房地产经济学

第一章绪论•第一节房地产及其与不动产的关系一、房地产的内涵房地产是指建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。•第二节房地产属性•一、房地产的自然属性•⒈房地产位置的固定性。•⒉房地产的耐久性。•⒊房地产的异质性。•⒋土地的不可再生性。•⒌土地总面积的有限性。•二、房地产的经济属性•⒈房地产有高资本价值特性。•⒉房地产利用适应物价变动的缓慢性。•⒊投资与消费的比重性。•⒋房地产利用的外部性。•⒌土地供给的稀缺性。•⒍土地投资收益的递减性。•⒎土地所有权的垄断性。•三、房地产的法律属性•⒈房地产的不动产特性。•⒉房地产产权的重要性。•⒊房地产的可分性。•四、房地产的社会属性•⒈房地产利用的社会效应。•⒉房地产的美学价值。•⒊房地产的心理效应。•第三节房地产业及其运行机制的基本架构土地市场房地产开发建设市场房地产销售市场房地产消费房地产金融市场建筑材料市场中介服务市场物业管理服务市场•第四节房地产经济学•一、房地产经济学学科定位•房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。•二、房地产经济学的研究对象和方法•房地产经济学既研究经济关系，也研究资源配置。房地产经济学的研究对象是行业内外资源配置及其所体现的经济关系和运行规律。•房地产经济学的研究方法除了规定性与定量分析、规范分析与实证分析以及比较分析等方法外，还可以这前沿分析方法博弈论。第二章房地产外部性理论•第一节房地产外部性概念及其分类•一、房地产外部性概念•狭义的房地产外部性是指一些家庭、企业或公共机关的房地产经济活动对其他一些家庭、企业等主体造成了影响，但这种影响并不通过市场发挥作用，即这种影响关系不属于市场交易关系。•广义的房地产外部性概念既包括房地产经济活动主体对其他经济主体的影响，又包括其他一些经济主体对房地产经济主体的影响。•二、房地产外部性的分类•㈠房地产外部性影响的产业的范围分：宏观外部性与微观外部性•⒈宏观外部性。房地产经济活动主体的行为施加于其他主体之上的外部效应或者接受的其他主体施加的外部效应。•⒉微观外部性。是指房地产业内部各经济主体之间或者不同的房地产经济活动之间存在的外部效应•㈡按外部影响的性质和作用方向分：房地产外部经济与外部不经济•凡是因为房地产经济活动而受益的外部影响称为房地产外部经济。•凡是因为房地产经济活动页受损的外部影响称为房地产外部不经济㈢按照经济活动主体划分：开发的外部性与消费的外部性•⒈房地产开发的外部性。•⒉房地产消费的外部性。•㈣按土地利用类型分•⒈工业用地的外部性。•⒉农业土地利用的外部性。•⒊商业房地产外部性。•⒋住宅房地产外部性。第四节房地产外部性的治理•一、房地产外部经济：经济效率及其治理•㈠完全竞争的房地产市场结构•第一，是由政府给产生外部经济的房地产商以财政补贴，以促使边际成本与社会边际成本相等；•第二，是由政府来提供这种公益性房地产产品，而政府的资金来源应来自于或部分地来自于直接从公共房地产受益的私人部门课征的税收收入。•㈡垄断的房地产市场结构•治理外部性的手段与完全竞争情形并无裨性差异：要么由政府提供这类公共产品性的房地产，要么由政府给予提供这类房地产的厂商以适当的财政补贴。•二、房地产外部不经济：资源配置效率及其治理•㈠完全竞争的房地产市场结构•一是政府管制•二是经济手段•㈡垄断的房地产市场结构•在治理房地产外部性方面存在的信息不完善和不对称等问题，世界各国政府均倾向于使用直接的行政管制方法来控制外部不经济。这些方法包括行政性管制、建筑规划许可、道义劝告、土地使用分区制。第三章房地产周期理论•第一节房地产周期波动的一般理论•一、房地产周期波动定义•房地产周期波动就是重复出现扩张与收缩的周期波动，而房地产周期则可以称为房地产经济从波峰到波谷的周期性波动。•⒈房地产周期是经济周期在房地产领域内的表现形态。•⒉房地产周期是房地产经济运行过程中的周期性波动。•二、房地产周期波动的展开过程及其主要特征•㈠房地产复苏与增长阶段•⒈与萧条阶段类似，在复苏阶段初期，房地产供给仍然大于需求。