“三旧改造政策及我区“三旧改造工作推进过程中的一些...

“三旧”改造政策及我区“三旧”改造工作推进过程中的一些思考和建议区城市更新改造工作办公室（2010年5月28日）1提纲一、广东省“三旧”改造政策出台的背景；二、“三旧”改造的主要优惠政策条款；三、广州市“三旧”改造的总体思路；（具体见穗府[2009]56号文)；四、我区“三旧”改造宗地的摸查情况及分析；五、“三旧”改造工作推进中存在的问题；六、下一步工作建议和思考。神秘之旅神秘之旅神秘之旅一、广东省“三旧”改造政策出台的背景1、改革开放30年来，我省的经济高速发展，但同时也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继（据统计，近年来全省每年需新增建设用地40万亩/年，而国家给广东省的用地指标仅25万亩/年），土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展，迫切要求对低效用地进行二次利用，节约集约利用；2008年3月，温家宝总理在参加第十一届全国人民代表大会广东代表团审议政府工作报告时提出，希望广东成为节约集约利用土地的示范省；2、全省“三旧”用地约175万亩，量大面广。“三旧”改造既是推进节约集约用地、盘活存量土地最有效的方法之一；同时也是转变经济发展的方式和推进城乡一体化的重要抓手，可实现从“旧城镇、旧厂房、旧村庄”向“新城市、新产业、新社区”的转变，从而让城乡旧貌换新颜,经济得发展,群众得实惠；3、汪洋书记总结了佛山“三旧”改造先行经验（形成“三旧”改造的概念和基本政策思路）后向国土资源部积极争取，获得了在我省开展为期三年（2010年-2012年）的“三旧”改造先行先试的政策许可机会（“三旧”用地改造的政策全国其他省份都没有）1、以何种地类办理用地手续方面原政策：在办理用地手续时，凡涉及使用无合法批文的集体建设用地时，均需核查该建设用地的形成时间，1999年1月1日后变更的建设用地，需按变更前的农用地地类办理用地手续。这就需要办理农用地转建设用地手续，需要安排新增建设用地和农转用指标（每年省下达给市的指标都非常有限），且位于不同区位的用地，农转用的审批权限也不同，如位于广州市城市建设区内（即385圈内的）涉及农转用的还需以一年一批次的形式上报国务院审批。新政策：按土地现状（即建设用地）办理用地手续。无需占用新增建设用地指标，可以免除耕地占补平衡手续，免除缴交耕地开垦费、菜田建设费、耕地占用税和新增建设用地有偿使用费等。二、“三旧”改造的主要优惠政策条款2、办理征收土地手续方面原政策：根据现行用地政策，凡涉及征收集体土地的，均需上报省级以上人民政府批准，而且要履行征地预公告、听证、被征地农民社保、预存（支付）被征地款、补充耕地、林地审核、落实留用地等程序。新政策：1、对用地行为发生在1987年1月1日之前的，直接办理国有建设用地确权手续。2、对用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前，已签订征收协议并进行补偿，没有纠纷的，按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后，无需办理社保、安排留用地，其中2004年5月1日前用地的，也不需办理听证手续。制订有关改造方案后，报省人民政府批准。3、供地方式方面原政策：根据现行用地政策，凡经营性用地（商业、旅游、娱乐及商品住宅等）及工业用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。新政策：除政府收购储备后再次供地的及商品住宅开发用地需公开出让外，无论保持或改变为何种用途的“三旧”改造用地均可采取协议出让方式供地。包括旧村改造中自行改造的融资地块和国有旧厂房进行除商品住宅开发外的自主改造的，均可采取协议出让方式供地。4、土地出让金适度返还或暂缓征收鼓励改造原政策：并无此项内容，政府储备用地，仅对原用地单位征地进行拆迁补偿安置。新政策：1、对“三旧”改造中收取的土地出让纯收益，可按不高于60%的比例用于支持原用地企业、原农村集体经济组织2、工业用地提高容积率进行改造，不需补交土地出让金。3、对集体土地申请转为国有土地的，可暂缓征收土地出让金，纳入“城中村”（旧村）自主改造且与旧村一并改造的，按土地纯收益的50%计收土地出让金（约为该地段基准地价的20%）。4、“城中村”（旧村）改造安置房交易转让时，按相应用途基准地价的30%计收土地出让金。5、对“退二进三”企业的政策原政策：企业可在现有合法工业建筑主体框架不改动的情况下进行适当改造并临时改变使用功能，用于除房地产开发以外的第三产业，但不得改变原址土地的用地性质、权属（依法进行土地使用交易、变更除外）和扩大建筑面积；企业原址用地性质如要变更，需按规定由政府统一储备后向社会公开出让。新政策：可允许企业自主改造，补交地价后进行除商品住宅外的经营性开发；如纳入政府储备公开出让，土地出让金的金60%～70%可返还给原企业。6、边角地、夹心地、插花地可打包办理手续原政策：并无此项优惠政策。新政策：对“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等，符合土地利用总体规划和城乡规划的，改造时可以一起打包办理手续（属国有建设用地的可协议出让，涉及征收的不需听证、社保、留地手续）。7、分散土地归宗问题原政策：没有专门的土地归宗政策，对集体土地我市尚未开展使用权的流转政策；对国有土地，在办理土地转让手续时，需审核地块的国有资产占有份额情况，如国资占有份额超过50%的，需征得国资管理部门和财政部门的同意后，方可办理转让手续。国资占有份额不超过50%的，可直接办理转让手续。但对于归宗，尚未有明确的办理指引。新政策：对已全部办理了土地确权登记，土地权属性质相同，并已签订土地使用权转让合同及落实了补偿安置措施的分散地块，可以由土地使用权转让方和受让方一同到土地登记机构直接申请办理土地使用权变更登记，将分散的土地归宗，统筹规划进行改造。8、村申请将集体土地转为国有土地位于我市138条“城中村”范围内的改造用地，依村集体经济组织申请，可以由市政府批准直接转为国有土地；138条“城中村”范围外的，报省政府审批，但无需办理有关听证、社保、留用地手续。新政策：原政策：集体土地要转为国有，需按规定办理征收手续；审批权在省级以上人民政府。