征地与拆迁

小组成员：禹楼飞杨百辉张海波吴帅王杭江在近期的中国，随着大量私人土地与房屋被征用为建筑用地，使得征地与拆迁成为了一个困扰广大人民群众的大问题，我们今天要讲的就是这个问题。征用土地就是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地转变为国有土地的强制手段。拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。土地征收说明•①征地是国家的行政行为，而不是土地买卖。征地既是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地；国家征用土地再出让时，原土地与出让时的土地的地价差异是由国家投资所形成的，原则上这项收益应归国家所有。因此，国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的，而不是完全的地价，不能根据土地使用权的出让价格制定征地补偿标准。•②征地补偿和安置补助的原则是保证被征地农民的生活水平不因征地而降低。即征用土地后，通过补偿、安置补助费的支付和使用，要使被征地单位的农民的生活水平达到或超过征地前的生活水平。如果达不到，应当采取相应的措施，包括提高补偿标准，最高可提高到30倍拆迁补偿•房屋征收实施单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿。•拆迁住宅房屋补偿•拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建三种方式。•拆迁国有土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权房屋调换和面积标准房屋调换三种方式。•拆迁集体土地或国有土地住宅房屋，拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。•拆迁非住宅房屋补偿•拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿，该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。货币补偿•货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：•市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。•商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。•重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。•上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。•十八大报告提出“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”。按照现行的30倍上限估算，目前农民在土地增值收益中的分配比例不足十分之一。•《第一财经(微博)日报》以占比最大的水稻田的产值计算：全国水稻平均亩产470公斤，以目前稻谷价格2元/公斤可获940元产值；冬季种植经济作物的产出，按占比最大的油菜籽计算，国家发改委价格司2007年报告称平均每亩产值508元。两项相加，平均每亩产值在1500元左右。按最高补偿30倍计算，最高可获得4.5万元/亩左右。而土地增值收益远高于这一数字。国家统计局披露，2011年全国开发商购置土地共花费8049亿元，购置了4.0973亿平方米土地，每平方米平均单价1964元，折合每亩的平均价格是131万元。这些土地的前身包括国有土地和集体土地，国有土地因为整体的地段优势会更贵一些，所以由集体土地改性而成的部分单价应该较低。虽然没有分类统计，但即使按均价的一半计算，也有65万元/亩。按此粗略估算，农民土地被征收后所获得的补偿款只有最终卖价6.9%，也就是1/14左右。期待进一步确权。在补偿之下：一半暴利：一半暴力：案例分析•案例一：山东平度纵火案•2014年3月21日凌晨2时许，山东平度市凤台街道杜家疃村农田里守地农民1死3伤。死者是63岁的村民耿福林。背景：杜家疃村共500余人，300余亩耕地，耕地都承包了30年，承包合同还有近15年到期。2013年8月的一天晚上，种了农作物的138亩口粮地，突然在一夜之间被8台挖掘机铲平。“当时玉米和大豆都快熟了”。对被推平的农作物，村民们称，大家多次找村委、街道办、平度市和青岛市询问、反映，并怀疑耕地已被卖，但没有结果。据公开资料显示，自称是“政府的形象展示和标杆项目”的“开元城”项目，总占地面积约4100亩，总建筑面积约360万平方米，投资达160亿元，与平度市政府对面相邻。根据平度市规定，对涉事地块按照最高评估标准补偿，取2．5万元/亩标准补偿，约有340万元的青苗和地上附着物补偿。根据市场估价山东平度被征地块价格超1亿元，但是村民仅得800万元。•本次事件中，土地征收安置补偿费则争议较大。杜家疃村两委将安置补偿费600余万元的80%，用于失地农民补偿，人均仅获得6800元的口粮补助。一些失地农民因补偿标准过低未领取。卖地刨去上缴的各种税费，按照平度市规定，土地出让净收益的30%归村集体和村民所有。而，这笔1527．9万元的“土地红利”，至今未下发到村民手中。这意味着价值1亿多元的土地“蛋糕”中，村民和村集体只能分得其中的四分之一。即便如此，村民仍不能足额领取，只获得总计800余万元的补偿费用，而这竟是以失去17年的土地承包权为代价。•2014年3月3日，有村民看见施工队在圈地里建办公房，“地可能被卖了”。在这种怀疑下，2014年3月5日，村民们在开发商办公房门口支起了帐篷，乡里乡亲选人日夜轮流值守。村民约定，一旦出危险，鸣锣为号。2014年3月15日，约二三十名不明身份的青年男子，前往帐篷附近滋事威胁。