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无锡苏宁环球项目营销策略报告2011.12.28接下来，汇报将按左面的顺序来进行项目属性梳理业态布局建议商业价格建议商业概念定位附件：•同策其它资源介绍•同策豪宅服务体系介绍商业租售策略成功案例介绍商业部分住宅部分产品建议客户定位与渠道价格建议项目属性梳理无锡位于苏锡常经济区腹地，经济发达，居民购买力旺盛。项目城市属性无锡：处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在1小时车程范围内，是上海大都市圈的有机组成部分。人口：无锡市总人口518万，人口密度1114人/k㎡。无锡市市区人口109.56万，人口密度2116人/k㎡经济环境：无锡2009年实现GDP近4992亿元,全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资43346元,比上年增长11.6%。市区城市居民人均可支配收入25027元。农民人均纯收入12403元。050001000015000200002500030000无锡苏州南京无锡1600518169207002360525027苏州1627618532212602386726320南京149971753820317231222550420052006200720082009三城市人均可支配收入对比图单位：元收入结构上，纵向来看，无锡城镇居民人均可支配收入，逐年增长，近年来基本保持着10%的增长率。横向来看，无锡城镇居民的人均可支配收入与苏州相接近，高于南京，消费有支撑。交通便利。地处京沪铁路、312国道、京杭大运河、沪宁高速公路构成的交通要地，境内主要道路与沪宁、锡澄、锡宜、宁杭等高速公路相连接。商贸繁华。近年来，北塘区充分发挥中心城区的独特优势，形成了以胜利门、青石路为核心，集餐饮、购物、休闲娱乐为特色的中心商贸区。产业蓬勃。良好的产业基础、日臻完善的基础设施和优越的投资环境，大力发展现代服务业，目前已有美国、日本、香港、台湾、韩国等外商投资企业百余家。规划至远期建设用地规模将达到2936.50公顷，规划人口规模为40.2万人。北塘区的功能定位是以发展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个水岸文化居住服务综合区。项目城市属性本案北塘区是无锡市三个中心城区之一，位于无锡中心商贸区的西北部，面积31.5平方公里，全区常住人口31万。本案地处北塘区的核心位置，距离市中心仅3公里。区域路网发达，有助于人口导入，项目区域内多条干道，通达性好，且规划轨交3号线穿过本案，承接较多人流。交通系统规划3号线吴桥站无锡地铁三号线由西北到东南斜穿无锡城区的一条城市快速轨道交通线路。该线起于惠山区城际铁路惠山站，止于无锡高新区无锡机场站，计划于2017年建成通车。规划地铁3号线穿过项目基地南角并设置吴桥站。项目所在区域交通便利，沪宁铁路，312国道穿境而过，京杭大运河横直东西，与周边城市通达性好。境内主要道路青石路、春申路与沪宁、锡澄、锡宜、宁杭等高速公路连接。到无锡机场车程为25分钟。312国道快速内环锡沪西路锡澄路青石路春申路沪宁铁路项目经济指标项目为中小体量的城市综合体项目，总建面18.8万方，住宅和商业各占约一半。用地面积（㎡）5.75万方建筑面积（㎡）18.8万方（地上13.5万方）住宅部分9.8万方（地上6.8万方）商业部分9万方（地上6.7万方）容积率2.35绿化率39%建筑密度40%物业类型住宅、集中商业住宅立面Artdeco风格其他限制条件沿兴源路不得开设机动车出入口，沿青石路、凤宾路开口地块内部较平整，南向为区域商业主干道青石路，商业氛围较浓，具备打造城市综合体的条件。项目四至项目西面的风宾家园项目南面的青石路商业街、以及金太湖项目北面的河道以及北面的兴源路项目东面的凤宾路地块现状地块现状区位本体小结位于经济发达的二线城市，周边居住区较多，距离无锡中心城区较近。