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1房地产基础知识培训合肥分公司营业三部2作为专业房地产服务公司的一员把一些基础的、浅显的房地产知识梳理一次应该有所必要！即便以下内容或许您已经熟悉了百分之七八十。。。。。3纲要一、中国房地产行业发展历程二、房地产开发流程及各阶段需求分析三、房地产常用专业术语4中国房地产行业发展历程阶段划分发展特征阶段关键词第一阶段1978年以前计划经济时代，实行房屋统建统配统管制，由地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题住宅统建、福利分房第二阶段1978—1990住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段土地使用制度改革宪法与土地管理法的修改住房制度改革第三阶段1990—1997第一个快速发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个低谷期快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵压贷款、住房公积金第四阶段1998—2007第二个快速发展阶段快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产……第五阶段至今第二个调整期拐点、通涨、紧缩、政策市……5房地产开发企业类型分类标准类型企业性质国有、集体、私营、中外合资企业资质一级、二级、三级、四级开发类型住宅开发商、综合开发商、商业地产开发商业务体系房地产专业化企业、多元化企业企业规模项目公司、集团公司企业前身原住宅统建相关部门、建筑施工企业、其他行业企业开发区域本土型开发企业、跨区域开发企业6房地产开发流程及开发商角色分析房地产开发各环节需求分析7房地产开发各环节需求分析1、投资决策及可行性研究需求：市场调研，形成可行性研究报告1）对内：明确项目在经济上、技术上、效益上的可行性2）项目立项需要一份可研报告3）银行贷款需要可研报告8需求：确定整体开发策略，产品定位，形成设计任务书1）市场调研：区域市场走势、竞争项目、类比项目、消费群体、政策、地块……2）发达区域采盘，学习先进经验3）产品定位：做什么样的产品（档次、风格、户型面积配比、建筑结构、装修、配套、园林……），4）整体开发思路：开发时序、开盘策略、营销主题、广告策略……房地产开发各环节需求分析2、前期策划9需求：把前期策划或老板的思路通过设计形成执行方案1）概念性规划设计：确定整体规划理念及总体规划布局2）规划、园林、建筑、户型方案设计：执行方案3）施工图设计：执行方案，指导施工房地产开发各环节需求分析3、规划设计10需求：采购管理、施工管理1）采购：硬采购（建筑材料、建筑部品等）2）施工管理：进度管理、质量管理、安全管理3）成本控制：控制采购及施工过程中的成本房地产开发各环节需求分析4、施工阶段11需求1）制定整体推广方案（营销主题、开盘方案、广告策略、活动策略……）2）广告及活动推广执行房地产开发各环节需求分析5、营销推广12需求1）销售培训（楼盘知识、销售说辞、礼仪、策略……）2）销售管理（人员管理、客户管理、业绩管理、物料管理……）3）销售策划（销售过程中的销售执行策略策划：价格、促销……）4）客户服务：办理按揭、交房等房地产开发各环节需求分析6、销售13现在，让我们来了解一下不一样的建筑。首先，您知道世界上哪一栋建筑在严重的进度延误和费用超支的情况下完成，历时14年，造价从700万美元膨胀到1.2亿美元，比预算增加了17倍？悉尼歌剧院14身为专业房地产服务公司的一员，您知道：“不求最好，但求最贵”的香港写字间是哪一栋吗？香港汇丰银行总部号称：停放在港口海岸地面上的一艘“宇宙飞船”15您知道：香港中银大厦为什么被誉为“节节高”吗？16您知道中国哪一栋建筑看起来很舒服，修建起来难度滔天吗？“好看难建”的ＣＣＴＶ大楼1718您知道：国家大剧院的建筑理念是什么吗？“一滴晶莹的水珠”曾经是周总理未能完成的夙愿。位于人民大会堂西侧，全世界独一无二的恢宏建筑。可惜，由法国人担纲设计…….1920如果以上这些内容都太复杂深奥，还是让我们来看些简单、基础的内容吧！21房地产一级市场、二级市场、三级市场概念房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场；房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场；房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为；22期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花“，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子；准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋；所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋；期房、准现房、现房23容积率:是项目总建筑面积与总用地面积的比值。一般用小数表示。绿化率:项目绿地总面积与总用地面积的比值。一般用百分数表示。建筑密度:项目总占地基地面积与总用地面积的比值。