廊坊项目整体策划方案市场研究_项目定位_营销策略

报告结构第一篇：廊坊城市背景研究第二篇：廊坊房地产市场研究第四篇：项目发展思路及定位第五篇：启动区建议及财务测算第三篇：项目本体分析及问题界定第六篇：项目营销思路1第一篇廊坊城市背景研究第一章大北京城市圈研究第二章廊坊城市整体认知第三章廊坊城市经济发展第四章廊坊城市发展规划城市战略地位廊坊所处的环渤海经济区在我国参与全球经作及促进南北协调发展中所处的重要位置，将使加快启动该地区发展成为必要选择。环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，属于东北、华北、华东的接合部，改革开放以来，环渤海已经形成了发达便捷的交通优势，雄厚的工业基础和科技教育优势，丰富的自然资源优势，密集的骨干城市群等五大优势。这些优势同时集中地表现为环渤海地区加强东北亚地区国际开发合作的独特优势；廊坊已被国家纳入环渤海经济圈发展战略，成为京、津“双核”的新杠杆；大势所向，廊坊市处于环渤海环京津战略发展核心地带，伴随着环渤海区域经济癿崛起，京津冀都市圈癿振兴，未来发展将更加充满活力。34城市区域机会廊坊位于京津冀产业带几何中心位置，在华北的地位相对突出，廊坊科技谷创业中心及先期入驻的中科院工程热物理研究所廊坊科研基地等项目已在建设中。廊坊位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间，被誉为“京津走廊上的明珠”；廊坊市地处河北中部，幅员面积6429平方公里，总人口435.9万人。现辖二市六县二区，96个乡镇和街道办事处；廊坊市拥有数万家工业企业，形成了电子信息、汽摩配件、家具制造、会展旅游、印刷包装、房地产、食品加工等八大产业。4环京产业带城市功能中心区环津产业带城市人口研究数据来源：廊坊政府网、中国网络电视台网站5廊坊总人口及市区变化排名区域2010年人口（万人）1保定1119.442石家庄1016.383邯郸917.474唐山757.735沧州713.416邢台710.417廊坊435.888张家口434.559衡水434.0810承德347.3211秦皇岛298.76总计7185.4306-10年廊坊人口变化趋势廊坊城市化率位列河北省第三位，仅次于灾后重建城市唐山市及省会石家庄市。城市化率的提高必定会带动经济的发展，从而会吸引更多的人来廊坊安家和投资。廊坊城市化率位列河北省第三位，仅次于灾后重建城市唐山市及省会石家庄市。城市化率的提高必定会带动经济的发展，从而会吸引更多的人来廊坊安家和投资。城市交通现状廊坊市综合交通发展目标：联动京津、对接沿海；同时构建便捷交通体系，促进老城区及新开发区的发展，以支持西北、东南为主要发展轴的战略。联动京津，积极利用京津廊道效应，提高地区集聚能力，打造“京津驿站”。建设临首都经济圈，能够有效承接首都产业转移和功能分散，迅速提升廊坊经济发展水平。八通线延长线与燕郊经济技术开发区相连，将再次拉动燕郊乃至三河的楼市；亦庄线延长线将与廊坊城区相连，届时从廊坊市区乘坐轻轨将直接到达北京市区。6京沪高铁第一篇廊坊城市背景研究第一章大北京城市圈研究第二章廊坊城市整体认知第三章廊坊城市经济发展第四章廊坊城市发展规划城市经济发展——城市GDP廊坊经济发展位于河北11个城市中上游水平，连续5年GDP增长率在12%以上，经济持续平稳快速增长。河北各城市2010年GDP排名数据来源：河北省统计年鉴8城市（亿元）增长率（%）排名唐山4469.0813.11石家庄3401.0212.22邯郸2342.213.13沧州220314.54保定2050.3145廊坊1331.112.56邢台1210.6212.27张家口966.1214.18秦皇岛930.4912.39承德880.511.410衡水782.519.8112010年廊坊市GDP总额为1331亿元，环比增长12.5%，GDP继续保持稳定增长势头；2010年廊坊市人均GDP为30538元，环比增长10.5%，为近年来增长速度较高的一年。