交通区域路网发达，有助于人口导入，项目多条干道大道，通达性好，且规划轨交3号线穿过本案，承接较多人流。配套项目临近区域商业中心干道，周边商业氛围成熟，生活便利性好。自身条件中小规模，无特色资源占有，北面自然河道，artdeco风格建筑，品质感尚可。经济发达城市内毗邻居住区的区域级中小型城市综合体项目。商业概念定位无锡商业市场总体布局1、站前商业区2、胜利门商业区3、崇安寺-三阳广场商业区4、南禅寺商业区5、青石路特色商业街6、太湖广场商圈无锡商业市场整体集中在市中心区域，特别是由解放路围合而成的区域内。现有主要商业区域分布于站前、胜利门、崇安寺-三阳广场、南禅寺、青石路特色商业街五个区块。其中，崇安寺-三阳广场商业区最为集中。太湖广场商圈为近期无锡供应量较为集中的新兴商圈。本项目所在区域定位以餐饮一条街为主，是北塘的商业中心。无锡商业聚集效应比较严重，主要在本案所在区域南侧为主，本案位于北塘区商业中心，区域潜力较大。7、滨湖新城商业区商圈站前商业街胜利门商圈崇安寺商圈南禅寺商圈青石路商圈地理位置以无锡站为核心、由通惠路、工运路、解放北路、解放东路围合而成以解放路为主要发展轴带，自工运路起，经北大街至县前西街由解放路为合围而成、集中分布在中山路、人民路两条主干道解放南路、向阳路、槐古路围合而成区域青石路总体商业（㎡）44万5.8万44万12万25.8万商业整体出租率（%）40%98%100%98.50%80%主力商业项目站前步行街、保利广场茂业百货、交电商厦、新交电商厦远东百货、商业大厦、大洋百货、崇安寺商业街、新世界百货、三阳百盛、（恒隆、苏宁未建成）南禅寺文化商城、花鸟古玩市场等金太湖国际城商业区域特点商业中心、以现代化商业街区、购物广场为代表，商业项目单体商业面积较大，规划以综合性消费为主传统商业中心、以传统、家用电器为主要代表，其余沿街店铺以餐饮、娱乐为主传统商业中心，商业集中度高，以百货公司为主要代表项目，新近引入新型商业步行街区以传统文化景点为主要特色，商业与旅游相结合，同时积极发展风味小吃一条街、建筑突出古韵，业态多，但略显繁杂无锡旅游特色街，以各类餐饮为主要代表，结合服饰零售整体档次主力商业项目以中高档为主，其他商业以中低档次为主中档消费主力商业以中高档次为主，其他区域以中档为主中低档中低档业态比重：零售（%）8075606525业态比重：餐饮（%）1515253060业态比重：休闲娱乐%51015515目标消费群体市区中高档消费群体、无锡旅客市区中档消费群体全市中高档消费群体市内中档消费群体，无锡旅游观光消费者市区中档消费群体主要商圈概况本案所在商圈非传统集中性商圈，较与其接近的商业中心，客户截留能力较弱。核心问题解读核心问题项目自身条件要点外部环境要点项目有一定的规模优势地面交通便捷，外来具有轨道交通上的优势板块商业本身已经有一定的吸引力区域外来规划利好较多，潜力较大临近几个商圈商业密集，且档次较高竞争激烈项目周边在建项目较多，外来人口导入量大，未来居住区的成熟对商业提出了更高的要求如何在融合周边商业的同时建立标杆形象以及独特业态主题目前区域商业现状地理位置：北塘青石路518路占地面积：14.21万㎡总建设面积:68万㎡容积率：3商业面积：25.8万㎡住宅面积：17.57万㎡办公、酒店面积：6.89万㎡项目是北塘区目前主要在售大型商业项目，先期以商业的完善逐渐带动其他物业形态的销售。一期商业售罄二期商业开业在即三期商业未售本案一期：万象之城，2009年9月28日开业8万㎡（含地下），以购物、娱乐、休闲、餐饮为一体二期：不夜之城，计划2011年上半年开业4万㎡（含地下），以大中型酒楼、KTV、夜总会等餐饮娱乐为主三期：购物之城，2009年9月28日开业20万㎡（含地下），以中心MALL、电影院、真冰溜冰场、书城、百货为主目前区域商业现状1、国际百货2、快时尚品牌专卖3、沃尔玛4、精致生活馆/数码产品区5、美食广场6、幸福蓝海国际影院7、儿童天地8、停车场一期地下：沃尔玛超市-1F商业总体规划一期地下招入大型连锁超市沃尔玛主力店，在有效消化了地下层空间的同时，也为后续商业的销售提供了便利。