•⒉经过一段时间的恢复，特别是在宏观经济复苏的带动下，房地产需求上升，房地产供求关系开始逐渐改善。•⒊在宏观经济加速复苏的刺激下，房地产市场进一步回升。•㈡房地产繁荣阶段•⒈房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设数量进一步增大。•⒉房地产价格愈涨愈高。•⒊房地产投机者与自用者均大量增加。•⒋随着楼价高涨到市场无力负担程度，真正自用购楼者大多被迫退出市场。•⒌随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资与交易过程中开始出现因利率提高、营运费用增加及财务压力加大等原因导致的各种违约现象，新增房地产投资数量明显下降，房地产投资总量也开始出现回落。•㈢房地产危机与衰退阶段•⒈随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。•⒉受一些社会性性利空消息或事件影响，房地产价格开始急剧下挫，有价无市的现象被打破，房地产泡沫开始破灭。•⒊由于物业价格大幅下降，交易数量锐减，房地产企业的利润大幅下降，自由竞争风险增加。•㈣房地产萧条阶段•⒈房地产销售价格和租金水平继续维持沿着衰退以来的跌势下降，大多只跌难升。•⒉伴随房地产价格的大幅下跌，房地产交易进一步锐减。•⒊在价格暴跌和成交萎缩的双重打击下，房地产泡沫破灭，房地产纠纷大量出现，房地产商破产现象更为普遍。•⒋在房地产业总体水平加剧下滑之后，特别是房地产泡沫成分被撤出以后，由于受到房地产开发成本以及房地产正常需求水平的双重支持，房地产市场从急剧下降转变为波动相对平衡的阶段。第二节房地产周期波动的机制分析•一、房地产周期波动传导机制•㈠房地产周期波动的外部冲击机制•外部冲击机制是指经济系统外部的冲击通过系统内部传导而发生的经济运动。•⒈实际供给冲击。•⒉实际需求冲击。•⒊政策性冲击。•⒋体制变动冲击。•⒌国际政治、经济冲击•㈡房地产周期波动的内部传导机制•是指由经济系统内部结构特征所决定的经济运动，它表明经济系统内部信号或变量以滞后方式进行传递、扩散的过程。•㈢房地产周期波动的冲击－－传导模型•第一步，外部冲击阶段。•第二步，初始响应与内部传导阶段。•第三步，内部传导与振荡衰减阶段。•第四步，进入稳定状态或重新恢复冲击前的正常运行状态阶段。TsY0Yt•二、房地产周期波动与宏观经济因素的关系•㈠影响房地产周期波动的宏观经济变量•⒈经济增长率。•⒉国民收入、消费水平•⒊通货膨胀率•㈡房地产周期波动与宏观经济政策•⒈投资政策•⒉金融政策•三、房地产周期波动的产业因素•㈠房地产供求关系与房地产周期波动•房地产周期波动为房地产供求关系从非均衡向均衡状态的逼近过程，那么房地产供求关系的变动，也就反映出房地产周期波动的运行状态；另一方面由于房地产供给与需求的自身变动既受到房地产价格弹性等内部传导因素的影响，又受到来自宏观经济变量的影响，因此房地产供给与需求关系的变动过程，可以视为外部因素冲击与内部传导机制的综合作用过程。•㈡房地产业运行与周期波动•⒈从经济运行时间来分析，房地产商品完成一次徨所需时间长，直接影响到房地产经济周期波动。•⒉从运行内容上分析，房地产经济运行实际上是房产经济与地产经济相互交融、互相联系的有机统一过程。•㈢房地产周期波动的市场因素•⒈房地产市场结构对房地产周期波动的影响•⒉房地产市场行为与房地产周期波动第三章房地产与泡沫经济理论狂热的众把某种商品或公司的价值抬高至令人发疯的地步，直到产生恐慌，众匆匆抛售，从而使价格暴跌，这种现象被经济学家称为泡沫。•第一节泡沫与泡沫经济•一、泡沫的定义•泡沫本质上是一种价格运动现象，对其简单定义为：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。•⒈指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态。•⒉指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。