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Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.1华润置地有限公司第三篇（产品标准）•从售价-土地价格-成本-利润的思考，对产品标准的把握、集采的思考•产品标准成果（表14-表20）•后续工作应用及开展机制Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.2华润置地有限公司产品标准研究流程此次武汉大区的产品标准研究，按照《华润置地住宅产品线产品手册V2.0编制作业指引》的四个阶段工作程序展开，结合本大区内各个城市公司品质线及改善线项目的典型产品，并对市场竞品项目进行对标，经过大区设计管理部、市场营销部、成本管理部三方共同研究制定的产品标准分级体系。按照产品标准分级体系，通过成本管理部对其进行验算，市场营销部根据客户敏感点等因素对其复核，形成最终确定武汉大区的产品标准分级清单。6月15日，讨论并统一产品标准框架。7月初，完成产品标准汇总，制定分级标准。7月20日,按产品线2.0作业指引附表填写。8月20日，产品标准三方确认，并完成产品手册2.0编写。Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.3华润置地有限公司产品标准研究思考定位成本标准目标：确定市场定位，明确目标客户需求目标：成本控制，使售价与成本相匹配目标：明确具体标准与做法，作为产品实现的依据目标市场、目标客户的需求是什么？敏感度如何？产品标准是否符合目标客户的需求合理的利润率下，项目产品定位的目标成本是多少？项目成本控制能否符合定位的需求。产品标准是否符合项目成本指标？在成本指标下，如何分配产品标准匹配Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.4华润置地有限公司产品标准研究框架置地成本科目的建安成本共有15项科目，前期工程、土方及基础处理工程、燃气工程和其他工程费与标准无关，溜冰场和特殊设备主要涉及商业项目，和住宅标准相关仅剩9项，其中5项已被现有产品线锁定，纳入产品标准分级的成本分项约占总建安成本的25.2%。园林景观分项亦纳入产品标准分级中。成本科目编码成本科目成本占比客户敏感度是否属于产品标准分级层面2.2建筑安装工程费100.0%2.2.1前期工程1.0%-否2.2.2土方及基础处理工程10.0%-否2.2.3土建工程56.5%-否2.2.4外装饰工程15.0%★★★是2.2.5门类工程3.5%★是2.2.6精装修工程5.5%★★是2.2.7机电工程0.5%-否2.2.8消防工程1.4%-否2.2.9弱电工程1.0%★是2.2.10燃气工程0.8%-否2.2.11电梯工程0.2%★★是2.2.12标识工程0.1%-否2.2.13溜冰场0.0%-否2.2.14特殊设备0.0%-否2.2.15其他工程费4.5%-否2.3.2园林景观★★★是Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.5华润置地有限公司武汉现有项目汇总城市项目建设情况住宅建面（万平）建筑类型销售时间当年均价当年项目所在地区均价城市均价产品线产品分级武汉凤凰城一期入住7.9高层05~07550055003850城市品质C凤凰城二期入住5.1高层09~09800065005400城市品质C0.6多层08~800065005400城市品质C中央公园一期入住9.77高层09~971378005250城市品质C2.96多层09~450万~600万一套78005250城市品质C中央公园二期入住11.8高层10~1200085006700城市品质B中央公园三期在建，在售3.9高层12~1100085006700城市品质B5超高层未售城市品质B橡树湾一期在售15.6高层11~1100090006700城市改善D橡树湾二期在建30.18高层未售城市改善D置地公馆在售4.1多层11~18000100006700