中国物业管理的几大误区

2020/1/191中国物业管理的几大误区及对策舒可心介绍北京市在物业管理立法方面的理念、制度创新及物业管理领域的发展趋势•1999-开始研究中国房地产和相关问题。参与业主活动•2001-朝阳园业主委员会主任•2002-提出《物业管理条例》修正建议案•2003-“制度分析与公共政策”项目研究员，人民大学•2004-参加人大法工委《物权法》二次审议座谈•2004-“社区发展之友”奖，美国社区发展论坛•2006-研究“物业管理权信托”模式，并在朗琴园试行•2002-受聘多家业委会顾问•2004-受聘多家物业服务企业、发展商顾问•2006-受聘多个城市街道办事处•2009-参与《北京市物业管理办法》及配套法规的起草、论证活动自我介绍：CCTV经济频道直播CCTV新闻直播间2020/1/195误区一“前期物业管理”——住宅物业管理所有冲突的根源——中国的物业管理•1954，香港，“廉租屋”开始聘用专业房屋经理•1970年代，香港，大型屋村聘用从“廉租屋”管理训练出的专业房屋经理，并开始管理商场、办公楼、工厂厂房等•1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理•1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。•2003年9月1日，《物业管理条例》诞生，后2007年修订。•2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》实施前期物业管理•概念的产生–1981年，中国大陆物业管理诞生–1994年，建设部33号令；国务院《物业管理条例》开始起草–1994年，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》：–第二十五条开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。–第二十六条住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理；业主委员会在此期间成立的，业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始住两年后，业主委员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理。–在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。–在开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督。–2003年《物业管理条例》出台–确立了“前期物业管理”阶段这个法定名称–全国除深圳以外的“建管不分”的物业管理模式广受诟病–2003年，建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》确立建管分离的思路–表面上剥夺了发展商的管理权，实际上解除了发展商的管理义务和责任。通过所谓的“前期招投标”把责任推向市场，推给前期物业服务企业。–2010年，《北京市物业管理办法》又确立“建设单位承担前期物业服务责任”的建管不分的模式，但本质已经发生变化“前期物业管理”权利义务的混乱特征导致物业服务企业一“仆”二“主”的窘境拿地设计规划建设委托物业服务企业完成业主们（包括发展商未售出房屋）的权利义务（委托物业服务企业完成）运行委托他人完成成品保护发展商的权利义务维修、养护公共区域收益保修撤管或被炒前期物业管理阶段的权利义务关系•发展商的义务、责任、权利•房屋买受人（业主）的义务、责任、权利•义务随时间过度给业主•权利不过度，缔约权人（发展商）为自己牟利导致纠纷隐患事实上中国的“前期”是“无期”•业主群体组织能力差•政府指望发展商、物业服务企业实现小区稳定•政府不相信业主群体组织•法律、法规设定业主组织建立门槛高•发展商、物业服务企业通过前期获利–名声：万科、建外SOHO–金钱：……•但早晚要终结前期，终结将极其痛苦。众多弃管。2020/1/1911业主的权利与物业管理2020/1/1912业主的建筑物区分所有权《物权法》第六章•专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”•专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共有部分的持份权”•共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”即“物业管理权”业主共同决定或业主大会、业委会决定怎么办？海外是如何界定“前期”的•美国。–无前期，销售第一套房屋前必须先成立业主组织——业主协会•香港–有前期，发展商通过政府法律的规定建立基金（物业费）。业主组织建立门槛极低。任何人几乎可以召开会议，如超过30%支持则可成立业主组织——委出管理委员会和决定成立“业主立案法团”•台湾–有前期，发展商负责，设立基金（物业费），承担第一年费用；入住2/3后6个月内，成立业主组织——管理委员会或推选管理负责人。2020/1/1915中国、美国的制度对比3.1【物业小区业主协会的设立及组织形式】开发商必须在销售小区第一个房屋单元之前，办理完设立小区业主协会的法律手续，小区业主协会的成员，只能由小区的全体业主组成。小区业主协会的组织形式，为非营利公司法人，但也可以是非公司法人。——美国联邦《统一区分所有权物业产权法》（UniformCondominiumAct，1980）特别介绍：美国的物业管理权制度设计业主大会（业主协会）美国的物业管理权制度设计行使权利的机构（组织共同决定）履行职责的机构（义务按份分摊）共同拥有、分享收益发展商（代表全体业主）中国的物业管理权制度设计履行职责的机构（转移义务分摊）行使权利的机构（自己决定）独享收益黑心发展商！炒了物业公司！拿地设计规划建设委托物业服务企业完成业主们（包括发展商未售出房屋）的权利义务（委托物业服务企业完成）运行委托他人完成成品保护发展商的权利义务维修、养护公共区域收益保修撤管或被炒回顾“前期物业管理”的权利义务分配对策•推翻前期物业管理（学习美国）或建立固定期限的前期物业管理（学习香港、台湾）–国务院的法规，北京市权力有限•北京市最近出台的《北京市物业管理办法》–取消“前期物业管理住宅招投标”的强制性规定。