城市经济发展——人均GDP根据廊坊当前GDP增速及人均GDP水平判断，房地产市场已经进入高速增长期，城市化进程处于加速阶段。房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型数据来源：廊坊市统计年鉴城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段廊坊城市化的阶段位置世界城市化进程阶段性规律图GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP与房地产发展模式9廊坊市2010年人均GDP为30538元（4817美元）；廊坊市房地产目前处在发展期，以质量为主，数量与质量并重。城市经济发展——城市GDP排行廊坊经济实力中上等，人均GDP较高，城市经济正处在快速发展期。102010年河北省11个地级市人均GDP、GDP及增长率比较廊坊GDP总量在河北省处于中上等，总体经济规模实力尚可；人均GDP在省内属于较高水平，廊坊市人口数量变化相对比较稳定；总体上来说廊坊市经济正处于持续、快速、稳定增长，这是廊坊各行业包括房地产业健康发展的最大支柱。按GDP增速排名城市GDP(亿元)GDP增长率(%)人均GDP(元)衡水782.519.80%18004沧州220314.50%30880张家口966.1214.10%22233保定2050.314.00%18315唐山4469.0813.10%58980邯郸2342.213.10%25529廊坊1331.112.50%30538秦皇岛930.4912.30%31145石家庄3401.0212.20%33462邢台1210.6212.20%17041承德880.511.40%25351城市经济发展——产业结构分析廊坊第二产业为主导产业，第三产业发展迅速。二、三产业的快速发展为廊坊房地产市场创造了先决条件。数据来源：廊坊统计年鉴产业结构渐趋合理2010年廊坊生产总值实现1331.1亿元，第一产业增加值157.4亿元；第二产业增加值712.3亿元；第三产业增加值461.4亿元。全市三次产业结构由上年的11.9:53.9:34.2调整为11.8：53.5：34.7。地区生产总值在2008年突破千亿元大关，年均递增13.0%，比“十五”时期年均增速提高0.9个百分点。第三产业发展势头良好第三产业自2007年显示出了快速的发展势头，在地区生产总值中所占的比例快速增长。11城市经济发展——人均可支配收入城镇居民可支配收入水平相对较高，2010年首次突破两万大关。人均可支配收入与秦皇岛，沧州并列为河北第二集团的行列。122010年，廊坊城市居民人均可支配收20268元，比上年同期增长10.6%。廊坊城镇人均可支配收入为全省中上等，城镇居民收入平稳增长。数据来源：河北省统计年鉴排名城市城镇人均可支配收入（元）1唐山389262石家庄220843秦皇岛205554沧州203805廊坊202686邯郸168497承德167318张家口146749保定1208710衡水1188211邢台11247第一篇廊坊城市背景研究第一章大北京城市圈研究第二章廊坊城市整体认知第三章廊坊城市经济发展第四章廊坊城市发展规划城市发展规划——整体布局廊坊市的城市布局采取：以市区为中心，固安、永清为副中心的“大三点组团式”城市群格局。基于廊坊市建设生态智能城市的规划：到2020年规划期末，廊坊市将形成面积118平方公里，人口118万，城市布局为以市区为中心，固安、永清为副中心的“大三点组团式”城市群。各中心之间以大片的农田、绿地隔离，以快速交通相联接，形成功能各异、规模适度、产业互补，景观风貌独具特色的城市圈，成为带动区域经济发展的核心。