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深圳市岗厦河园片区改造规划方案汇报深圳市福田区旧村改造领导小组办公室中国城市规划设计研究院深圳分院世联地产顾问（深圳）有限公司2003年08月1.中心区建设的要求2.政府对岗厦村进行旧村改造的决心1、社会、环境、经济效益。2、规划的可行性。3、经济的可行性。福田区旧村改造领导小组办公室1、改造的范围和规模？2、改造的可行性？3、实施操作策略？中国城市规划设计研究院世联地产顾问（深圳）有限公司项目背景技术路线团队组成中国城市规划设计研究院世联地产岗厦河园片区现状概况岗厦河园片区项目经济测算岗厦河园片区改造规划市场经济规划标准完整规划与改造策略政府决策依据岗厦河园片区功能定位分析岗厦河园片区功能比例设置岗厦河园片区容积率建议岗厦河园片区改造模式一、岗厦河园片区现状概况岗厦岗厦位置岗厦河园片区区位岗厦河园片区位于福田区中部岗厦河园片区在中心区的位置•岗厦河园片区位于福田中心区的东南角，临深南路、水晶岛、市民中心•位于深圳市最重要的行政、商业、文化中心区内岗厦河园片区占地面积约20.2公顷，约占整个中心区面积的9%，其中用于开发改造的可建设用地面积16.16公顷（包括学校用地1公顷）。现状总建筑面积52.5万平方米。现状毛容积率2.3，现状净容积率3.2现状总户数478户，其中本地215户，外籍(含港澳台地区)263户。现状居住总人口6.8万人，其中本地户籍人口1153人，外籍人口843人，暂住人口6.6万人，常暂比1：34。现状规模岗厦河园片区现状空地面积约3.7公顷，约占总用地面积的16.0%，剩余用地全部建设。本地区现有建筑物552栋，建筑面积52.5万M²。集体物业63栋，11.5万M²，其中厂房4.2万M²占36.5%；住宅5万M²，占43.5%；商业铺位2万M²（食街1.7万M²），占17.4%，其他0.3万M²，占2.6%。村民私宅489栋，41万M²，4及4层一下2.8万M²，占6.9%，5、6层8.9万M²；占21.8%；7、8层20.4万M²，占50.3%；9及9层以上8.5万M²，占21%。现状建设深南路：城市东主干道，红线宽度120m，双向8车道。金田路、福华路：城市主干道，红线宽度64m，双向6车道。彩田路：城市主干道，红线宽度70m，双向6车道。福华一路、福华三路：城市次干道，红线宽度24m，双向4车道。村内支路。现状规划道路二、岗厦河园片区功能定位分析项目整体功能的策划定位分析项目整体功能的策划定位分析确定项目整体功能定位成熟CBD功能定位研究深圳中心区功能布局分析判定本项目在中心区中可能承担的功能从市场角度验证本项目的功能定位技术思路项目整体功能的策划定位分析确定项目整体功能定位成熟CBD功能定位研究深圳中心区功能布局分析判定本项目在中心区中可能承担的功能从市场角度验证本项目的功能定位CBD内峰值地价与物业承租能力模型CBD－－中央商务区（CentralBusinessDistrict）可从峰值物业租金大致判断峰值地价点零售商业、娱乐物业商务办公物业临时居住物业（旅馆、公寓）、批发业居家物业及其它物业1234峰值地价点所在区域成为CBD核美国部分城市的CBD功能国际CBD案例研究得出的结论成熟CBD存在峰值地价点峰值地价点所在区域成为CBD核临近CBD核区域分布的娱乐、零售及临时居住功能使CBD充满活力地铁、轻轨沿线逐渐成为CBD最繁华的重要区位综合体成为CBD内商业开发项目的发展趋势容积率奖励制度推动立体步行系统及公共空间的完善概念化的CBD功能示意E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区餐饮娱乐、及临时居住区F区居家住宅区B区次级零售区A区高档零售区河流或海湾铁路山脉天然屏障混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区土地价值结构分析虚拟的城市元素国际成熟CBD功能结构A区——高档零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。