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房地产经济学EconomicsofRealEstate广东工业大学管理学院主讲人:兰泽英邮箱:lanying_plan@yahoo.com.cn授课时间和地点：周一、周四，教学分：3.0，共48学时讲授内容：一、房地产经济学概述二、地租理论三、区位理论四、房地产价格五、房地产市场六、房地产经济波动七、房地产产权九、房地产税收制度十、房地产市场调控政策八、房地产制度第七章房地产产权产权理论概述土地产权及相关制度房屋产权及相关制度第一节产权理论一、产权的内涵指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。也可认为是财产权，即存在或设定在一切客体之中或之上的完全权力。——普通法中的定义——产权经济学中，定义不统一，较具有代表性的有：是一种通过社会强制实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。是指所有权、使用权、管理权、分享残余收益或承担负债的权利、对资本的权利、安全的权利、转让权以及尚未列举的一些权利。由对财产进行利用、收益、转让的权利或权力组成。是描述人们或厂商可以对他们的财产做什么的法律规则。不是指人与物之间的关系，而是指由于物的存在及关于他们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系准则。所有者能按照自己意愿使用或者转让财物的权利，只要所有其他人的私有财产的物质性能或用途不受影响，并为别人抵制或转移这种影响留下充分的余地。——社会契约第一节产权理论产权的本质：产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。可分为：所有权、所有权的暂时分割、信托产权是房地产市场交易的实质内容。二、产权与经济效率（一）完全（整）产权概念市场经济下的商品及服务交易，实质上是产权交易。一项完全产权是指对某一财产具有可以完全实施的排他性（独占性、专有性）的使用及收益权、自由的转让权。（二）交易费用（成本）概念交易费用是指在产权交易过程中，寻求买方或卖方、买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。第一节产权理论（三）科斯定理美国法学教授罗纳德·科斯在论文《联邦通讯委员会》（1959）中提出“权利界定是市场交易的前提，促进产出最大化的结果与法律判决无关”。后来他又在《社会成本问题》（1960）一文中复述了这一观点，并说明这一结果取决于零交易费用的假设。斯蒂格勒将科斯定理表述为：在完全竞争条件下，私人成本与社会成本将相等。也就是说，如果交易费用为零，私人成本就等于社会成本。第一节产权理论三、产权的演变（1）罗马法的绝对所有权简单的商品经济条件下形成。个人本位的立法思想和绝对所有权原则。强调个人所有权在立法中处于绝对的、中心的地位，而不是对物的利用。承认其绝对性、排他性和永续性。所有权中心主义一物一权原则绝对所有权原则所有权的弹性力与归一力第一节产权理论（2）英美法的地产权是土地制度的基础。有两个相互联系的概念：保有权：分为自由保有权、非自由保有权。地产权（estate）：土地保有的持续期间发展为财产权的意义，即描述一个人在不动产中的所有权利益(在特定地产中所享有的权利的属性)的性质。第一节产权理论（3）《日耳曼法》的所有权其界定有鲜明的农业社会法律兼游牧部落传统的特征：以“团体本位”为立法原则，以物的利用为中心。各种利用权为独立的物权，而不是派生于所有权所有权的双重性团体所有时权利的分离所有权的可分割性第一节产权理论四、权利束产生条件：《日耳曼法》中所有权的相对性和分割性。基本理论：绝对所有权可以分割成相对独立的、清晰的一束权利。绝对所有权同每项分离的权利的关系，就像一束花整体同其所包含的每枝花的关系。