城市品质B0.3小高层11~18000100006700城市品质B0.2高层（精装）11~16000100006700城市品质B武汉大区现有项目分析Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.6华润置地有限公司合肥现有项目汇总城市项目建设情况住宅建面（万平）建筑类型销售时间当年均价当年项目所在地区均价城市均价产品线产品分级合肥澜溪镇入住10.1多层，04~084000~75003500~70003000~5000郊区品质C入住9.5小高层郊区品质C幸福里入住1.7多层06~108000~90004500~70004000~6000城市品质C入住17.1高层06~105000~7500城市改善D紫云府入住21.6高层09~116000~75005000~70005000~6000城郊改善D橡树湾一期在建，在售27.8高层10~660062006000城郊改善D橡树湾二期设计中20.9高层城郊改善D橡树湾三期规划11.8高层城郊改善C凯旋门一期在建，在售24.1超高层11~900070006000万象高端／品质A凯旋门二期设计中25.2超高层城市品质B凯旋门三期规划22.7超高层万象高端A武汉大区现有项目分析Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.7华润置地有限公司长沙现有项目汇总城市项目建设情况住宅建面（万平）建筑类型销售时间当年均价当年项目所在地区均价城市均价产品线配置分级长沙凤凰城一期入住18.2高层08~09340029004500郊区改善D入住2.5小高层08~09340029004500郊区改善D凤凰城二期AB区交楼、C区在建，已售罄39.7高层10~11480043005500郊区改善D凤凰城三期在建，在售40.6高层11~540048006000郊区改善D凤凰城四期设计中7高层郊区改善D橡树湾一期在建，在售13.9高层12~580050006000城市改善D橡树湾二期设计中12.5高层城市改善D橡树湾三期规划12.8高层城市改善D武汉大区现有项目分析Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.8华润置地有限公司A档11%B档12%C档16%D档61%产品分级面积比例A档46.811%B档50.512%C档72.2317%D档267.5861%总计437.11100%单价区间面积比例3000~500070.516%5001~8000184.542%8001~1000085.3720%10001~1500092.1421%15000~200004.61%总计437.11100%020406080100120140160180200武汉大区现有项目分析武汉大区项目产品线分级武汉大区项目单价分析Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.9华润置地有限公司武汉大区产品线分级大区项目分析：1、武汉大区现有项目单价集中于5000~10000的区间，占比62%，10000~15000占比21%。2、现有产品线大部分为改善线（77%），其它为品质线（23%），尚未有真正意义的高端产品。3、武汉大区未来拓展项目的方向亦集中在改善线及品质线。产品标准分级：结合大区的城市发展状况、项目储备及未来投资战略方向，产品标准工作聚焦于品质与改善线，划分为A\B\C\D四级，基本涵盖目前及未来两年大区的主要开发项目。产品标准工作重点：1、武汉大区价格偏低，利润空间较小，成本压力大，需严格控制产品标准。2、制定匹配项目定位的合理成本，关注客户敏感点，有效分配资源。3、AB档在控制成本及保障利润率的前提下，关注客户敏感点，适当提升配置标准。4、CD档着力控制成本，严格控制产品标准，与当地同类项目的主流配置标准相当，对于客户关注度高的产品标准选项，可适当略高于主流配置标准。5、分级标准通过项目成本模型进行核算成本，以验证标准、定位与成本的匹配关系。Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.10华润置地有限公司产品标准分级基础框架产品线分类ABCD在建、已建项目合肥凯旋门一期武汉中央公园二期、三期、置地公馆武汉凤凰城一期、二期、中央公园一期；合肥澜溪镇、幸福里多层武汉橡树湾一期、合肥幸福里高层、紫云府、橡树湾一期及二期、长沙凤凰城、橡树湾一期设计及储备项目合肥凯旋门三期合肥凯旋门二期合肥橡树湾三期、长沙橡树湾三期武汉橡树湾二期、长沙凤凰城四期、橡树湾二期外立面立面材料基座饰面材料100米高层石材基座不超过3层,超高层石材基座不超过4层/非全石材基座门头石材/基座局部石材仅门头石材，其余部位用真石漆或面砖仅门头/无石材主体装饰材料真石漆/面砖真石漆/面砖砂壁漆／面砖砂壁漆线条设置合理的装饰线条合理的装饰线条少量装饰线条少量装饰线条主要材料线条尽量采用混凝土浇筑后喷涂；无安全隐患处可用EPS（超高层除外）栏杆钢质栏杆450元／米400元／米350元／米280元／米铝合金夹胶玻璃栏杆可选可选××泛光照明配置可选（屋顶）可选（屋顶）无/城市对项目有特殊要求时可选无/城市对项目有特殊要求时可选部品材料入户门户型大于180㎡1.5mx2.4m无雕花子母门1.2mx2.2m无雕花子母门××4320元/樘3700元/樘××钢木复合（木饰面）钢木复合（木饰面）钢质热转印门钢质热转印门户型小于180㎡1.0mx2.4m无雕花单开门1.0mx2.2m无雕花单开门1.0mx2.2m无雕花单开门1.0mx2.2m无雕花单开门2880元/樘2640元/樘1100元/樘1100元/樘钢木复合（木饰面）钢木复合（木饰面）钢质热转印门钢质热转印门门锁高级锁具普通机械锁普通机械锁普通机械锁单元门尺寸2.2*2.82.0*2.4(多层条件不具备时，1.2mx2.4m子母门)造价覆铜门铝合金门(钛金)铝合金门铝合金门6000元/㎡1200元/㎡500元/㎡500元/㎡防火门地上的所有防火门以及地下室大堂、电梯厅防火门木饰面防火门（装饰做）钢质防火门钢质防火门钢质防火门地下除大堂电梯厅范围外所有防火门钢质防火门钢质防火门钢质防火门钢质防火门门窗表面处理静电粉末喷涂静电粉末喷涂静电粉末喷涂静电粉末喷涂型材种类非系统铝合金非系统铝合金非系统铝合金非系统铝合金/塑钢玻璃满足当地节能规范最低要求满足当地节能规范最低要求满足当地节能规范最低要求满足当地节能规范最低要求五金配件坚朗、立兴坚朗、立兴合和兴等国产中低档合和兴等国产中低档开启方式外开（超高层内开内倒）或推拉外开（超高层内开）或推拉外开或推拉外开或推拉Copyright©byCRLANDAllrightsreserved.11华润置地有限公司地库ABCD搬家车道配置无无无无层高负一层按大区限额指标（小柱网3.45米，人防3.6米；普通柱网3.55米，人防3.7米）地面做法地库坡道环氧防滑车道环氧／压槽防滑车道环氧／压槽防滑车道环氧／压槽防滑车道车道环氧树脂地坪金刚砂耐磨地坪金刚砂耐磨地坪金刚砂耐磨地坪停车位环氧树脂地坪金刚砂耐磨地坪金刚砂耐磨地坪细石混凝土地面公共空间标准层层高高层、小高层2.9米-3.0米(户内中央空调系统，3.15米)2.9米联排，洋房≥3.0米单元大堂外挂大堂面积按大区准则（35~45平米）外挂大堂层高按大区准则（5.8米，两层层高）内嵌大堂面积按大区准则（35~45平米，双单元合用大堂按具体项目设计）内嵌大堂层高(大堂位于主体下方)按大区准则（两层层高）是否设架空层可选／无（需根据增值服务或功能需求方可设置）架空层层高按需设置，局部架空为两层4m3.6m3.6m是否设地下大堂设置可选无无楼梯间封闭楼梯间地面做法砂浆抹光机电电梯载重量1050KG1050KG1050KG+900KG105KG0+900KG梯速按大区设计准则配置（多层及小高层1.5米/秒，100米高层1.75米/秒，120米超高层2米/秒，150以内超高层2.5米/秒，超过150米的超高层住宅的电梯速度根据项目定位专项讨论确定）地面石材拼花石材拼花石材拼花石材拼花轿厢壁面装饰专项设计发纹不锈钢（出厂标配）发纹不锈钢（出厂标配）发纹不锈钢（出厂标配）顶棚石膏板造