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JiangyinWandaPlazaPre-positionreport此报告仅供客户内部使用，未经中国房产信息集团│克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用和复制。2010年10月无锡·江阴万达广场前期定位报告2Documentnumber报告结构立题基准：项目企业开发价值序列排定项目破题：定位核心问题界定项目立题：物业选型研判及定位策略客户对接：客户定位策略研判定型标准：项目整体定位确立3Documentnumber立题基准：项目企业开发价值序列排定1、万达出售、持有物业模式分析2、项目企业开发价值序列排定3、项目物业选型及定位的盈利模式基点4本项目在万达开发梯度中属于需要快速回笼资金的中大型项目。规划用地面积（万平方米）12.15总建筑面积（万平方米）52.50其中地上总建筑面积（万平方米）42.50地下总建筑面积（万平方米）10.00其中住宅总建筑面积（万平方米）17.15商办总建筑面积（万平方米）35.35容积率3.50建筑密度55.00%52.5万平米大型城市综合体，规划分为住宅、商业两大组团，其中住宅组团为中等规模的高端社区三大类办公单体室内步行街室外金街住宅底商住宅三块商业中心集群5整体物业选型及定位基点是考虑短期投入，快速产出的物业产品。6Documentnumber项目破题：定位核心问题确定1、三大类销售物业核心问题分析•类办公单体（三幢）•商业街（室内/室外/住宅底商）•住宅（两大组团）2、一大类持有物业核心问题分析•商业中心（三个商业楼集群）7[核心课题界定——销售物业]待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化•三大类办公单体：A-110万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？A-2若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？•商业街：B-1商业街的市场空间及定位需求市场研判？B-2室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？•住宅：C-1江阴住宅市场空间及需求研判？C-2项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？8[核心课题界定——持有物业]待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化•三块商业中心集群：D-1商业中心的万达模式总结？D-2江阴商业中心市场空间及定位需求研判？D-3本案商业中心的定位空间研判？9Documentnumber项目立题：物业选型研判及定位策略1、三大类销售物业选型研判•类办公单体（三幢）•商业街（室内/室外/住宅底商）•住宅（两大组团）2、一大类持有物业选型研判•商业中心（三个商业楼集群）10[核心课题界定——销售物业]待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化•三大类办公单体：A-110万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？A-2若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？•商业街：B-1商业街的市场空间及定位需求市场研判？B-2室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？•住宅：C-1江阴住宅市场空间及需求研判？C-2项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？