城镇化水平预测：2010年：城镇化水平为50%；2015年：城镇化水平为60%；城市建设用地规模：2010年：90平方公里，人均112.5平方米；2020年：118平方公里，人均100平方米。14市区永清城市发展规划——市区布局廊坊城区规划以凤河和京山铁路为分界线，以西北和东南方向为主要发展轴，我们的项目位于广阳区，毗邻万庄区，是廊坊未来新兴城区。城市总体规划（2007-2020）“小三点”的组团式空间结构。主城区：区域规模：面积390平方公里，辖四个乡镇一个乡镇办事处和四个街道办事处，总人口35万，耕地面积26万亩城市职能：廊坊市的政治、文化中心发展方向：主要向东南，适度向北、向西，控制向东发展。开发区：区域规模：面积58.7平方公里，规划面积38平方公里，已开发面积：20平方公里，总人口：10万人。城市职能：高新技术产业、教育科研、经贸交流（会展）发展方向：主要向西、向南，适度向北，控制向东发展。万庄新区：区域规模：80平方公里，人口10万。城市职能：高新技术产业、创意产业、文化休闲、现代服务业发展方向：主要向西、向东、向北发展，控制向南发展。15京山铁路凤河城市发展规划——产业规划在突出中心城区示范带动作用的同时，构筑“两带一轴一中心”多园支撑、集群发展的产业格局。万庄规划为廊坊的生态、科技新城，我们的项目毗邻规划区。16主城产业规划主城区：廊坊市的政治、文化中心开发区：高新技术产业、教育科研、经贸交流（会展）万庄新区作为“三点组团”中距首都北京最近的“一点”，万庄尚未大规模开发，是廊坊未来城市发展的希望。万庄生态城规划立足于区域经济、社会、环境、资源的协调和可持续发展生态城产业以信息产业、总部与研发、可持续技术应用、后现代农业示范为核心，形成现代服务业产业集群外围县市职能：固安——生活居住以及高新技术产业、汽车零件产业、现代装备制造业永清——绿色农业、旅游业、物流业、高新技术产业香河——生产制造业，商贸业，会展旅游业环北京产业带环天津产业带中心发展轴中心城区城市发展规划——廊坊科技谷廊坊科技谷注重高科技产业的聚集，而且注重开拓高新技术产业发展的新模式、新思路（如设立孵化器、中试基地、风险投资、产业基金、股份期权等），着力打造具有中国特色的“科技谷文化”。通过机制创新、技术创新和文化创新等，打造中科廊坊科技谷的核心竞争力。具体定位为：中国（北部地区）的科技孵化基地、科技中试基地、科技服务中心、科技会展中心、科技教育培训中心、科技创业投资试验区。其核心产业定位于：新能源、新材料、生物医药、电子信息。廊坊科技谷因符合河北省重点发展高新技术产业的战略部署，被列为十一五期间河北省重点产业支撑项目，在财税政策、资源保障、资金融通、政务服务等方面得到重点扶持。项目总体定位于“中国高科技成果转化基地”，着力发展以科技研发为核心产业，打造全球第四代科技园，创建国家级科技与金融创新之城。17城市发展规划——廊坊科技谷规模：占地500亩；产业定位：科技孵化和成果转化，吸引北京、天津环渤海经济圈科技软资源，聚集高科技人才、大院大所、创业投资者和机构，培育和推动高科技成果的转化；功能定位：最具有创新能力的全球第四代科技园区、中国特色“硅谷”：以科技为载体，以自主创新为核心，以“2.5产业”为主要特征，把科技、金融、生活、生态等诸多元素紧密结合，集“工作、生活、休闲”于一体的梦想创新之城；该项目被列为“联合国推进高新技术产业化及国际合作示范项目”，目前已有国家科技部、中国科技院在园区设立国家级技术交易中心、科技成果孵化转化中心。廊坊科技谷有一定的规模优势，同时园区规划理念先进，点位前沿、特色鲜明，拥有最高级孵化单位。182006年开工，施工周期为5-8年，目前科技股会所，孵化大楼、中科院工程热物理所、国家纸院等全面进入施工；中科院过程所、理化所、行管局已近签约正式落户科技谷，北京东方华智、大地监测、荣达通讯等一批业内领先高科技项目将于近期开工建设；科技谷首个文化创意类项目“盛世嘉华文化创意产业基地”也正式签约。城市发展规划——廊坊科技