第一节产权理论五、所有权概念的发展权利分离，绝对性弱化，由绝对所有权转化为相对所有权从“以所有为中心”向“以利用为中心”转变从“个人中心”向“社会本位”转变所有权向权利束的发展所有权由对物的所有向对价值的权利转变土地产权概念产生第二节我国的土地产权制度法定性。房地产产权（种类、效力、内容、法律要件）要以法律的形式来明确记载、承认并受国家法律保护。地产和房产分别设定权利。我国房地产产权类型一、土地所有权（一）所有权的属性产生的社会经济原因：土地资源的有用性和稀缺性。绝对性向可分离性转变：房地产产权是一组权利，包括所有权、使用权和他项权利等。各产权要素可以界定，可以分离，可在不同主体间进行分配或配置。其绝对地位趋于形式化。土地所有的类型：部落、氏族、家族、个人、集体、合作社、法人、国家。——国有和集体所有。（二）所有权的权能：“四项权能”理论占有权能：占有指对物的实际控制。使用权能：权利人依照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利。所有权和使用权可以分离，分离后所有者可在经济上要求实现。收益权能：指权利人可以由物之使用或物之自然产出而获得经济利益的权利。处分权能：指权利人对物的权利变化有权作出决定。即拥有自由处分权，并排除他人的一切干涉。（三）国有土地所有权来源接收旧政权的国有土地没收旧官僚等的土地农村土地改革中划归国家所有的土地。1950、1953年。经济发展不同时期征收的土地性质：区别于领土主权属于民事法律关系范畴，受民法的调整在财产关系方面，国家同其他民事主体处于平等地位主体：权利多元化的体制。•国家统一所有：1998年，由国务院代表国家行使。•分级管理：不同的权能被不同的政府或利益群体拥有。第二节土地产权制度特点：坚持城市土地国有：保障我国社会主义公有制国家的性质；所有权与使用权分离：适应市场经济发展需求，促进产权交易与经济发展；统一所有、分级管理模式有利于城市统一管理；缺点是土地收益的合理分割问题较难解决；建议：国有所有土地制现状总体是较为合理的，但要完善税制等改革。（四）我国农村集体土地所有权历史52年农村土改：公有变私有；53-56年：形成初级、高级合作社：家庭所有、分红收益；统一经营管理——集体化；58年：形成人民公社；62年：提出“三级所有、队为基础”78年：现行农村集体土地所有制：集体所有，家庭联产承包责任制。第二节土地产权制度主体村农民集体所有公社分解、生产队——村民小组所有（65%)生产大队——村民委员会(34%)自然村、联队(1%)乡镇农村经济组织所有实际主体缺失国有化：征收第二节土地产权制度第二节土地产权制度特点及存在的问题村农民集体所有权主体混乱，非行政、非经济、非法律规定组织，地权界定不清，所有权能虚设；乡镇农村经济组织所有权的实际主体缺失；集体受益边界模糊：所有权人是一个动态的集合；三元地权结构：管理权归国家（征收制的缺陷）、经营权归农户（使用权扩张，处分权扩张，导致小产权房等问题日益突出）、所有权归集体（微观管理权和处分权削弱）。第二节土地产权制度改革与完善维护与加强农村集体土地所有制从行政、法律上定义权利主体、权利内容；进行普法宣传教育，切实维护产权人的权益等；搞活土地使用制严格控制耕地面积；严格控制建设用地流转；进行规模化农村土地整理、新农村建设，增加农民收入，从根源上村绝小产权房的产生；对农村产业改革升级给予政策、经济上的优惠等。二、土地使用权特征一种物权是土地所有权派生出来的一种权利可以在法律规定和合同约定下转让第二节土地产权制度直接性派生性从属性期限性及可转让性（二）国有土地使用权类型（按取得方式的不同划分）：划拨作价出资入股租赁授权经营出让第二节土地产权制度相关制度发展历史49年—54年，新民主主义经济：国有土地租用制(税)；54年—83年，计划经济：国有企业土地无偿使用制度，房地产税变工商税；84年—87年，深圳、抚顺等市开展国有企业用地有偿使用制度试验；——实质是绝对地租88年—至今，法律规定土地有偿使用制度，土地使用权可以依法转让；招、拍、挂。