第二章 资产评估基本方法

第二章资产评估的基本方法本章的基本要求资产评估方法是在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。根据分析原理和技术路线的不同，可以归纳为三种基本类型：市场法、成本法和收益法。掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。三种方法的基本思路：市场法是以现实市场上同类资产的现行市场价格为基础，根据被估资产的状态，对参考资产的价格进行相应的调整，从而确定出被估资产的价值。收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益和可能的收益期，通过适当的折现率，折算成现值，从而确定资产价值。成本法是从估计的重置相同资产的现时成本中扣减应计的实体性、功能性及经济性折旧，从而求得被估资产价值。三种方法的基本理论依据市场比较法依据“替代原则”，认为任何一个正常的投资者，都不会接受高于相同用途替代品的现行市价。所以相同用途的产品价格应该趋于一致。因而由相同用途的其他产品的已实现价格推算出被评估资产的价格是符合市场原则的。收益法依据“预期收益原则”，认为任何一个理性投资者，所愿意支付的货币数额都不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的所有可能回报。所以被评估资产的未来预期收益总和成为其最高成交价。三种方法的基本理论依据成本法依据的重置成本原理，认为任何潜在投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行构建成本。如果投资对象并非全新，则投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值因素。比如一套住宅的价格，可以分别用三种方法来估算。三种方法的基本理论依据市场比较法：参考住宅的修正价格＝参考住宅实际价格×交易情况的修正系数×交易日期的修正系数×区域因素的修正系数×个别因素的修正系数被估住宅的评估价格＝（参考住宅A修正价格＋参考住宅B修正价格＋参考住宅C修正价格）÷3三种方法的基本理论依据收益法：被估住宅的价格＝未来预期年纯租金收入×（P/A,i,n)其中i表示住宅租赁投资的客观收益率，n表示租赁的收益期三种方法的基本理论依据成本法：被估住宅的价格＝（所分摊的土地的取得成本＋分摊的土地开发成本＋建筑物的建造成本＋期间的利息、工资、销售等费用＋各项税金＋正常利润）×（1－贬值率）本章的难点理解市场比较法的基本原理，尤其是针对不同资产价格形成的特性，确定相同或相似资产价格比较的因素及调整的幅度。理解收益法评估的基本原理，尤其是收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。理解成本法中实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的内涵以及对这些指标估算方法的基本思路。第二章资产评估的基本方法第一节市场法对于每一种方法我们都从几个方面来学习：基本思路、理论依据、适用的前提、一般的操作程序、具体的估价方法、评价优缺点、举例说明。第二节收益法第三节成本法第四节评估方法的选择第一节市场法市场法的基本思路市场法的理论依据市场法适用的基本前提市场法一般的操作程序市场法中具体评估方法直接比较法类比调整法市场法的优缺点举例说明第一节市场法一、基本思路:市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一第一节市场法二、理论依据：资产的替代原理（解释）三、基本前提：要有一个活跃的公开市场。（即交易频繁，交易环境公正、透明）公开市场上有可比的资产及其交易活动。三、基本前提－要点公开市场的条件（定义略）如何判断可比性？不同的资产，所要求的关键的可比因素不一样。不同资产可比要素一般分三个层次：一是参照物自身的功能；二是外部的交易环境；三是评估的基准时点与参照物成交时点的间隔长短。（比如书上P35）不仅是可比因素的选择，同时价格修正幅度的把握也是市场法运用是否有效的关键。四、操作程序确定被评估资产选择参照物选择比较的因素量化差异，调整指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。四、操作程序－要点界定被估资产时注意，不同资产描述的要点不一样，不仅应该抓住特征性要点，同时主要将被估资产与参考案例之间的不同和相同点清晰的反映出来，以为可比因素的选择提供事实依据。选择参照物时，要注意尽可能与被估对象保持更多的相同，尽可能选择更多的比较案例，以排除个别交易中的特殊因素和偶然因素的影响。四、操作程序－要点对可比因素的选择主要体现在三个方面，但具体到每一种资产，每个方面的内容会不一样，要注意抓住主要矛盾的主要方面。选择与价格有着直接、决定性的、存在差异的因素。对因素差异的量化过程是最体现评估人员的阅历、经验和对该资产的认识程度，这需要平时多听、多记、勤观察、勤思考。四、操作程序－要点参考案例的价格，以被估对象的存在状态作为参照，进行了相应调整，得到修正价格后，综合各因素，还需要重新进行一个检查和再调整，使多个参考案例的修正价格处于一个相近的合理的范围内。结果可以通过对多个修正价格，用加权平均法或算术平均法处理，得到评估价格。举例说明。五、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法（二）类比调整法根据参照案例价格调整的程度不同，将市场法进一步分为“直接法”和“类比法”。前者由于被估资产和参考案例的相同程度比较高，只需要调整一个关键因素；后者则需要调整多个因素。根据因素的内容不同，直接法分为现行市价法、市价折扣法、功能类比法、价格指数法和成新率价格法等等。根据调整的基数内容不同，类比法分为市场售价类比法、成本市价法以及市盈率乘（倍）数法。