改为发展商可以自管，可以部分、全部聘请企业、个人管理。–由于“前期”实际上是“卖房只转移专有部分不转移共有部分”，则发展商持有共有部分，权利、义务由发展商持有。不转移共有部分，业主不承担义务——不交物业费。–共有部分转移，义务方可分摊好处•顺应国人对共同利益的漠视文化，只要不让他出钱。–发展商如果愿意，永远出资或靠公共利益收益管理下去。–解决“从入住开始就闹物业管理纠纷”的麻烦•顺应“觉醒”起来的业主–安排了比较低门槛的业主启动业主大会机制•给发展商放弃共同管理责任提供方便–发展商也可以启动业主大会的建立，并“强制”交付共有财产，即所谓“双启动”机制。好处•允许发展商放弃共有部分，不允许业主群体放弃•允许发展商滞留共同管理权，也允许业主行使共同管理权，而且不设定期限（比香港、台湾的制度更适合国情）–1．筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；–2．首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；–3．首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；–4．物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。2020/1/1923误区二每个业主向物业服务企业购买服务——欠费的根本原因——中国物业管理的“对价”困境•对价：一方为换取另一方做某事的承诺而向另一方支付的金钱代价•物业管理对价本质：–每个业主共同归集资金（建立基金在先）购买企业的服务–是一对一的关系（业主组织-物业服务企业）–而不应该是“一对多”或“多对一”的关系•中国物业管理对价的错误理念：–单个业主购买企业的服务–很难界定单个业主物业费与“服务”的对价关系–单个业主要与“服务不到位”抗辩–价金极小，权利主张成本极高。必然导致欠费–物业服务企业追费–不能中断服务–主张权利成本极高业主（群体）与业主的共有财产和环境物业服务企业或其他经理人物业费所谓的“服务”（即管理智慧、技能、人力、运转成本等）中国物业管理两方主体的本质业主（群体）与业主的共有财产和环境业主群体之间的义务靠“管理规约”调整、规范2020/1/1927误区三物业服务企业提供的是物业管理的结果——导致有过失都说不清——反映到管理模式上为“包干制”•服务结果–24小时保安–治安事故率不高于1%–完好率98%–绿化率90%–……•业主方无权监督•发现违约也无法获得赔偿•最终导致用欠费“解决”个体怨气逐步取消“包干制”推行“酬金制”•服务结果承诺–24小时保安–治安事故率不高于1%–完好率98%–绿化率90%–……–剩余（利润）•服务过程承诺–N个岗位*4.2人*人工成本–购买商业保险–设备维护周期*每次维护费用–绿化工作人工成本+物料成本–……–酬金•服务结果承诺转为过程承诺•市场公开采购人力资源、专项服务•根据收费总额、区分轻重缓急安排过程2020/1/1930•关于公共责任保险公众责任保险或停车场责任保险解决高空坠物损毁车辆纠纷。某项目物业公司职工在维修暖气时跑水，业主家获公众责任险保费人民币27,600元，业主满意。2020/1/1931管理花费和利润？？管理、服务活动？？企业账户传统的物业管理模式（包干制）2020/1/1932聘用/酬金管理花费经理签发支票管理、服务活动归集银行信托账户管理人：职业经理（法）人理想的物业管理模式（酬金制）2020/1/1933聘用/酬金管理花费经理签发支票管理、服务活动归集银行信托账户管理人：职业经理（法）人“妥协”的物业管理模式（酬金制）企业专门账户对管理过程承诺的优点•过程是否完成极其容易核查•过程完成即费用支出，并不对结果承担责任•结果的风险通过商业保险解决•市场采购•双方透明，建立互信•换供应商，但不换物业服务企业（经理人）2020/1/1935误区四视业主委员会为业主组织而忽略了业主大会——导致小集团博弈而损失了业主利益——•第七十六条下列事项由业主共同决定：–（一）制定和修改业主大会议事规则；–（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；–（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；–（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；–（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；–（六）改建、重建建筑物及其附属设施；–（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。政府建立业主共同事务表决公共平台•防止业委会操纵业主大会会议•防止少数人滥用权利•在遇到表决纠纷时容易裁定•业主委员会越来越成为执行、服务机构而非权力机构2020/1/1938误区五“业主自治”与“业主自管”•物业管理权，是业主的物业管理权–业主自己管理（Self-managing）–委托物业服务企业管理（ManagebeentrustedbyOwner）–都是业主自主治理（Self-governing）即业主自治。•自管的优点–信任•自管的缺点（但为什么业主们宁肯冒这个风险和麻烦？）–不专业–不职业（公益）–财务风险–管理责任风险•最终结果：可信任的、专业化、市场化的物业管理–聘请企业或职业经理人2020/1/1940对业主大会进行民事主体资格（法人）登记对物业管理领域的影响特别关注：彻底理顺中国物业管理关系•业主大会可以成为共有土地、物业的受让人（登记）•业主大会开立帐户•业主大会直接聘请项目服务企业（或职业经理人）•业委会与其的关系–董事会&总经理–集体决策的总经理&总干事•物业管理职业经理人事务所的建立•前提：–物业服务产品集成化和市场化程度足够高，几乎都可以在市场上采购得到–业主组织成员意识明确，主动交费比例高•困境：中国业主大会成员众多区分所有权建筑及建筑区域（小区）台北市香港北京平均户数632601000以上管理费（折合每平方米人民币）4.0012.001.50住户自行管理10%16%极少直接聘请管理员44%55%极少委托管理公司46%29%绝大部分政府房改房--原产权单位代管调查样本267676估计