B区——次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于A区一侧或围绕A区不连续分布。C区——商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。D区——餐饮娱乐及临时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值，是CBD中最具活力的区位。E区——公共管理及办公机构区。一般位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。F区——居家住宅区。居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置。E区C区D区F区B区A区中心区功能布局分析地铁地铁F区A区E区C区？商务区已经形成，由于聚集效应，中心区西侧形成—C区中心区居住物业大量存在，已经形成居住区，中心区周边已形成—F区本项目—A区：？—B区：？—C区：？—D区：？—E区：？—F区：？公共管理及办公机构区已经形成—E区城市购物中心规划商业面积近30万，可能形成专业零售区，但需要经受市场和时间考验—A区项目整体功能的策划定位分析确定项目整体功能定位成熟CBD功能定位研究深圳中心区功能布局分析判定本项目在中心区中可能承担的功能从市场角度验证本项目的功能定位本项目可能承担的功能A区——高档零售区难以形成，区位条件和政策条件不利，同时必须面对与中心区大规模商业的同业竞争。B区——次级零售区可能形成，中心区尚未形成此功能块，且区位条件满足。C区——商务办公区难以形成，由于西侧商务区形成，已开始产生集聚；本项目周边商务氛围不理想。D区——餐饮娱乐及临时居住区可能形成，中心区尚未形成此功能块，且本项目有形成D区的良好条件。E区——公共管理及办公机构区难以形成，中心区北区已规划建设成为城市行政、文化中心。F区——居家住宅区可能形成，但相对于中心区四个角大量居家住宅项目而言本项目不具竞争力，且该定位无益于项目整体形象及层次的提升。本项目可能承担的功能难以形成可能形成B区——次级零售区D区——娱乐、临时居住区F区——居家住宅区A区——专业零售区C区——商务办公区E区——公共管理及办公机构区×√项目整体功能的策划定位分析确定项目整体功能定位深圳中心区功能布局分析判定本项目在中心区中可能承担的功能从市场角度验证本项目的功能定位成熟CBD功能定位研究从市场角度验证项目本项目的功能定位1、居家住宅物业2、临时居住物业3、商业娱乐物业4、办公物业B区——次级零售区D区——餐饮娱乐及临时居住区F区——居家住宅区1.居家住宅物业目前中心区已建或在建的纯居家式住宅项目有：黄埔雅苑、天健世纪花园、中银花园、深业花园、雅颂居、中海华庭、彩福大厦、风华盛世、嘉麟豪庭、城中雅苑、星河国际、港丽豪庭等，总供应量已达200万平方米。住宅楼盘主要分布于中心区四角，定位普遍较高，目标客户以高收入阶层及港人为主，销售均价在8500元/平方米以上。由于项目地处中心区，为配合中心区高标准的整体规划定位，同时又考虑到村民的拆迁返建需求，本项目居家住宅物业应定位为中高档次。由于中心区现有住宅供应量已达200万平方米，而中心区的规划居住人口仅为7.7万人，住宅供应量已较大，故本项目的居家住宅物业开发规模不宜过大，以满足中心区居住配套功能和村民拆迁返建需求即可。2.临时居住物业临时居住物业是相对于居家式纯住宅物业而言的，它主要是指用于投资、出租的小户型住宅和商务式酒店公寓等，它集居住、办公、休闲为一体，很受生意人及商务人士的青睐。由于项目地处中心区边缘商业繁华地段，又邻近皇岗口岸，市政及商务配套设施完善，交通便捷，彩田路沿线具备了开发小户型住宅和商务式酒店公寓（即临时居住物业）的先天优势。项目周边的彩田路两侧现已建有彩福大厦、彩天名苑、彩虹新都、喜洋洋等以小户型为主的住宅公寓，前三个楼盘均在一年内100％售出，销售均价在6500元/平米以上，喜洋洋预售情况也非常好。另该区域的三级市场极为活跃，房屋租售情况良好；商务式酒店公寓主要建有景轩酒店、江苏宾馆、福建大厦等，平时入住率平均达到70％以上。