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•模式•案例•借鉴美国养老社区研究美国目前约有3900万六十五岁以上的人口，约占美国总人口的13%，到2030年，美国将有1/5的人是六十五岁以上的老年人。20世纪60年代，随着美国“当兵的一代”逐渐退休，以太阳城为代表的活力老人社区在美国兴起。20世纪80年代，全美已有2400多个活力老人的养老社区，居住人口超过50万。20世纪90年代，现代养老社区产业开始蓬勃发展。90年代中期至本世纪初是美国养老社区供应的高峰时期。2000年至今，随着“婴儿潮一代”（特指美国第二次世界大战后的“4664”现象--从1946年至1964年，这18年间婴儿潮人口高达7800万人。）大量退休，未来养老社区的需求量不断增长。在美国,养老社区已经是一种成熟体系。这些社区不等同于普通养老院,能提供居住生活、餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等全方位、多层次的高品质生活,还能根据客户的身体情况进行分区照管。模式美国养老社区的模式与特征以养老服务的时间区分，美国的社区养老分两种模式，即全托制和半托制。一是“全托制”，即老人全天候在养老机构生活。其中又分为“退休之家”和“家园共享”两种。前者除了租赁房屋（老年公寓）外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等便利服务。典型的设施和服务还有：医务室、图书室、计算机室、健身房、洗衣房、紧急呼叫系统、外出购物、组织参加社会活动等，“退休之家”的服务标准不低于四星级宾馆。后者就是社区将60岁及以上，年龄段相仿、又有兴趣共享一个家的个人以合得来为前提进行甄选和配对，给他们寻找伙伴，在“家园共享”互相“结伴养老”以解决生活中的孤独和不便，让他们在晚年能充分享受友情。二是“半托制”，即老人白天在养老机构生活，晚上回到自己的家。全托制半托制退休之家家园共享图1.1以时间类型区分的养老社区分类按服务时间划分活力长者社区ActiveAdultCommunity独立生活型社区IndependentLiving协助生活型社区（无障碍社区）AssistedLiving特殊护理社区SkilledNursing混合型持续护理退休社区ContinuingCareRetirementCommunity医院专业护理普通住宅记忆护理协助生活独立生活活力社区房地产房地产食宿房地产食宿服务房地产食宿服务ADL护理IADL护理房地产食宿服务ADL护理IADL护理记忆护理房地产食宿服务ADL护理IADL护理专业护理房地产食宿服务ADL护理专业护理专业治疗紧急治疗投资领域注：ADL：Activitiesofdailyliving日常生活护理IADL：InstrumentalActivitiesofdailyliving工具性日常生活护理按服务类型划分注：5种社区中，除AAC和IL外，其他社区的开发运营需得到州政府授权，并与医院和专业护理机构建立紧密合作。资料来源：ClassificationsforSeniorsHousingPropertyTypes.ASHA&NIC活力长者社区社区，在美国,55~75岁的有自理能力的健康老人大都进入活力长者社区,通过居家式的自主方式养老。除环境要求外基本等同于一般地产项目，所以毛利润率较高，通常在50%以上水平。独立生活型社区，主要面向年龄在70-80岁之间、生活能够自理的老人。这类社区每个单元的月均收入较低，但由于提供的专业服务较少，所以毛利润率较高，通常在43-48%水平。生活协助型社区，主要面向80岁以上、没有重大疾病、但生活需要照顾的老人。社区提供包括餐饮、娱乐、保洁、维修、应急、短途交通、定期体检等基础服务，并可通过付费方式享受其他生活辅助服务、以及用药管理及阿尔茨海默病（老年痴呆症或老年失智症）的特殊护理。此外，生活协助型社区也为出院后恢复期的病人或家人外出的老人提供暂时性居所。这类社区由于提供了附加服务，每个单元的月均收入略高，但由于人员成本更高，所以毛利润率略低，在30-37%之间。生活自理型社区IndependentLiving生活协助型社区AssistedLiving特殊护理社区SkilledNursing混合型持续护理退休社区ContinuingCareRetirementCommunities活力长者社区ActiveAdultCommunity图1.3以服务类型区分的养老社区五大分类资料来源：ClassificationsforSeniorsHousingPropertyTypes.ASHA&NIC特殊护理型社区，主要面向有慢性疾病的老人、术后恢复期的老人及记忆功能障碍老人。社区内设有专业护士，提供各种护理和医疗服务，医疗衍生收入较高，每个单元的月均收入也较高，但由于服务成本高（在美国，医护人员的劳动力成本尤其高），所以毛利润率通常只有15%左右。混合型持续护理退休社区面向那些退休不久、当前生活能够自理、但不想由于未来生活自理能力的下降而被迫频繁更换居所的老人。为了实现对入住老人的持续护理服务，此类社区一般是生活自理单元、生活协助单元与特殊护理单元的混合，因此，毛利润率高于特殊护理社区，但低于生活自理社区和生活协助社区，在30%左右。此外，CCRC型社区一般需在入住时一次性缴纳10-40万美元的会费（平均在25万美元左右），体检合格后即与社区运营商签定长期合同，享有在指定社区的长期居住权。居住期间，每月仍需缴纳一定比例的服务费（通常会费缴的越多，后续服务费越便宜）。会费一般可在一段时期内退还，退还比例随入住时间的延长而递减。资料来源：ClassificationsforSeniorsHousingPropertyTypes.ASHA&NIC专业护理44%记忆护理3%协助生活14%独立生活19%活力社区20%市场规模根据INTEGRA房产公司（IRR）发布的《2010SeniorsHousingOutlook》估算，美国2009年底的养老社区床位总量达314.6万个，专业护理社区居民超过170多万人，协助生活社区居民近100万人。