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中国五矿长沙暮云项目整体定位报告谨呈：中国五矿集团公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。00项目背景02本报告是严格保密的。客户目标是五矿的第一个项目，规模型的住宅大盘，对于开发商具有很大意义关键是项目的成功开发，提升五矿的品牌形象，成为鹏欣在房地产领域的企业名片基本开发周期5年，2007-2012年，一期08年销售我们对客户目标的理解价值最大化的盈利目标长沙的标杆型高端项目本报告是严格保密的。用地规划指标：规模型项目，但有较多限制1、总体指标占地：912.31亩容积率：2.22、规划条件建筑密度30％绿地率≥35％限高18层不能出现独栋产品受90/60限制项目属性界定本报告是严格保密的。地块：内部山水资源丰富，地势高差明显项目属性界定本报告是严格保密的。区位：长株潭一体化的融城点，但区域认知及成熟度低项目属性界定项目位于位于长沙暮云镇区域范围。距离长沙市中心约15公里。西面位处建設中贯穿长沙市南北主干道的芙蓉南路,北面为火星大道。但目前都未正式通车。区域属于暮云镇的边缘区域，原有开发度不强，认知有限本报告是严格保密的。四至：大盘环绕，居住氛围较浓，但区域开发度低项目属性界定项目宗地四至北临格兰小鎮一期西临橘郡城镇置业別墅用地东临达云路南接北京怡海花园及三湘地产项目都为未开发或待开发项目。西北面临近中信新城本报告是严格保密的。属性诠释区域属性规划中的长株潭融城核心高起点规划，热点开发区域距离长沙市中心约15公里可以辐射市区置业人口周边大盘环绕项目周边基本为空地，未开发未来可形成较浓的居住氛围区域较为陌生，周边生活配套缺乏项目属性占地约912.31亩，容积率2.2以下中低密度规模大盘社区限高18层、不能出现独栋、受90/60限制限制因素多，规划空间受限不邻城市主干道，且道路目前还未全面开通项目进入性及昭示性较弱内部山水资源丰富，地势高差明显可利用的景观资源，但非稀缺性资源区域属性和项目属性的界定分析：可以帮助我们明确研究方向和方法本报告是严格保密的。项目属性界定：城市发展趋势下的新城区，相对陌生区域的大规模中低密度房地产项目省府融城住区认知度较低大盘资源丰富区域属性项目属性项目思考1：众多利好下的区域价值？问题：规划中与现实的差距，区域的支撑度本报告是严格保密的。01区域价值02本报告是严格保密的。长沙——珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市长沙珠三角经济圈长三角经济圈中部六省◆长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应◆长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动本报告是严格保密的。影视文化、山水洲城——长沙是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化名城，活力的城市◆岳麓山、岳麓书院、橘子洲头、湘江是长沙最重要的景观和历史人文资源；是长沙几千年历史的见证，长沙市民对她们有着深厚的感情；◆影视传媒是长沙最具竞争力的产业，是长沙最值得骄傲和自豪的招牌，湖南卫视是中国收视率最高的省级电视台，“超女”更是近年来长沙吸引世人的“亮点”本报告是严格保密的。长沙近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展长沙市历年GDP与固定资产投资情况◆近6年长沙市GDP增长率保持在12%以上，2006年城市GDP达到1790.66亿元；◆近年来长沙市固定资产投资年稳定快速增长，2006年已达1089.8亿元，增幅高达22.57%◆大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了效用本报告是严格保密的。长沙市人均GDP快速增长，人均可支配收入水平较高长沙市历年人均GDP发展状况长沙市历年人均可支配收入◆长沙市人均GDP保持高速增长，近6年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；◆2006年人均GDP达到27853元,人均GDP增长速度为16.2%◆可支配收入保持较高速度增长，近三年来的增长率都超过10%水平，06年人均可支配收入为12924元，增长12.0%本报告是严格保密的。中部省会城市中，长沙GDP与社会消费品零售总额较高，人均可支配收入处于最高水平长沙市GDP与社会消费品零售总额与其他城市比较周边省会/直辖市长沙郑州南昌武汉人均可支配收入（元）13924118001124312360周边省会/直辖市合肥太原成都广州人均可支配收入（元）11013117411278912360◆在中部六省会城市中，长沙的GDP和社会消费品零售总额均列第三位，低于武汉和郑州，但明显高于太原、合肥和南昌；◆与广州和成都相比，长沙市的GDP和社会消费品零售总额都有较大差距；◆长沙市人均可支配收入在中部六省会城市中处于最高水平，而且高出成都1135元本报告是严格保密的。随着城市的发展，长沙在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环发展市民观点“现在的长沙比以前大多了”市府西移省府南迁新河三角洲崛起东：高桥市场群、星沙板块南：省府南迁，大量土地供应西：市府西移，岳麓资源、人文并举北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造高桥市场群本报告是严格保密的。