一般用百分数表示。层高、净高：(1)层高指建筑物的层间高度，及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度；(2)净高指房间的净空高度，及地面至天花板下皮的高度房地产常用专业术语1、技术经济指标24建筑的面积建筑面积、使用面积、使用率:(1)建筑面积指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、交通面积和结构面积组成。(2)使用面积指主要使用房间和辅助使用房间的净面积（净面积为轴线尺寸减去墙厚所得的净尺寸的乘积）。(3)使用率亦称得房率，指使用面积占建筑面积的百分数。交通面积、结构面积:(1)交通面积指走道、楼梯间、电梯间等交通联系设施的净面积。(2)结构面积指墙体、柱所占的面积。2526砖木砖混框架钢结构其他：钢混、框剪……房地产常用专业术语建筑结构27砖混结构：房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，此类结构形式叫砖混结构。框架结构：框架结构指由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的骨架作为承重结构，墙体是围护结构。剪力墙：剪力墙指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体。因高层建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墙又称抗震墙。钢结构：钢结构是建筑物的主要承重构件由钢材构成的结构。具有自重轻、强度高、延性好、施工快、抗震性好的特点。钢结构多用于超高层建筑，造价较高。建筑的结构28框架—剪力墙结构住宅：框架－剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力；29与砖混结构相比，框架结构有何优、缺点？优点：(1)自重轻：砖混结构自重为1500公斤/平方米；框架结构如采用轻板（加气混凝土隔墙、轻钢龙骨隔墙等）的自重为400公斤~600公斤/平方米，仅为砖混结构的1/3。(2)房间布置灵活：框架结构的承重结构为框架本身，墙板只起围护和分隔作用，因而布置比较灵活。(3)增加了有效面积：框架结构墙体较砖混结构薄，相对的增加了房屋的使用面积。缺点：(1)用钢量比砖混结构高出约30%，与砖混结构相比，造价偏高。(2)部分柱子截面尺寸过大，会凸出墙外，影响美观。30五证《国有土地使用证》《建筑用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证）《商品房销售（预售）许可证》两书《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》房地产常用专业术语“五证两书”31开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。房地产常用专业术语“开间与进深”32错层复式跃式入户花园空中花园房地产常用专业术语创新户型33错层室内实景图34错跃式室内效果图35按建筑层数分低层、多层、小高层、高层按单体结构分板楼、塔楼、板塔结合别墅按单体结构分独栋、联排、双拼、叠拼房地产常用专业术语建筑类别36板楼四大优点南北通透，采光通风好；均好性；管理成本不高；实用率、得房率高。板楼两大缺陷建筑密度小，不能充分挖掘地土地价值，且房价相对高；房型格局不宜改造。按单体结构分37塔楼平面图塔楼四大优点节约土地资源，房价较低；空间结构灵活，宜于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼两大缺陷均好性差，居住密度高；使用率不高，存在灰色空间。38独栋别墅立面别墅按单体结构分39联排别墅联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。与独栋别墅区别很大的是，它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。40双拼别墅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Twofamilyhouse”，直译为两个家庭的别墅。41叠拼别墅它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。叠拼别墅立面图42房地产常用专业术语建筑规划43生地、熟地、土地通平生地：通常指尚未进行市政基础的土地；熟地：已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即三通一平或七通一平；三通一平：即将开发区域以外的道路，给、排水管，供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整；七通一平：包括道路通，上下水通，雨污排水通，电力通，通讯通，煤气通，热力通和平整场地；44土地使用年限土地使用年限：凡与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行；即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年；45土地出让金土地出让金：各级政府土地管理部门将土地