美国国家养老社区&健康护理产业投资中心（NIC）调查显示，2009年末专业护理社区内私人房间的平均花费为每日219美元（每年79935美元）；协助生活社区的平均花费为每月3131美元（每年37572美元）（表1.2）。按各类社区床位供应量与年平均花费乘积计算，专业养老社区和协助生活社区2009年市场总价值约为83.44亿美元和38.00亿美元。供给方面，床位数量是衡量养老社区的最适当指标之一。2009年年底，NIC系统覆盖的美国主要供应商稳定经营的养老社区物业数目为2964个，按单元/床位数计算为33.4万个。根据此样本量统计，市场上专业护理社区和协助生活社区的床位供给量较大，分别占全部供给量的32%和30%。竞争领域分布在美国，私人盈利企业的竞争领域主要集中在专业护理领域。根据NIC的公布数据显示（图1.4），在美国养老社区开发市场前100位企业中，专业护理床位占总量的44%，其次是老年公寓（20%）、独立生活单元（19%）、协助生活床位（14%）、记忆护理床位（3%）。支付模式持有型养老社区的主流支付模式是租赁模式（家务料理＋护理）和入门费+月费模式。所谓租赁模式，指住户无须预先支付入门费，每月/日按提供的护理服务支付相应的护理费用（需要支付押金或预先交纳部分月费）；而入门费+月费模式多与长期护理保险相结合。协助生活和独立生活单位普遍采用租金模式，而有接近80%的CCRC单位选择入门费模式。所有社区中，采用租赁模式的单位和采用入门费模式的单元、床位数目之比约为2:1，若按社区数量统计则两种模式基本持平。支付来源无论是采用何种支付模式，通常来说，入门费是需要住户自行承担的，其来源通常是出售原有房产所得、企业年金或其它私人储蓄。而对于月费（月/日租金）及其他医疗服务费用，联邦医疗保险和长期护理保险一般可以覆盖老年社区中的各种基础性护理服务，但是一些超出了联邦保险和商业保险覆盖范畴的高端服务（如高端护理），其费用则需要由私人支付。图1.4美国养老社区市场中前100位盈利性企业的供给结构活力长者社区独立生活社区协助生活社区专业护理社区持续照护社区服务对象相对年轻、身体健康优良并愿意与自己同龄居住的人群身体健康，希望得到社会服务与交往的老人需要日常生活协助和有限医疗护理的居民身心极度衰弱或者患有疾病的老人综合前几种服务人群主流支付类型一般出售产权，也有少量按月支付租金3/4按月支付租金，1/4入门费除小部分入门费外，主要按月支付租金主要按日支付租金，基本上无入门费大部分需要入门费平均入住时间长期3.2年1.8年1.4年8年左右平均营业年限8年7年15年典型规模60-250床位单元，平均200单位左右80-200床位单元，平均125单位左右40-110床位单元，平均75单位左右100-200床位单元，平均120单位左右300-500床位单元，平均200单位以上社区面积配比公共面积与可出租面积之比约1:2.3公共面积与可出租面积之比约1:3.5公共面积与可出租面积之比约1:2.1提供的基本服务一般不提供照护服务，但配有无障碍设施和生活配套设施提供包括膳食、家政、24小时居家和医疗在内的服务除独立生活社区提供的服务外，还包括洗衣及日常生活援助除协助生活社区提供的服务外，还包24小时医疗护理根据社区类型有所差异代表性地产商BrookdaleHolidayRetirementSunrise、BrookdaleSunriseSunriseErickson表1.1养老社区类型及其基本特点比较（按服务类型分）资料来源：[1]NICMAP®Data(美国国家养老社区&健康护理产业投资中心网站公布数据)[2]市场研究报告.泰康人寿.2010年5月案例美国养老社区的案例剖析20世纪60年代，随着美国“当兵的一代”逐渐退休，以太阳城为代表的活跃老人社区在美国兴起，美国开始出现陆续出现类似于LifeCareService、Erickson、Sunrise、Brookdale等一批致力于建设符合长期照护理念的养老服务的私人部门，并得到美国政府的大力支持。到20世纪80年代，全美已有2400多个活跃老人的养老社区，居住人口超过50万。1991年，由医生威廉.托马斯发起了“伊登变革”(EdenAlternative)，倡导以持续发展的积极理念革新养老院，现代养老社区产业在上个世纪90年代开始蓬勃发展。90年代中期至本世纪初是美国养老社区供应的高峰时期，1997年至2000年平均每年的新增供应超过4万户。由于供应过多，养老社区的空置率开始上升，市场上一些开发商与运营商由于经营不善或者合并或者走向破产。2000年至今，美国养老社区的新增供应量开始逐渐减少，2000至2004年，平均每年在建的养老社区（含独立生活社区、协助生活社区和CCRC）总户数大概在2.3万户。2005年后，每年在建的养老社区数目大概在1.25万户。由于供应量缩小，这段时期养老社区的入住率、租金水平和营业利润率相对有所改善。2009年底，美国100个大城市中，养老社区总的床位/单元数量为207万。随着婴儿潮一代大量退休，假设养老社区的需求量按每年增长3%计算，预计行业未来每年需增加94000个床位或单元。美国太阳城养老社区（SunCityWest）位于亚利桑那洲凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”。太阳城占地37.8km2，其中陆地37.6km2，水域0.2km2,是一座拥有16万居民的“老人城”。太阳城本是一片半沙漠的棉田。地产建筑商DEL·WEBB路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，因此在这里修建住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里度假，结果来此度假的基本是老年人。于1960年开始,DelWebb公司经过20年建设，太阳城基本建设完成。SUNCITYWESTPHOENIX图2.1太阳城总平