第九章 房产税法、城镇土地使用税法、耕地占用税法

第九章房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法Page2Page3第一节房产税法Page4一、房产税的概念房产税是以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。Page5二、征税范围1.房产的定义:房产是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池等，则不属于房产。2.房地产开发企业建造的商品房（相当于仓库的商品），在出售前，不征收房产税；对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。【解释】商品房是否征税，关键看是否获得持有环节的收益3.房产税的征税范围：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。（四大区征税）与城镇土地使用税的征税范围一样。Page6【解释】房产税的征税对象——经营性房屋。房屋持有期间，获得收益的两个途径：1.对经营性自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。Page7三、纳税义务人（谁受益，谁纳税）房产税以在征税范围内的房屋产权所有人（受益人）为纳税人。1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2.产权出典的，由承典人纳税。（非出典人）【解释】房屋出典区别于房屋出租行为，二者纳税人不同。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。（如企业无租使用政府机构办公楼用于办公）Page8【例题·多选题】下列各项中，符合房产税纳税人规定的有（）。A.房屋出典的由承典人纳税B.房屋出租的由出租人纳税C.房屋产权未确定的由代管人或使用人纳税D个人无租使用纳税单位的房产，由纳税单位缴纳房产税Page9四、房产税的税率1.从价计税：1.2%2.从租计税：12%3.（房产税税率优惠）个人出租住房，不分用途，按4%的税率征收房产税。Page10计税依据——按房产余值计税和按租金收入计税两种1.对经营性自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。五、计税依据Page11计税方法计税依据税率计税公式从价按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值；（含地价）年税率1.2%应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%从租租金收入；以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定12%应纳税额=租金收入×12%或4%个人按市场价格出租的居住用房4%Page12【例题·单选题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2014年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（）。A.288元B.576元C.840元D.864元Page13【答案】A【解析】赵某当年应纳房产税=1200×6×4%=288（元）。（房产税税率优惠）个人出租住房，不分用途，按4%的税率征收房产税。Page14房产税计税依据的具体规定：1.从价计征——所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。【解释】地价款，应计入房屋原值对按照房产原值计税的房产，无论会计如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。Page15（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建，要相应增加房屋原值。2.从租计征（出租的房产）——房产租金收入（1）如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征；（2）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（3）合同约定免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。Page16【案例】一公司有房产一栋，其原值为1000万元，2014年7月1日对外出租，租期为10年，月租金10万元，同时合同约定2014年7月1日至12月31日为免租期。该公司所在省规定房产税按原值减除30%后的余值计算缴纳。【解析】免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。2014年应缴纳房产税=1000×（1-30%）×1.2%=8.4（万元）。Page17六、应纳税额的计算计税方法计税依据税率计税公式从价按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值；（含地价）年税率1.2%应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%从租租金收入；以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定12%应纳税额=租金收入×12%或4%个人按市场价格出租的居住用房4%Page18七、税收优惠减免税基本规定（一）由国家机关、人民团体、军队自用的房产【解释】但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。（二）国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产（四）个人拥有的非营业用的房产Page19（五）经财政部批准免税的其他房产1.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税；2.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税；3.经营公租房的租金收入，免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。Page20【例题·多选题】下列房屋中，免征房产税的有（）。A居民个人出租的住房B.公园管理部门自用的办公用房C.按政府规定价格出租的公有住房D.军队自用的房产Page21八、征收管理（一）纳税义务发生时间房产用途变化纳税义务发生时间1.将原有房产用于生产经营从生产经营之月起2.自建房屋用于生产经营从建成之日的次月起3.委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起4.纳税人购置新建商品房自房屋交付使用之次月起5.购置存量房自办理房屋权属转移，登记机关签发房屋权属证书之次月起6.纳税人出租、出借房产交付出租、出借房产之次月起7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造商品房自房屋使用或交付之次月起Page22（二）纳税期限——房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。（三）纳税地点——房产所在地房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。Page23第二节城镇土地使用税法一、城镇土地使用税概念：城镇土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。Page24二、征税范围城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。征税范围不包括农村。【解释1】建立在城市、县城、建制镇、工矿区以外的工矿企业不缴纳城镇土地使用税。【解释2】其中城市的征税范围包括市区和郊区；县城的征税范围为县人民政府所在地的城镇；建制镇的征税范围一般为镇人民政府所在地。Page25三、纳税义务人1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。Page26四、税率（一）适用税额——分级幅度税额1.大城市1.5元至30元；2.中等城市1.2元至24元；3.小城市0.9元至18元；4.县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。Page27【解释】1.城镇土地使用税适用四档地区幅度差别定额税率，每档最高税率是最低税率的20倍。2.经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额的30%。（降低有比例限制）3.经济发达地区的适用税额标准可适当提高，但需报财政部批准。（提高有审批限制）Page28五、计税依据：实际占用的土地面积1.省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定面积为计税依据。2.尚未组织测量土地面积，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书，以证书确认的土地面积为计税依据。3.尚未核发土地使用证书的，以申报的土地面积为计税依据。待核发土地使用证以后再作调整。【解释】注意顺序：一测定；二证书；三申报。Page29六、应纳税额的计算年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额【注意】土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。（先分后税）Page30七、税收优惠八、征收管理（一）纳税期限——按年计算，分期缴纳（二）纳税义务发生时间（三）纳税地点和征收机构——土地所在地，地方税务机关Page31第三节耕地占用税法一、纳税义务人与征税范围耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税，它属于对特定土地资源占用课税。Page32【解释】什么是“耕地”。1.“耕地”是指种植农业作物的土地，包括菜地、园地（包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地）；2.占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地，须依法征收耕地占用税；3.占用已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面和林地等从事非农业建设，由各地决定是否征收耕地占用税。Page33【例题·多选题】根据耕地占用税的有关规定，下列各项土地中属于耕地的有（）。A果园B花圃C茶园D菜地Page34二、税率、计税依据、应纳税额的计算（一）税率：实行地区差别幅度定额税率。人均耕地面积越少，单位税额越高。【解释1】每一地区单位最高税额是单位最低税额的5倍。【解释2】经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是最多不得超过当地适用税额的50%。Page35（二）计税依据耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。（三）应纳税额计算应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积×适用定额税率Page36三、税收优惠和征收管理1.下列情形免征耕地占用税：（1）军事设施占用耕地；（2）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。【解释】学校，包括技工院校。Page372.下列情形减征耕地占用税（1）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。（2）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。【解释】免征或减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。Page38【例题·单选题】下列各项中，可以按照当地适用税额减半征收耕地占用税的是（）。A.供电部门占用耕地新建变电站B农村居民占用耕地新建住宅C.市政部门占用耕地新建自来水厂D.国家机关占用耕地新建办公楼Page39【例题·多选题】下列各项中，应征收耕地占用税的有（）。A铁路线路占用耕地B.学校占用耕地C公路线路占用耕地D.军事设施占用耕地Page403.征收管理（1）耕地占用税由地方税务机关负责征收。（2）获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。（3）纳税人临时占用耕地，应缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。（临时占用耕地，先税后返）（4）占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，应征收耕地占用税。（5）占用林