•二、泡沫经济的定义•泡沫经济是指以资产（股票、房地产）价格超常规上涨为基本特征的虚假繁荣，其直接动因是不切实际的高赢利预期和普遍的投机狂热。•第二节案例分析第四章土地产权制度•第一节土地产权制度•一、土地产权与土地产权制度的定义•我们可以把土地产权定义为对土地财产或土地要素所拥有的所有权和使用权。•第一，土地产权是典型的实物财产权。•第二，土地产权权能的可分离和可分割性以及土地产权主体的多元•性。•第三，土地产权权能结构的“多权主从性”。•第四，可交易的土地产权的二元性。•所谓土地产权制度，是指因对土地的所有、使用、交易所发生的各种经济行为所应遵循的社会、法律规范的总称。•二、土地所有制与土地所有权•㈠土地所有制与土地所有制结构•所谓土地所有制，是指一个国家或地区在一定的社会制度下占有和控制土地的形式。•一个国家或地区的全部土地所有制形式及其数量关系便构成了其土地所有制结构。•㈡土地所有权•土地所有权首先是指法律对于一种财产或生产要素在归属上的一种强制性的规定，其次，是指土地的所有者对土地拥有的完全权利。•第一，土地所有权主体的确定性和单一性。•第二，在排除土地所有权交易的前提下，土地所有者必然拥有土地的归属权，可以拥有收益权，占有权等权能，换言之，土地所有者可以根据需要分离、分割其归属权以外的土地产权。•第三，完善意义上的土地所有权要求以地租形式在经济上得到体现，而一般意义上的土地所有权并不总是要求必须以地租形式在经济上体现。•第四，土地所有权产生的社会经济原因是土地资源的有用性和稀缺性。•㈢土地所有制与土地所有权的关系•一定的土地所有制是由政治力量在社会变迁过程中对社会制度选择的大背景下，对土地要素的占有形式的亚选择；土地所有权要则是这种亚选择在法律上的表现。•二、土地使用制与土地使用权•所谓土地使用制是指在一定的土地所有制条件下，关于土地使用的程序、条件和形式等方面的社会规范的总称，是土地产权制度的另一个重要元素。•土地使用权是指经济主体依法对一定土地进行占有、使用、管理并取得经济的或非经济的利益的权利。第三节土地产权制度的国际比较•第一，土地国有制。•第二，土地公有制。•第三，土地集体所有制。•一、中国的土地产权制度•中国目前的土地所有制结构为典型的“二元结构”：土地国有制与土地集体所有制并存。•城市市区的土地属于国家所有：农村和城市郊区的土地，除由法律规定国家所有的以外，属于农民集体所有。•市地的所有权主体为国家、中央政府、即国务院代表国家行使所有者权利；市地的所有权禁止任何形式的买卖。•地方政府部门是实际的土地所有者。•集体农地的所有权主体为农民集体。一是村农民集体所有；是村内各集体经济组织的农民所有；三是乡（镇）农民集体所有。这种土地所有权交易的悯只能由国家垄断。中国的集体土地所有权是一种不完备的所有权，或称作“有限土地所有权”。•经营期限由法律规定为30年。•二、美国的土地产权制度•其土地所有制结构具有三种土地所有制形式并存，而以土地私人所有制为主体的混合所有制特点。•三、英国的土地产权制度•在英国，从法律意义上讲，实行的是单一的土地英王或国家所有制形式，不存在其他土地所有制。但是，私人和公共部门可以根据英国法律规定，通过租借程序而长期地占有和（或）使用国有土地。•四、日本的土地产权制度•国有土地是指中央政府负责经营管理、作为国家资产的土地；公有土地是指日本各级地方政府拥有的土地；私人所有制土地是指个人和法人拥有的土地。第四节土地产权管理制度•一、土地产权管理制度的定义•狭义的土地产权管理制度是指政府针对土地产权实施管理的一系列成熟的管理法规、管理体制和管理手段。广义的土地产权管理制度是指国家通过各级政府对特定区域或特定类型土地的产权的保护、产权交易的规范、调节和引导所形成的政策和法规，所采用的手段以及实施具体管理的组织机构的综合。•二、土地产权管理手段•一是行政手段。•二是道义劝告手段。•三是经济手段。•⒈价格手段。⒉供求手段。⒊税收手段。⒋金融手段。•四是法律手段•三、土地产权管理的制度模式：以中国为例•㈠土地产权