依据中心区的总体规划，中心区南片区将建设成为城市的中心商务区（CBD），商务式酒店公寓及小户型住宅的市场需求量将会很大，故本项目可在邻近中心区一侧规划建设高档商务酒店，在彩田路一侧规划建设一定规模量的中高档小户型住宅及商务公寓。3.商业娱乐物业项目周边现已有发展较为成熟的区域级彩田商业圈，以家居市场和大型购物超市为主，商业面积共约7万平米，经营状况良好。另中心区的南片区中部规划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商业街等，均为规模较大的商业项目，商业面积20余万平米，中心区商业圈初现雏形。中心区及本项目周边高档的休闲娱乐项目较少，仅有圣保罗DISCO、拉斯维加斯夜总会和美洲健身会，作为定位为现代国际性城市的中心区，该部分城市功能较为匮乏。本项目的商业功能延续可借助彩田路商业圈已形成的成熟商业氛围，抓住商机以地铁岗厦站为核心沿福华路两侧规划建设一定规模的商业物业。考虑到中心区商业圈在未来3年内也将形成且项目规模较大，故本项目应注重发展特色、互补商业，避免同构竞争。本项目应重点开发建设一批档次较高的休闲娱乐项目，如特色酒吧街、中高档餐饮、小型游乐场、夜总会等，以完善中心区的城市功能，使华灯初上的中心区充满商业繁华与都市活力。4.办公物业中心区纯办公写字楼主要集中于中心区南区CBD的西北角，形成了商务办公核心区，是未来城市的金融、商务中心；中心区写字楼现已开发规模建筑面积达160万平方米，未来城市写字楼的新增供应量也主要集中在中心区；本项目不在CBD办公核心区范围内，本项目周边唯一新建办公写字楼大中华国际交易广场项目也一直处于烂尾停工状态，商务办公气氛不浓，区域办公形象不佳。故本项目开发中高档写字楼物业，规模不宜过大。市场验证项目整体功能定位B区——次级零售区D区——餐饮娱乐及临时居住区F区——居家住宅区市场判定可实现市场判定可实现市场判定可实现，但须控制开发规模√√√项目整体功能的策划定位分析确定项目整体功能定位深圳中心区功能布局分析判定本项目在中心区中可能承担的功能从市场角度验证本项目的功能定位成熟CBD功能定位研究确定项目整体功能定位：•建议本项目整体功能定位为：以零售商业、休闲娱乐及小户型居住为主导的商住多功能综合发展区。三、岗厦河园片区功能比例设置项目整体功能比例的优化设置项目整体功能比例的优化设置确定整体功能比例分配深圳中心区功能比例成熟CBD的功能比例发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例整体功能比例验证从项目周边市场角度分析技术思路项目整体功能比例的优化设置确定整体功能比例分配深圳中心区功能比例成熟CBD的功能比例从项目周边市场角度分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例整体功能比例验证成熟CBD案例研究研究国际CBD案例近四十年的发展历程，可以看出成熟CBD的发展是动态的，CBD的功能及核心随着市场演变在不断调整而趋于合理与完善。我们重点研究东京新宿、上海CBD，希望从中找出本项目发展可借鉴的经验与启示。案例一：东京新宿－－国际成熟的CBD案例二：上海CBD－－国内较成功的CBD案例一：东京新宿CBD日本桥、银座是东京最老的商业、商务中心，成为东京的都心。20世纪60年代为疏散过于集中的城市机能，政府决定将位于银座以西约5km处的新宿地区建设成为综合性副都心，发展规划于1960年公布。新宿的发展得益于快速交通的完善，新宿地处两条重要干道交叉口上。新宿日本桥银座东京新宿CBD新宿CBD已发展成为较成熟的国际知名CBD之一。经过40年的发展，新宿总用地面积已达到270公顷，其中集中商务办公区占地56公顷（未包括边缘办公区及零星分布的办公面积），零售商业娱乐功能占地84公顷。新宿日本桥银座深圳市中心区CBD位于原罗湖金融商业中心以西约4km，而CBD总占地面积约240公顷，从区位上或是从发展规模上来说，东京新宿都具有很强的可借鉴性。用地功能现状功能分区示意银座方向集中商务办公区边缘办公区住宅区娱乐及临时居住区集中商业区办公、临时居住混合区功能延续周边住宅区功能延续周边住宅区集中商务办公区集中商务