一期区域三期即将出售目前区域商业现状1、国际百货2、精品服饰区3、时尚生活馆4、品牌服装专卖区5、名品生活馆6、时尚小百货7、餐饮区8、幸福蓝海国际影院一期一层商业品牌：工商银行、KFC餐饮、服装、中国金店、Use台湾有意思天下第一粉药膳鸡窝洪记美食依然香牛肉面、茶园烟酒商行黑冰客一品鸭血粉丝奥佐娅美甲化妆芝甲歌、周六福三十七度印度餐厅克莉斯订中国黄金等。。。1F商业总体规划定位一期一层少数引进了知名品牌，但大部分商业档次为中低档，主要以快速餐饮、银行和金店为主整体档次一般，二期规划以餐饮和品牌店为主一期区域9、国际百货10、精品服饰区11、时尚生活馆12、品牌服装专卖区13、名品生活馆14、时尚小百货15、餐饮区16、幸福蓝海国际影院三期即将出售目前区域商业现状一期区域三期即将出售1、国际百货2、品牌服装连锁专卖3、绅士精品馆4、炫酷运动馆5、休闲、餐饮6、都会淑女馆7、服装精品区8、时尚小百货9、儿童乐园一期二层商业品牌：英伦雅阁魅族衣尚沸点妮可曼曼妮芬伊维斯法蕾雅安莉芳苹果•平凡之恋明丽雅绒典.ILLI亮点服饰唯美国际之春BABYPARK米奇.芭比娃娃（组合店）安徒生巴布豆小熊B琪新宠儿网球王子巴拉巴拉麦肯邦尼巴布豆.米菲.ABC.奥特曼博士蛙系列9CM奇乐儿安黎萨美宝莲嘉莉诗/兰卓丽/21世家睦隆世家香然欧米丽信族小笨熊启智屋.富罗迷芝麻开门（金童王）2F商业总体规划定位一期二层同样少数引进了知名品牌，以休闲服装、儿童娱乐为主，二期规划以餐饮和酒吧为主。10、品牌服装连锁专卖店11、兰贵坊12、餐饮区13、夜时尚主题吧14、国际餐饮15、国际美食坊16、西式快餐17、电器区18、咖啡厅/茶艺目前区域商业现状一期区域三期即将出售1、国际百货2、品牌服装连锁专卖3、火锅/娱乐区4、大型餐饮5、品牌服装/鞋包专卖区6、自由港网吧/银河系电玩一期三层商业品牌：名门酱厨阿瓦山寨自由港网吧银河系娱乐空间吉其马意式餐厅韩林碳烤魔石咕噜鱼红风歌舞厅3F商业总体规划定位一期三层以餐饮娱乐为主，二期规划仍以休闲、娱乐、餐饮为主7、兰贵坊8、餐饮区9、NO.1KTV10、国际餐饮区11、国际美食坊12、精品家具区目前区域商业现状一期区域三期即将出售1、国际百货2、休闲/自助餐饮3、大型餐饮4、国际美食坊一期四层商业品牌：藏乐汤坊祖祖花园蛙蛙叫干锅百度烤肉速8等4F商业总体规划定位一期四层以餐饮娱乐为主，二期规划仍以休闲、娱乐、餐饮为主5、真冰溜冰场6、国际餐饮7、大型娱乐会所8、富侨沐足/和亦健身目前区域商业现状个案小结：金太湖国际城以沃尔玛超市为主力店，招募多家中档品牌店，以此为投资保障，吸引其他店家入驻。原本该区域商业主要以沿街店铺为主，且已显陈旧，缺乏有聚集效应的集中性商业，金太湖国际城的入驻成功提升了该区域商业能级，后期规划的世纪幸福蓝海影城和游艺城的到来也为本区域缺少核心文化产业带来了生机。该区域原来虽然拥有大量的零售、餐饮店，但是档次普遍为低档次为主，但是区域内近年日渐增多的中高端住宅的出现，对中高端消费的需求日益增长。金太湖国际城的出现部分弥补了区域中端消费的缺失，迅速在区域内形成了较大的影响力，但从招商情况看，目前区域中高端商业仍旧是出于缺失状态。周边居住客户78%北塘区其他区域15%锡山、惠山区7%金太湖国际城经营状况及客户来源金太湖国际城——目前经营消状况一般，普通餐饮店上座率不高，消费人群以本区域居住客户为主。金太湖国际城消费人群构成周边区域居住客户占绝大比例由于目前该项目形成以餐饮休闲为主力业态，主要消费时间在晚间及周末；平时较为冷清，且集中在几家大型餐饮店消费，普通餐饮店白天上座率不足25％；经营状况本项目周边商业定位启示胜利门商圈中山路商圈站前商业圈金太湖国际城在交通和成熟度上都较为有优势，而且业态齐全，将在很大程度上分流本案的客户其他区域均有较为成熟的商圈，从这点上看，本案主要还是以满足本区域客户为主