保利西塘越二期地块前期定位及产品建议报告

保利西塘越二期地块前期定位及产品建议报告杭州盛世伟业/2013.3.4【壹】城市解读【贰】房产市场【叁】一期回顾【肆】地块分析【伍】项目定位【陆】产品建议目录【壹】城市解读本案未来西塘形成“一核、三轴、三片、六组团”的规划结构：1.“一核”：“古镇＋绿地”形成的城镇核心2.“三轴”：东向、南向、西向三条发展主轴3.“三片”：镇西工业片区、镇南新城片区、镇东生态旅游片区4.“六组团”：镇南水乡新城组团、镇东旅游居住组团、祥符荡休闲旅游组团、镇西工业组团、下甸庙居住组团、大舜综合组团。城市解读——西塘城市规划从规划看，项目区域未来将承担西塘的居住功能城市小结嘉善、西塘处在城市的稳步发展阶段，从规划上看对本项目也能够提供支持：宏观经济：嘉善整体经济呈现稳步发展趋势，经济发展稳步增长、城市发展得到了充分的资金保障，而嘉善经济的发展更加能够带动未来西塘的发展；西塘城市发展：随着西塘旅游业的不断发展，西塘的宜居性也在不断提高。对本项目而言，城市宜居性的提高是一大利好；西塘城市规划：从目前西塘的城市规划上来看，本项目处于“水乡新城”的一部分，周边区域未来将承担西塘主要的居住以及休闲功能；【贰】房地产市场嘉善整体房地产市场——成交走势相比上海杭州等一二线城市，嘉善对市场的敏感度较弱。2012年走势可以分为两个阶段，上半年维持2011年的低迷成交甚至更低，下半年随着市场有项目开始降价及开盘影响，市场成交才得到明显的提升，但商品房年度成交量仍环比降5%。2012年2011年2013年进入2013年（特别是2月受春节假期影响）成交下滑明显。数据概算：2011年住宅成交35.95万方，按平均100方/套计算，相当于每月成交300套2012年住宅成交32.34万方，按平均100方/套计算，相当于每月成交245套，但四季度月均成交达到512套。土地编号土地位置土地性质容积率出让面积（㎡）楼面价（元/㎡）受让人2009—8魏塘街道斜家桥路东侧、斜家桥港北侧住宅1.614738.25605嘉善善建旧城改造有限公司2011-30魏塘街道环北西路南侧、格林春天北侧住宅26063.53337嘉善耕匠门窗有限公司2011-33惠民街道柳溪路北侧、东方医院东侧商业26400.61568嘉兴市港区上成工程建设有限公司2001-20罗星街道阳光路北侧，嘉善大道东侧，油车港西侧商业492785.6340嘉善万隆房地产开发有限责任公司2011-14-1西塘镇西丁公路南侧、来凤港西侧商业0.93714.32716388嘉善康辉西塘旅游置业开发有限责任公司2012—8县经济开发区嵩山路南侧、晋阳路北侧、善江公路东侧商业36323.194266嘉善县经济开发区（惠民街道）商会2012年，嘉善共出让住宅以及商业用地共6宗，其中西塘出让商业用地一块，楼面价达到16388元/㎡，是所有出让土地当中楼面价最高的土地。嘉善整体房地产市场——土地出让2012年土地出让：住宅用地供应少，商业用地增多土地性质可建面积（㎡）出让金额（万元）楼面均价（元/㎡）商业109223.712950.97085641住宅35708.12172644471合计144931.8230214.97085056从土地成交情况来看，未来嘉善房地产市场按照土地指标的最高容积率计算，土地出让可建面积144931.82㎡。其中商业项目109223.7㎡，占总量的75%；住宅建筑面积35708.12㎡，占总量的25%，未来商业项目将会逐步增多。嘉善整体房地产市场——潜在供应预估2012年新增土地的住宅供应量仅约为3.6万平方米，市场以消化存量供应为主由于嘉善城南高铁的建设及城市南向发展带动，嘉善主城的楼盘大多分布在城市南面及东面。从项目来看，2012年至今嘉善仅有3个新项目开盘，从价格上来看，目前嘉善公寓标价在8000元/㎡左右，而实际成交价格主要在6000元/㎡左右，而别墅等低密度产品的成交价格主要在14000—16000㎡之间。嘉善整体房地产市场——楼盘分布2012年新开房源数量较少，城南成为热点区域嘉善整体房地产市场——公寓成交2012年价格变动敏感性较高，降价成为共同行为楼盘区域位置开盘时间预售套数2012销售套数（套）累计销售套数（套）2012月均去化套数（套）去化率销售均价（元/平方米）金都上品小区罗星街道2011.8378791616.642%8200世博帝宝花园罗星街道2011.9737501894.125%7400百合春天二期8#-10#罗星街道2011.84091181999.848%6600百合春天二期1#罗星街道2011.1039621226517.667%5700北大金城魏塘街道2011.102381141529.563%5300东方润园高层罗星街道2012.73745454914%7000四季江南罗星街道2011.83221171429.743%6600春晓苑惠民街道2012.477814214215.718%5400东方星河湾罗星街道2012.9169494912.326%6500嘉华春晓罗星街道2012.105902752759120%6000去化速度较快的楼盘集中在2012年的新开项目嘉华春晓、春晓苑以及百合春天等价格较低或者有降价行为的项目，其余项目月均去化基本在10套以下。新开项目价格都较低或有下调，可见市场的价格敏感性依旧很高，降价对成交的带动非常明显。嘉善整体房地产市场——主城区公寓项目月度成交去化速度较快的楼盘集中在2012年的新开项目以及百合春天等价格较低的项目，其余项目月均去化基本在10套以下。本项目月均成交23套，仅低于嘉华春晓，项目成交速度位于嘉善市场前列从别墅市场看，整体去化速度都较低，东方润园以月均去化4.4套排名首位，其余均处于2套以下。整个2012年别墅市场整体表现平淡，月均去化套数基本在2套以下，本项目月均成交8.5套大幅领先市场水平。