（一）直接比较法“直接比较法”是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。评估对象价值＝参照物成交价格×评估对象特征÷参照物特征注意：参照物的特征在分母。例如：评估一台电脑的价格，已知同样的电脑批发价为7000元，批发价一般是零售价的七折，问这台电脑的零售价为多少？（一）直接比较法现行市价法－直接选取相同参照物的现行市场价格作为评估价。适用于股票、债券、通用设备、汽车等标准化、有大量同质替代品，且市场信息公开的资产。被估资产的价格=参照物的现行市场价格市价折扣法－是指根据销售条件或销售时限不同，对价格进行折扣率的调整。适用于仅存在交易条件差异的资产间。例2－1。被估资产的价格=参照物成交价格×(1-价格折扣率)（一）直接比较法功能价值类比－是指仅存在功能差异时，根据功能与价格的数学关系不同，对参照价格进行线性关系调整或指数关系调整。线性关系：y=ax+b或者y=ax指数关系：y=axn其中y表示价格；x表示功能值；a，b，n都是固定参数。被估资产价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)被估资产价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x（一）直接比较法价格指数法－是指仅存在时间因素的差异时，对参照价格根据物价变动指数进行修正。参照物修正价格＝实际成交价格×（1＋物价变动指数）参照物修正价格＝实际成交价格×(评估基准日的物价指数值÷实际成交日的物价指数值)例2－42005年7月待评估一套机器设备，已知该设备在2004年8月市场成交价格为130万元，由于材料价以每月1％的速度上涨，则该设备评估价格为多少？若已知04年8月设备的价格指数为113，而05年7月为130，则该设备的评估价格又为多少？（一）直接比较法成新率价格调整法－当参照物与被估资产仅存在成新程度不同时，通过成新率调整参照案例的成交价格。资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率)注意：对于成新率，可以通过已使用年限、尚可使用年限来计算。成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）（一）直接比较法－注意1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。3、直接法对参照物与评估对象的可比性要求较高，虽然直观简捷，但其使用受到一定制约。（二）类比调整法－定义“类比调整法”是市场中最基本的评估方法。该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。（二）类比调整法－市场售价法是指以参照物的成交价为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，对比分析和量化差异，估算出评估对象的价值。评估价值＝参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋·······＋交易情况差异值评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×······×时间差异修正系数第一个公式更有道理，因为差异修正系数的参照基数是参照物的售价。但第二个公式更适用，因为连乘可以抵消因子，方便运算。（二）类比调整法－售价类比法例2－5注意几个问题：评估的过程可比因素的选择因素差异的调整幅度及其表示方法土地使用年限因素和容积率因素的修正交易实例修正价格的求得过程分析过程中的两个表格（二）类比调整法－成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值。评估价值＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）例2－6（二）类比调整法－市盈率法主要适用于整体企业的评估。是以参照物（企业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象（企业）的收益额相乘估算评估对象（企业）价值的方法。评估价值＝评估对象收益额×参照物（企业）市盈率例2－7其中市盈率是指企业普通股每股市价为每股收益的倍数，反映投资人对每元净利润所愿支付的价格，可以用来估价股票的投资报酬和风险。六、市场法的优缺点优点：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格。评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用。不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。七、举例说明案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2005年8月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。七、举例说明分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160×150/210=114.29(万元)七、举例说明案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2005年5月1日。在待估房屋附近，于2002年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。七、举例说明分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，2005年居住用房价格与2002年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000×(1+9.3