一主二次四组团，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团◆据长沙市2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里。◆城市空间结构为“一主二次四组团”，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里。◆按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。本报告是严格保密的。城际角度：长株潭一体化，区域竞争力提升的必然之选，南向融合成为趋势长株潭一体化目标：◆通过长株潭地区产业的集群化，推动本区域经济一体化，支持湖南省发挥后发优势，实施反梯度战略，统筹区域发展，提高湖南省在国内省份中的核心竞争力和区域整体实力。◆努力发展成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。本报告是严格保密的。多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成主城核心核心核心核心长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成本报告是严格保密的。在多核发展下会形成的六种新城模式模式名称驱动因素典型案例田园新城以国家立法为基准，政府主导下的由新城开发公司进行规划建设的新城Stevenage(英国，伦敦)边缘新城城市郊区化，中心城功能外迁，在都市外缘形成相对独立的新城镇Columbia（美国，马里兰州）TOD新城通过捷运系统与城市中心区快速连接来缩短交通时间，吸引中心城部分功能的转移千里新城（日本，大阪）产业新城以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇PortSunlight（英国利物浦）副中心新城通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标东京副中心新城（日本东京）行政中心新城指随着一国首都或重要政府机关的迁移，而建立起来的行政驱动的新城市堪培拉（澳大利亚首都）本报告是严格保密的。澳大利亚定都堪培拉，行政中心新城建设拉开序幕◆澳大利亚首都堪培拉位于澳大利亚阿尔卑斯山的山麓平原上，跨莫朗河两岸边，整个地区约2330平方公里，人口三十几万，是举世闻名的花园城市。◆新城堪培拉的建立可以划分为三个阶段：第一阶段——选址奠基，定都堪培拉；第二阶段——铁路、公路、电厂等市政基础设施的建设；第三阶段——住宅竣工、商业逐步成型。CASE本报告是严格保密的。区域逐渐成为功能丰富的城市中心，高端人群的聚集地◆堪培拉在经济的关键指标，如生产、收入、消费、投资和财富方面表现很出色，只占到澳大利亚1.6%的人口创造了超过全国平均水平20%的价值，并且堪培拉的平均家庭可支配总收入为3.43万美元，超过国家平均水平的40%。◆跟随政府的服务业，日益发达。◆专业人士是推动经济发展的动力渊源：大量的白领专业人士推动了经济的发展，他们的技能更为娴熟。在就业人口中，经理人、行政管理人员、专业工人和办事员占了相当大的比例。本报告是严格保密的。省府南迁，配套跟进，南部新城初具雏形◆推行长株潭一体化战略，省府南迁。附近推盘量明显上升。◆南北向的长沙大道、东西向的火星大道正加紧施工。◆省府文化公园、省地质博物馆、省群众艺术馆、省科技馆、省青少年活动中心陆续破土动工。◆中信新城是以超大型SuperMall商业集群为核心，以现代数码港工业经济形式为功能突破，以高档多功能的企业会所为开发配套的三大功能组团构成的城市综合商业体。投资54亿，欲打造大长沙新中心。省府南迁托斯卡纳湘府东苑中信新城火星大道长沙大道本报告是严格保密的。响应长株潭一体化，暮云政府高调出击◆暮云组团位于107国道以东、京珠高速以西、三环线以南、四环线以北，规划面积30平方公里◆北部火星大道两侧以科技、教育项目为◆中部芙蓉南路两厢以房地产开发、生态旅游和第三产业项目为主◆南部为暮云工业园，以工业项目为主。再往南为城市绿心。生态绿地工业园区中信新城生态动物园长沙理工本报告是严格保密的。招商引资，暮云工业园致力打造长株潭“金三角”◆总规划面积10km2◆2000年，暮云工业园被长沙市批准为市级工业园，纳入长沙县“一区五园”的重点建设范畴;2003年元月，暮云工业园被批准为国家级乡镇科技工业园。◆工业园进驻企业已达近百家，其中包括三家世界五百强企业。本报告是严格保密的。虽然刚起步，但未来暮云经济发展可期伊莱克斯是全球最大的家电制造商，欧洲的家电先驱，是全球唯一一家以白色家电为主进入世界500强的大型跨国集团公司。莱克斯中意（长沙）电冰箱有限公司是由瑞典伊莱克斯集团在中国的主力分公司。公司配备当今世界最先进的无氟冰箱专业制造设备，按照国际质监标准生产无氟电冰箱。目前公司拥有从业人员1600余人。◆长沙正大有限公司，隶属泰国独资的大型饲料综合生产企业。◆湖南南托建筑股份有限公司企业。国家一级施工企业，乡镇企业中的明星企业。本报告是严格保密的。围绕生态主题，打造暮云高尚住宅区生态绿地中信新城高尚住宅中洋橘郡格兰小镇三湘地产北京怡海保利项目中信新城生态动物园本报告是严格保密的。暮云组团的未来：行政文化、高尚住宅、休闲养生、生态产业、融城核心◆一主两副环绿心◆暮云片区发展方向定为集合生态型的省级行政文化中心、长株潭核心区域的高尚住宅区和长沙最富吸引力的城市休闲场所、环保型工业生产基地于一体的２１世纪人与自然和谐发展的新型生态城。省府行政中心野生动物园长沙理工大学中信新城。。。。。。项目思考2：我们更关心能否成为焦点市场？问题：区域的城市化与房地产焦点市场的问题项目思考1：向南发展，未来的高尚住宅区问题：项目思考1：众多利好下的区域价值？本报告是严格保密的。区域城市化与形成行业焦点市场的形成需要核心驱动因素，并不是有一个规