90年,《出让转让暂行条例》，推动增量土地使用权出让；97年，国企改制，存量国有企业用地使用权制度完善第二节土地产权制度（1）国有土地使用权出让：国家（所有权者）土地使用者（使用权者）出让（一定年限）出让金（地价）土地使用权有条件限制（2）国有土地租赁：同出让类似，所不同的是土地使用者不是一次支付土地出让金，而是按年交地租。国家（所有权者）土地使用者（使用权者）租赁（一定年限）按年支付地租土地使用权有条件限制土地有偿使用制度（3）国有土地使用权划拨指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置费用之后，将该土地交其使用，或无偿交其使用的行为。（4）原土地使用者转让土地使用权A、将以出让方式取得的土地使用权转让，转让后使用年限为原有使用年限减去已使用的年限；B、将以划拨方式取得的土地使用权转让，经有批准权的人民政府批准后，办理出让手续，按规定交出让金。配套的其他国有土地使用管理制度土地利用年度计划：控制总量，法律规定其地位、任务、责任；城市土地利用规划：规定用地范围、用途、容积率等;土地收购储备制度：实现对国有土地使用权一级市场的控制和垄断、规范交易、盘活存量；土地征收制度：新增国有土地的使用。但在征收阶段仍有许多问题。（三）集体土地使用权属性用益物权：可转让、出租、抵押和继承；限制物权：主体、用地类型、管理权和处分权限制；与“承包经营权”的区别：后者是改革过渡，债权属性，仅限于耕地；前者是物权属性，但没有真正实现。类型农地使用权：耕地土地证、林地证、荒地使用权。建设用地使用权：宅基地、企业用地、公益用地，小产权房只承认其农村集体建设用地使用权。第二节土地产权制度相关制度建立49年-52年：个人所有——自己经营53年-77年：集体所有——集体经营78年至今：集体所有——家庭联产承包经营完善与建议家庭联产承包责任制由债权转变为物权，建立真正的集体土地使用制，从法律上对其权能做界定。第二节土地产权制度配套的集体土地使用制度土地利用年度计划：控制总量，法律规定其地位、任务、责任；土地利用规划：新农村规划、土地整理规划；耕地保护制度：基本农田保护、占地补偿、控制农转非、耕地开发复垦、新增耕地整理集体建设用地流转制度：93年开始试点，盘活了集体存量建设用地，促进集约节约利用，壮大集体经济，改善投资环境。由于不完善也出现小产权房问题。三、他项权利（一）类型租赁权地役权抵押权地上权、空中权典权第二节土地产权制度①地役权：双方约定而产生，为了土地的便利使用而使用他人土地的权利；②相邻权：相邻近的建筑物及土地所有者或使用者之间，在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。③租赁权：指土地所有权人及使用权人、房屋所有权人，出租给承租人并收取租金的权利。④抵押权：债权人对于债务人或第三人提供的，作为债务担保的不动产，于债务人不履行债务时，就其卖得价有优先受偿的权利。住房按揭抵押：金融机构、住房开发公司、购楼着三方共同参加的买卖楼宇的融资业务活动，本质是为售楼者与购楼者之间的买卖活动，金融机构提供的住房抵押贷款。⑤典权：指支付典价，占有他人不动产为使用收益的权利。（典权人、出典人、典物、典价）第二节土地产权制度（二）特点它是在他人土地上享有的权利它的主体是土地所有权人和使用权人以外的人它不受一物一权主义的限制它对所有权和使用权既依赖又限制登记制度：他项权利可以登记，受法律保护；随着市场经济的发展，他项权利体系不断完善，对使用权能的有效发挥起到保障和补充作用。第三节土地行政管理制度概念：主要指土地管理机构及其运行模式、规则。原则：必须以维护产权为目标、与行政体系相协调、反映社会经济体制。（1）统管与分管模式50年—70年：分管82年—86年：统分结合86年—至今：统管。有利于维护公有制，但实际城乡分割、农林分割，“政出多门”、“管理缺位”问题时有发生。第三节土地行政管理制度（2）集权与分权的模式中央集权与地方分权：中央：控制国有土地增量和出让量地方