嘉善整体房地产市场——别墅成交别墅产品销售情况普遍低迷楼盘区域位置开盘时间预售套数2012销售套数（套）累计销售套数（套）月均去化套数（套）去化率销售均价（元/平方米）东方润园罗星街道2011.914253884.461%16500大众湖滨花园惠民街道2011.514418941.565%15300圣波尔多惠民街道2011.5982479280%10000春晓苑惠民街道2011.1173880.711%12600金地家园罗星街道2011.11761171.422%14900东方星河湾罗星街道2012.924771.729%24000嘉善整体房地产市场——公寓市场前瞻楼盘区域位置开盘时间推售套数累计销售套数（套）月均去化套数（套）去化率销售均价（元/平方米）金都上品小区罗星街道2011.83781619.442%8200世博帝宝花园二期罗星街道2011.93331026.430%7400世博帝宝花园三期罗星街道2011.10404885.821%7400百合春天二期8#-10#罗星街道2011.840919911.748%6600百合春天二期1#罗星街道2011.1039626517.667%5700北大金城魏塘街道2011.1023815210.163%5300东方润园高层罗星街道2012.737454914%7000临江景苑29-36#罗星街道2011.52801869.366%8100四季江南罗星街道2011.83221428.443%6600春晓苑惠民街道2012.477814215.718%5400金色阳光惠民街道2011.1026519813.274%5100金地家园1-5#罗星街道2011.3410199948%7500嘉华春晓罗星街道2012.105902759146%7500已推总套数5177已售套数2163待售总套数3014截至2012年12月底，仅公寓市场存量超过3000套，相当于嘉善一年的消化能力。嘉善整体房地产市场——别墅市场前瞻楼盘区域位置开盘时间预售套数累计销售套数（套）月均去化套数（套）去化率销售均价（元/平方米）东方润园罗星街道2011.9142885.561%16500临江景苑25-28#罗星街道2011.656472.684%11500大众湖滨花园惠民街道2011.5144944.965%15300圣波尔多惠民街道2011.598794.180%10000春晓苑惠民街道2011.117380.611%12600金地家园罗星街道2011.1176171.221%14900东方星河湾罗星街道2012.92471.729%24000已推总套数613已售套数340待售总套数273截至2012年12月底，仅别墅市场存量已达273套，相当于嘉善市场2年的消化能力。嘉善主城区主要在售公寓项目1-2月成交情况楼盘区域位置开盘时间已推套数1-2月份销售套数（套）累计销售套数（套）月均去化套数（套）去化率销售均价（元/平方米）金都上品小区罗星街道2011.8378201819.547%8200世博帝宝花园二期罗星街道2011.933341065.831%7400世博帝宝花园三期罗星街道2011.104043915.422%7400百合春天二期8#-10#罗星街道2011.84091921811.453%6600百合春天二期1#罗星街道2011.103961828316.671%5700北大金城魏塘街道2011.1023871599.366%5300东方润园高层罗星街道2012.737410648.217%6900临江景苑29-36#罗星街道2011.528071938.769%8100四季江南罗星街道2011.832241467.645%6600春晓苑惠民街道2012.47783017215.622%5400金色阳光惠民街道2011.10265420211.976%5100金地家园1-5#罗星街道2011.341032028.449%7500嘉华春晓罗星街道2012.105903831362.653%7500保利西塘越西塘镇2012.9110238416.876.4%5500已推总套数5287已售总套数2414待售总套数2873成交量最高的依然是春晓苑、嘉华春晓等价格降低的降价项目，本项目则能排进嘉善公寓成交的前三名。嘉善整体房地产市场——2013年1－2月成交情况嘉善整体房地产市场——2013年1－2月成交情况成交最活跃的是价格相对较低的临江景苑复式叠排产品，1-2月共成交5套。嘉善主城区主要在售别墅、排屋项目1-2月成交情况楼盘区域位置开盘时间已推套数1-2月份销售套数（套）累计销售套数（套）月均去化套数（套）去化率销售均价（元/平方米）东方润园罗星街道2011.9142391564%16500临江景苑25-28#罗星街道2011.6565522.492%11500大众湖滨花园惠民街道2011.51441954.765%15300圣波尔多惠民街道2011.598281482%10000春晓苑惠民街道2011.1173190.5612.3%12600金地家园罗星街道2011.11760171.122%14900东方星河湾罗星街道2012.924071.229%24000保利西塘越西塘镇2012.9591224.447%11000已推总套数672已售总套数374待售总套数298嘉善整体房地产市场——低密度产品竞争环境保利西塘越距主城区约15公里嘉善在售项目分布图:目前嘉善在售项目中,排屋别墅项目去化较好的主要集中在主城区偏南的位置，这与嘉善城市向南发展的方向比较一致。一、对区域的选择去化较好的楼盘集中在城南区域,说明客户对城南的发展潜力和居住环境较为看好,而本案位于城区北面的乡镇,区位竞争处于弱势地位.二、价格差异不明显联排的价格集中在11000-14000元/平方米,相比区位劣势,本案不具备明显的价格优势.三、建筑风格的选择嘉善城区别墅风格多以地中海、法式等欧式风格为主，满足城镇居民对城市生活的向往，而选择本案石库门风格的客户更为小众化，主要有两类客户：1、对石库门风格有独特偏好的客户，以上海客户为主