反思•征地过程中存在违规操作，应该加强法律监督机制规范征地行为•征地赔偿没做到公平公正，应该强烈打击以此谋求暴利的行为•征地过程中同时也存在许多不合理规划，有些土地还是存在诸多浪费与不合理使用的问题•征地还需加强各方沟通，努力建设一个大家共同商讨方案的渠道，从而避免暴力冲突案例分析•案例二：强拆与钉子户•2010年04月29日河南郏县动用交警防暴警武警强拆民居•郏县4月29日为了强行拆迁一条500米长的小街，29日上午，河南郏县有关部门不惜动用交警、防暴警、协警、城管甚至武警等，还有120救护车待命，现场十分震撼雷人，引上千群众围观。滑稽的是，几个不同意拆迁的居民“骑”在屋顶不下来，任凭拆迁方发起一轮又一轮的“攻势”。•2010年06月08日湖北一农民自制土炮轰退强拆•湖北农民杨友德在发射自制土炮。为反对强拆，湖北东西湖一农民在自己承包的田地里搭了个“炮楼”，自制土炮两次打退拆迁。如何处理矛盾•城市房屋拆迁既涉及到被拆迁人、拆迁人、社会公共等诸多利益，又牵涉到民事、行政、刑事法律关系等诸多领域，也影响到被拆迁人宪法上的基木权利、民事财产权利等许多方而权利。而长期以来，有关拆迁的行政法规的缺陷和不足已严重影响到国家利益、社会公共利益和公民个人合法权益，究其原因主要是行政立法、行政救济和司法审查的缺失，但是重要的是缺失公民财产权利优先于国家行政权力的法治理念。长期以来，拆房迁屋工作是城市建设中的一个重要方面和环节，为推动城市建设和社会经济发展、改善城市环境和被拆迁人的居住条件做出了积极的贡献。但随着城市建设步伐的加快，房屋拆迁量的增大，因拆迁引起的纠纷、上访和诉讼不断增加。城市房屋拆迁既涉及到被拆迁人、拆迁人、社会公共等诸多利益，又牵涉到民事、行政、刑事法律关系等诸多领域，也影响到被拆迁人的宪法上的基木权利、民事财产权利等许多方面的权利。由此必然诉求权利的救济，从而引了关于拆迁的诸多思考，以下主要从行政法角度来考察城市房屋拆迁所涉及的问题。一、城市房屋拆迁行为的行政立法之缺陷•现行规范城市房屋拆迁行为的规范性法律文件主要包括：《城市房屋拆迁管理条例》(以下简训拆迁条例》)《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称经营条例)、建设部颁布《城市房屋拆迁管理规定》(以下简称《规定》)、司法部颁布的《房屋拆迁证据保全公证细则》、最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》(以下《批复》)等。这些规范性法律文件对我国的城市房屋拆迁工作的规范化、法制化，对于规范房屋拆迁行为，加强对城市房屋拆迁行为的规制，维护拆迁当事人的合法权益，保证城市建设的顺利进行，发挥了积极的作用。但是，随着改革的深化和社会主义市场经济的发展，有关拆迁的不少法规已经明显不适应当前的客观实际。例如，近年来颁布了一大批经济、民事、行政方而的法律、法规，而规范城市房屋拆迁的行政法规大多颁布于20世纪90年代初期，两者之间存在相当大的不一致甚至是矛盾，急待修改和衔接。还有就是我国城市房屋所有制结构发生了很大变化，城镇房屋以公有制为主逐渐转化为非公有制为主。这些因素造成了目前有关城市房屋拆迁的行政法规存在相当大的缺陷，法律法规赋于被拆迁人的权利没有得到应有的实现和保障。二、城市房屋拆迁行为的行政救济之缺陷•法律法规虽然不完善，若有相应行政部门之监督和救济，恐怕于民众也未必有大虞。然而现实是除了城市房屋拆迁行为存在行政立法上的缺陷之外，对于拆迁行为的行政法救济途径，现行的法律法规也缺乏合法、合理和有效的规定。在拆迁的利益博弈中，其关键的环节是公权的优越性和公权的强制力，拆迁是一种公权力，往往是政府的行为，何况有些地方打着社会公共利益需要的招牌，置被拆迁人的合法权利于不顾，被拆迁人通常也无法得到有效和有力的行政救济，而现行的法律法规对城市房屋拆迁行为的行政救济仅仅局限于申请行政裁决，既没有行政听证，也没有行政复议，甘无救济即与无权利”的行政法原则相悖。例如《拆迁条例》第16条规定，“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。诉讼期间不停止拆迁的执行。然而无论是人民政府或者拆迁管理部门，在涉及公共利益和社会公益事业的房屋拆迁行为中，都不具有中立性，它们与拆迁行为有直接的利害关系。如果赋子它们对该类拆迁补偿协议有行政裁决的权力，明显违反了“自己不能做自己的法官”的法律格言，如此何以能保证房屋拆迁补偿协议裁决的公正性、公平性?三、城市房屋拆迁决定的司法审查之缺失•对于城市房屋拆迁中的拆迁、补偿、安置等问题的行政裁决行为的司法救济，国务院的《拆迁条例》第16条、最高人民法院的《批复》、建设部《规定》第18条等都规定可以作为行政案件立案、受理。但对于拆迁行为本身的合法性却没有任何司法审查的途径，现实中部分地方政府不顾经济实力，盲目扩大城建和拆迁规模，造成拆迁补偿、安置方案不落实;一些地方政府没有树立正确的政绩观，盲目扩大拆迁范围;城市房屋拆迁中存在急功近利、攀比成风等大拆大建现象;许多地方大肆圈地或滥建工业园区，严重剥夺居民的房屋所有权和居住权，这些都直接导致了拆迁纠纷、上访持续不断的出现日‘愈演愈烈，仅建设部2002年1至8月份，受理来信共4820件、上访1730批次、集体上访123批次，其中反映拆迁的分别占28%,70%,83.7%。假借满足公共利益而大量地用于商业目的，是拆迁过程中使用得非常普遍的手法，通过大量租用行政权力来谋取个人、小团体的私利。根据《中华人民共和国行政许可法》的规定，公民应该对城市规划建设项目有拆迁知情权和异议权，或者设立代表否决程序，也可以采用听证制度权力与私人权利达到一定的平衡，防止政府行政行为过多介入私权。司法权不应当为行政权服务，如果司法权为实现行政权的利益而保驾护航，就会使强者愈强，弱者愈弱，从而起不到社会平衡器的作用。司法权的行使应该导致对私权的保护，“法官不得以法律无规定或者法律不明确为理山而拒绝裁判，否则构成不作为”，法院不能将民众应该得到的救济推给行政权去解决。四、城市房屋拆迁行为的行政法之重建一．设立城市拆迁规划建设项目的听证程序。二．设立被拆迁人有效参与拆迁许可审批的程序。三．设立规范、合理、有效的拆迁行为的行政救济途径。四．完善