具体的规定。（2）竞价方式竞价方式主要包括招标、拍卖。《物权法》第137条:“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”3.流转(1)转让是指建设用地使用权人与他人达成协议，以建设用地使用权为出售标的，通过收取对价的方式，将建设用地使用权转移给他人的行为。(2)互换互换是指拥有建设用地使用权的双方当事人，将各自拥有的建设用地使用权让与对方从而免除价金支付义务或者支付某些补偿的行为。(3)赠与建设用地使用权人将自己的建设用地使用权无偿给予他人并由受赠人取得建设用地使用权的行为。(4)出资出资是指建设用地使用权人以建设用地使用权作为一种资本形式加入的方式。（二）建设用地使用权的期限1.通过划拨取得的，无期限。2.通过出让取得的，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条:土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;（4）商业、旅游、娱乐用地40年;（5）综合或者其他用地50年。注意：《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，要在期满前一年提出申请，要重新与有关部门签订合同，并依照规定支付土地出让金等。3.通过转让取得的，合同的期限由当事人约定，但不得超过出让合同剩余的期限。三、建设用地使用权的内容（一）建设用地使用权人的权利1.土地使用权2.处分权包括：转让、出资、赠与、抵押、出租等。3.附属行为（二）建设用地使用权人的义务1.支付土地出让金2.合理利用土地，不得改变土地用途四、建设用地使用权的消灭1.使用期限届满而未续期（住宅建设用地使用权届满的，自动续期）；2.土地被依法征收；3.被依法收回；4.土地灭失。第四节宅基地使用权一、宅基地使用权的概念及特征宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在集体所有的土地建造个人住宅及其附属设施的权利。（《物权法》第152条）特征：1.主体的限定性—农村集体经济组织的成员禁止城镇居民在农村购置宅基地并取得宅基地使用权。2.用途的特定性—建造个人住宅及其附属设施禁止将宅基地使用权出卖或者转让。3.客体的限定性—农民集体所有的土地4.一户一宅5.初始取得是无偿的二、宅基地使用权的内容（一）宅基地使用权人的权利1.占有使用宅基地2.收益和处分（二）宅基地使用权人的义务1.按照批准的用途使用宅基地2.按照批准的面积建造房屋3.服从规划三、宅基地使用权的取得（一）宅基地使用权的初始取得根据《土地管理法》第62条第3款和省、自治区、直辖市有关《土地管理法》实施办法的规定，宅基地使用权申请人应当向农村集体经济组织或者村民委员会提出用地申请，经村民代表大会或者村民大会依民主议事程序对其申请进行审查，经讨论通过后，报人民政府批准。其中，需要使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，报乡（镇）人民政府批准，需要使用耕地的，由乡（镇）人民政府审核，经县级人民政府土地管理部门的审核同意后，报县级人民政府批准。经有批准权的人民政府批准后，由村主管机构派专人丈量划清四周，发给《宅基地使用权证》确认宅基地使用权。（二）宅基地使用权的继受取得我国现行法律不允许宅基地使用权的单独转让，但是农村村民所有的房屋的转让则不为法律所禁止，因此，农村村民私有房屋的转让势必在房屋转让时一并转让宅基地使用权，这也就是说，尽管有人不能通过初始取得的方式取得宅基地使用权，但却可以通过受让的方式继受取得宅基地使用权。此外，私有房屋依法为可以继承的标的，故宅基地使用权也可因房屋的继承而取得。四、宅基地使用权的消灭（一）宅基地的收回和调整（二）宅基地的征收（三）宅基地的灭失第五节地役权一、地役权的概念与特征（一）概念地役权，是指不动产使用人为提高自己不动产的效益而使用他人不动产的权利。地役权一般涉及两块土地，这两块土地分属于两个所有权人或者使用权人，而且这两块土地之间具有地理位置上的关联性。其中一块土地向另一块土地提供服务。需要使用他人土地的地块称为需役地，供他人使用的地块称为供役地。（二）地役权的特征1.地役权是使用他人土地的权利，以存在两块土地（需役地、供役地）为前提；2.地役权是为自己土地的便利而设立的用益物权，如，为了通行、用水、观景等。3.地役权具有从属性（164条、165条）（1）地役权不得与需役地分离而单独让与；“三不能”：一不能自己单独保留地役权而将需役地所有权或使用权让与他人。如，土地承包经营权、建设用地使用权等转让时，地役权应一并转让；二不能自己保留需役地的所有权或者使用权而单独将地役权让与他人；三不能将需役地的所有权或者使用权与地役权分别让与不同的人。（2）地役权不得与需役地分离而为其他权利的标的。如，不得将地役权单独作为抵押权的标的设定抵押。4.地役权具有不可分性即地役权不得被分割为两个以上的权利，也不得使其一部分消灭。也就是说，在地役权存续期间，需役地的所有权或者使用权分割归属于不同主体的，地役权仍然存续于原先的需役地上，各个新的需役地所有人或者使用人继续有权行使该地役权。判断：1.甲在海边拥有一幢别墅，为了方便其观看海景，甲在与其毗连的乙的地上设定了不得建高层建筑物的地役权。为方便丙观看海景，甲可以把该地役权转让给自己的邻居丙。（）2.甲地在乙地设有通行的地役权，后来甲地分割为丙、丁两地，则丙、丁两地的所有人或使用人仍得各自从乙地通行。（）3.甲为在A地上采光方便，与乙在B地上设定地役权，约定乙不得在B地上修建二层以上建筑，并办理了登记。后甲将A地转让给丙，乙在B地上修建三层小楼，丙遂请求乙去除一层，遭到乙的拒绝。乙认为：地役权乃他与甲设定，旁人不得享有。乙的主张是否成立？（）1.答：不可以。因为地役权具有从属性，必须与需役地同时存在，不能与需役地分离而单独转让。2.对。因为地役权具有不可分性。在需役地分割时，地役权在分割后的地块的利益仍然存续。3.乙的主张不成立。地役权与需役地共存亡，需役地既已转移至丙，为需役地所设定的地役权也当然转移至丙，除非甲和丙有另外约定。（物权法第164条）（三）地役权与相邻关系辨析1.地役权与相邻关系的联系（1）二者均属于不动产物权范畴，且通