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第五章房地产投资可行性研究一、可行性研究的含义和目的二、可行性研究的作用和依据三、可行性研究的工作阶段第一节可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的1.可行性研究的含义可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。2.可行性研究的目的可行性研究的根本目的是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。二、可行性研究的作用和依据1.可行性研究的作用1)是项目投资决策的依据。2)是筹集建设资金的依据。3)是开发商与有关合作部门签订协议、合同的依据。4)是编制下一阶段规划设计工作的依据。2.可行性研究的依据1)国家相关法律法规2)国家宏观经济政策3)国民经济和社会发展规划、行业发展规划、城市总体规划4)城市规划行政主管部门出具的规划意见5)《国有土地使用权出让合同》或国有土地使用权证书6)环保行政主管部门出具的环境影响评价文件7)交通行政主管部门出具的交通影响评价文件8)自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料9)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料10)国家所规定的经济参数和指标11)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等三、可行性研究的工作阶段1.投资机会研究阶段主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的地区或部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、项目建成后对社会的影响等。投资机会研究相当粗略，该阶段投资估算的精度为±30％，研究费用一般占总投资的0.2～0.8％。2.初步可行性研究阶段初步可行性研究是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与效益进行论证分析。主要解决以下问题：分析机会研究的结论，做出是否投资的决定是否有进行详细可行性研究的必要哪些关键问题需进行辅助研究初步可行性研究主要分析内容：●市场需求与供给状况●建筑材料供应状况●项目所在地区社会经济情况●项目地址及周边环境●项目规划设计方案●项目投资估算与资金筹措●项目进度●项目销售收入与销售进度●项目财务分析该阶段投资估算的精度为±20％，研究费用一般占总投资的0.25～1.5％。3.详细可行性研究阶段详细可行性研究是房地产项目投资可行性研究的主要内容，其特点是周密、详细。该阶段投资估算的精度为±10％以内。对于小型项目，研究费用一般占总投资的1.0～3.0％；对于大型项目，研究费用一般占总投资的0.2～1.0％。4.项目的评价和决策阶段通过详细可行性研究后，就要对拟建的项目进行综合评价，选定最佳方案。这一过程就是评价和决策的过程。第二节房地产投资可行性研究报告内容封面目录正文附表附图正文内容第一部分项目基本情况一、项目概况1.位置及四至2.地块状况：包括现状、周边交通、环境、市政配套等方面二、项目主要技术经济指标第二部分项目开发投资环境与市场研究一、项目开发宏观环境分析与评价（一）该市经济发展概况（二）该市城市发展规划（三）该市房地产市场分析1.总体分析2.住宅市场分析（四）评价二、开发项目区域环境分析与评价（一）区域经济发展概况（二）区域城市发展规划（三）区域房地产市场分析（四）评价第三部分项目地块SWOT分析包括几个典型项目分析与其评价第四部分项目定位一、目标客户定位二、项目概念定位三、项目档次定位四、项目产品类型与设计五、相关配套建议六、销售价格定位七、项目定位实现的相关建议第五部分项目开发进度一、开发周期预测二、项目前期及施工进度预测三、项目建设期安排与预测四、项目销售进度预测第六部分项目财务分析与评价一、项目投资成本估算土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施及公共配套建设费、管理费用、财务费用、销售费用、税费、其他费用、不可预见费用二、项目资金筹措三、资金筹措、投资使用及还款计划（一）资金筹措与投资使用计划（二）还款计划四、销售收入测算五、建设项目的经济效益分析与评价（一）静态分析（二）动态分析第七部分不确定性分析一、盈亏平衡分析（一）盈亏平衡销售价格分析（二）盈亏平衡销售规模分析二、敏感性分析第八部分项目风险分析（一）风险类型（二）风险防范与控制第九部分项目国民经济评价一、项目社会效益评价二、项目环境效益评价第十部分可行性研究报告结论及建议一、评估结论二、结论的建议及说明项目主要财务评价结果指标评价结果项目总投资（万元）项目总销售收入（万元）利润总额（万元）税后利润（万元）投资利润率税后全部投资FNPV（万元）税后全部投资FIRR税后自有资金FNPV（万元）税后自有资金FIRR盈亏平衡点销售率………….附表、附图一、项目工程计划横道图二、项目开发成本估算表三、全部销售收入分期预测表四、项目投资进度计划表五、资金筹措计划表六、损益表七、现金流量表八、敏感性分析表