11[十万方办公的市场空间——供应明显增大，需求缓慢上升]2009-2010年2007-2008年2005-2006年09年至今办公供应量明显放大，09年至今办公成交量仅为5.44万方，市场竞争加剧，10年9月市场成交明显放量，主要是新中心成交拉升；07-08年市场成交虽有所放大，但市场容量仍较小，市场办公项目由市中心开始向城东、城西两大区域发展；2005-2006年江阴办公市场年均成交不足0.8万方，成交均价亦低于6000元，市场正处于缓慢起步阶段；020004000600080001000012000012345609.0109.0309.0509.0709.0909.1110.0110.0310.0510.0710.09元/平米万平米2009年1月-2010年10月江阴办公成交量价走势供应量成交量成交均价办公市场整体成交走势数据来源：CRIC数据来源：CRIC12办公市场目前库存量偏大，去化周期较长10年6月江阴办公市场容量明显较小，市场库存量不超过2万平米，受此作用，市场库存去化周期亦较低，基本在10个月以下；10年6月后随着新中心、总部壹号等项目的入市，市场库存上涨极为明显，存货去化周期上升较快，随着近两月市场成交的小幅放量，库存量出现回落，但压力依旧较大。办公市场存量分析[十万方办公的市场空间——未来办公市场空间稀薄]数据来源：CRIC1308年至今成交土地中尚有15幅含办公用地未入市，未来市场竞争压力加剧名称位置用地性质总占地商办占地容积率出让时间拿地企业2010-C-21水岸新都东、新华路南、东外环路西侧商办住宅126283350310.4.28江阴总部经济园开发投资675040001.51269589662.92010-C-32万港路东侧、珠江路南侧、长达路西侧商办住宅44767195882.810.7.2国瑞置业2010-C-33万港路东侧、浦江路南侧、长达路西侧商办住宅23410123762.9中昊置业2010-C-60东外环路东、滨江东路南商办3251032510510.9.29海澜投资新长江雅阁普惠路东、五星公园西、五星路北侧旅馆业商办住宅7830361636309.1.8新长江实业金港福景园万港路东侧、长达路西侧、镇澄路北侧商住办公48771292631.5福华置业凯悦国际青果路东、环城北路南办公1482914829地上不大于2.809.1.18新星地产2009-C-42(B2)水岸新都东、名贤路南、东外环路西、人民东路北侧旅馆业商办32739327393.509.9.18佳兆业2009-C-44春申路南、鲥鱼港西侧商办80808080地上不大于4.509.10.10忠心江南海岸城临港新城华港路东侧、长达路西侧、珠江路北侧商办住宅3241028750409.10.22海岸投资豪布斯卡天华轴线东、天平路南、香山路西、长江路北侧商办住宅2264613646309.11.10兴盛实业2006-C-98天华轴线东、长江路南、香山路西侧商办20985209854江阴蓝天浦江23号万港路东侧.浦江路南侧.金港路西侧.钱江路北侧办公住宅2677480242.408.7.23融科置业2008-C-28检察院东侧、凤凰路西侧、文化东路北侧公共交通商办120383870.28地上不大于208.8.08顺嘉置业未来市场潜在供应[十万方办公的市场空间——未来供应竞争增大]数据来源：CRIC14制造业、贸易、物流、装修设计、房地产及信息咨询业是目前写字楼租赁市场主力客户海澜国际大厦入住业态以国际贸易、化工为主江苏航吉国际货运代理有限公司（12C）海澜国际贸易有限公司（21楼）江阴海澜嘉烨国际贸易有限公司（19楼）捷晟进出口有限公司（18C）江阴东鹏化工有限公司（6F）江阴市金桥化工有限公司（10楼）江苏天水雅居餐饮管理有限公司（6F）江苏远东快鹿物流有限公司江阴分公司（6A-B）江阴瀚房贸易有限公司（7G）国际商务中心入住业态以机械、贸易为主上海法尔胜达罗进出口有限公司（1706室）双华钻石工具厂（1602室）江阴联光控制系统有限公司（1709室）金蝶软件有限公司（1502室）江阴托利称重设备有限公司（1106室）信拓贸易有限公司（1508室）江阴嘉祥贸易有限公司（605室）泽达化工商贸有限公司（1809室）海澜永晟进出口有限公司（1407室）名都国际入住业态以贸易为主江苏中燃油品储运有限公司（2001-2003）奥登贸易有限公司（1507）宇通对外合作咨询有限公司（905）江阴东禾国贸有限公司（1602）上海创侨进出口有限公司江