三、广州市“三旧”改造的总体思路（具体见穗府[2009]56号文)1、已有合法用地手续的旧厂房宗地可采取的改造方式注：已有合法用地手续的宗地包括①经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地②已取得《同意使用土地通知书》或《建设用地批准书》的集体建设用地③使用时间在87年1月1日之前的国有或集体建设用地。（1）自主改造。只要宗地符合两规，除政府储备用地及需纳入“城中村”全面改造外的用地，均可申请进行商品住宅外的自主改造；其中国有用地需补交土地出让金，集体建设用地自愿申请转为国有土地的暂缓收取土地出让金，转让时补缴。（2）公开出让。补偿给宗地原使用人的费用为土地公开出让后按照出让成交价格的60%（国有用地如规划容积率超过3.5，超出部分不计）补偿，或是采用土地、房屋及设备评估价加土地纯收益的40%计算补偿款（国有用地如规划容积率超过3.5，超出部分不计）。（一）旧厂房改造3、政府（公益）征收。如宗地规划控制为非营利性公共服务设施（占50%以上），或纳入旧城区成片改造，不具备独立开发条件的，政府依法收回，对原土地使用人支付补偿款；其中为国有用地的按同地段1.8容积率商业基准地价的60%或是土地、房屋、设备评估价加工业基准地价100%进行补偿，为集体建设用地的按现行征地补偿的有关规定给予补偿。4、临时使用。已有合法用地手续的国有用地，如不符合规划控制要求，近期内政府不进行储备或实施规划建设，可临时发展除商品房外的第三产业,并按规定补交临时使用年期的土地出让金。2、没有合法用地手续的旧厂房宗地可采取的改造方式注：没有合法用地手续的宗地包括①87年1月1日-2007年6月30日使用且无合法用地手续，土地实际使用人已与村集体或农户签订了征地补偿协议并进行补偿的“名义上的国有用地”②87年1月1日-2007年6月30日使用且无合法手续的集体建设用地（1）集体建设用地可采用的改造方式：采取与留用地管理挂钩（抵扣或预支）、与“城中村”（旧村）一并规划统筹实施、由政府征收后协议出让给原村使用等3种办法进行改造。（2）”名义上的国有用地”可采用的改造方式：可走国有用地完善用地手续的办法，如未因征地补偿安置的问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见且宗地符合土地利用总体规划和改造规划的，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）后完善用地手续，并协议出让给原土地使用人，再参照国有旧厂房用地处理办法进行改造。3、如何申请旧厂房改造（1）国有旧厂房改造①提出改造意向由旧厂房用地权属人持权属文件和地块改造意向向市“三旧”改造办提出改造意向。②批复改造方案编制指引市“三旧”改造办向权属人批复改造方案编制指引，明确改造规划范围及规划要求。③编制和上报改造方案由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案规划指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。④批复改造方案由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。⑤实施改造方案（2）集体旧厂房改造注：“城中村”范围村属旧厂房改造须先编制“城中村”全面改造经济平衡方案。须先完成“城中村”土地及房屋的数量和权属摸查工作，编制改造平衡测算方案，回答“城中村”改造的土地资源是否盈余，从而明确旧厂房能否先行改造。①提出改造意向。由旧厂房用地所有权人持相关权属文件或用地批文和地块改造意向向区城改办提出改造申请。②出具统筹使用意见。由区城改办负责初审。③批复改造方案编制指引。市“三旧”改造办根据“城中村”改造要求，“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和年度计划、土地利用总体规划，根据结合权属人意向、留用地落实情况和区（县）政府统筹使用意见，向所有权人批复旧厂房用地改造方案编制指引。如批复的改造方案编制指引明确需纳入“城中村”全面改造范围的，则依照“城中村”全面改造工作流程办理。④编制和上报改造方案。改造方案应包括但不限于以下内容：A:土地处置意见；B:改造专项规划（达修建性详细规划深度）；⑤批复改造方案。由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。⑥实施改造。须办理各项报建手续。（二）“城中村”（旧村）改造（1）主要思路：编制经济平衡测算方案——对改造范围内集体土地的使用现状情况通过摸查后进行分类，测算出：①村民住宅复建需要多少土地来保障；②集体经济发展需要多少土地来保障；③村民住宅和集体物业的拆复建资金需要多少土地融资解决。1、全面改造（2）如何确定改造范围①改造规划范围：改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围；②改造范围：原则上为村域内用地时间为07年6月30日之前的所有集体建设用地；②最终确定改造范围：如改造规划范围内的用地无法实现经济平衡，可通过农用地转用、适度调高改造地块容积率、收回附近国有地块、政府资金保底等多种方式进行统筹并相应调整确定，以实现改造资金平衡；实现改造资金平衡后的范围经市“三旧”办确认后为最终改造范围。（3）编制改造规划方案须包括以下8项内容：①现状摸查情况——包括土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。②拆复建原则——包括安置复建原则、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）测算、回迁时序设计等。③融资模式——包括公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造等。④资金平衡方案——包括改造资金如何筹措，具体有哪些筹措方式等。⑤规划方案——规划方案应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中的全面改造范围、功能分区和具体地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史文化保护、开发模式等规划内容，以及具体地块