阴分公司（1209）泓昇苑（鸿昇商务楼）入住业态以房地产为主江阴嘉运房地产开发有限公司（11楼）江阴市泰昌房地产开发有限公司（19B）府顺工程技术有限公司（12G）江阴鸿佳置业有限公司（10楼）入驻公司分析[十万方办公的市场空间——江阴办公客户分析]数据来源：现场调研15办公目标客户由三个层面组成，即投资客群、企业经营者、终极消费客群偶得客群游离客群重点客群核心客群周边县、市、区与江阴有密切业务往来的中、小型企业项目周边公司、生产厂；大型企业总部；工商局注册登记的中小型企业，各地商会、工商联合会全市现有办公楼租用客户；广告公司、会计事务所、外地办事机构、律师事务所、金融、教育等服务类机构；软件设计企业、动画企业、服务外包企业；经营客群核心客群重点客群游离客群偶得客群客户分析[十万方办公的市场空间——江阴办公客户分析]16办公借鉴个案小结主流项目均采用工建化的外立面以打造现代气息部分产品通过厚板楼的方式提供较大面积的产品，主力产品仍停留在60~80平米左右智能化及物业已达到较高水平，部分项目已开始提供全装修产品[十万方办公的市场空间——江阴借鉴案例小结]17写字楼市场供大于求写字楼与住宅倒挂开发重硬件轻软件投资者与使用者一方面大面积的已建写字楼空置，另一方面写字楼供给总量不断增加。特别是2011—2013年期间将有大量的写字楼项目面市，给市场更大的去化压力。住宅市场价格的坚挺和不断攀升，使大量的投资者更倾向于投资住宅项目，加上江阴市第三产业相对于第二产业比例过小，导致集中式办公楼的总需求不足。写字楼的营销尚处在初级阶段，对大成本投入的硬件建设比较重视，但对于轻成本高回报的软件建设（如品牌、服务、增值方案等）相当忽视。经市场调研的结果显示绝大多数中小型公司愿意租赁精装修的办公室，而不愿意自行装修或自行购买办公室。主要原因是大量的首付款影响了公司经营资金的流动性。投资者和使用者市场是两个区别较大的市场。办公市场小结[十万方办公的市场空间——江阴办公市场小结]18城中城东城西概述：商业商务金融文化中心，写字楼最为集中，租金/售价较高，写字楼品质普遍不高；代表项目：联合大厦、嘉福豪庭、新百业广场城中城东城西江阴办公项目多集中在城中、城东，城西办公目前处于起步阶段，需要有高品质的办公项目带动整个区域办公市场的发展概述：江阴经济开发区催生了本区写字楼市场的发展，区域新建办公项目品质均比较高；代表项目：海澜国贸大厦、新中心概述：区域尚无较好品质写字楼，以商住楼代替，未来区域高品质写字楼将会不断涌现；代表项目：总部壹号、汇鑫大厦相对成熟期上升期尚处于初期办公市场分布格局[十万方办公的市场空间——区域发展处于起步阶段]19江阴已经入驻写字楼多集中在城中、城东，中心区租金明显高于东区，东区、西区租金目前基本在1元/平米/天名称区域位置主力面积装修情况总户数物业费租金联合大厦城中人民中路、虹桥南路交汇处106-135精装792.501.85汇鑫大厦城西通江路西法尔胜钢绳厂以南175-270毛坯1102.20.9汇丰大厦城东澄江南路、砂山路西178-238毛坯1282.50.9名都国际大厦城东长江路218号150-230精装1582.81国际商务中心城东大桥一村北面，长江路南面90-220毛坯1282.250.9天福世纪广场城东澄江路南、东外环路西150-200毛坯1251.50-21箐英荟城中虹桥南路和环城南路的交界处140-220毛坯1581.50.85泓昇苑城中人民中路289号150-300精装1303.21.45海澜国贸大厦城东澄江中路118号200-300精装1853.50.90入驻办公项目概况[十万方办公的市场空间——区域入住及租金情况较低]数据来源：CRIC2009年至今城西市场中仅总部壹号一个办公项目在售，该项目8月底开盘后仅仅成交0.65万平米，去化率明显偏低；从总部壹号开盘三月来的成交均价看，价格基本保持在6500-7000元间，而同期城西高层物业的成交均价亦在此区间内，办公物业与高层物业间并不存在明显的溢价率；10年城东办公项目是市场的主力，依旧占据市场份额的半壁江山，城中目前无较高品质办公出售，城西市场份额仅占到12%，城西办公目前处于起步阶段，需要有高品质的办公项目带动整个区域办公市场的发展城西办公目前市场占有率明显较低，同区