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房地产估价技术报告一、个别因素分析：估价对象位于昆明市高新区，建成于1999年，距离二环路较近，有85路、7路、66路等多路公交车经过，交通较为方便。估价对象所在小区环境一般，小区旁有云南师范大学附中。此外小区附近还有超市、农贸市场、医院、等配套设施，生活方便。估价对象为混合结构，所在幢建筑总层数6层，估价对象位于该幢建筑的第3层，建筑面积为70㎡。估价对象用途为住宅，布局为三室一厅一厨一卫，内墙面刷乳胶漆；餐厅地面铺地砖；客厅、卧室地面铺地砖；厨房、卫生间地面铺地砖、分户门为防盗门，分室门为实木门，窗户为铝合金窗；整体装修为简装。估价对象通风采光良好，房屋为8成新。二、区域因素分析：昆明是中国云南省的省会，是全省政治、经济、文化中心，同时也是云南省交通、通讯的枢纽。昆明国际机场是全国六大航空港之一，有七条国际和数十条国内航线通往国内、外。贵昆铁路、成昆铁路、把昆明和全国各省市紧密联系在一起。南昆铁路和重新恢复营运的昆河（河内）铁路，为昆明提供了便利的出海口岸。昆明地势平坦，气候宜人，年平均气温１５．１摄氏度，是世界闻名的春城，区位优势突出。昆明国家高新技术产业开发区是1992年经国务院批准建立的全国53家国家级高新技术产业开发区之一，总规划面积11.5平方公里，由新建区、金鼎科技园、云南民办科技园和科技街等部分组成。作为云南省发展高新技术产业的基地和外向型经济的重要窗口，昆明国家高新技术产业开发区充分发挥云南省得天独厚的资源优势和区位优势，经过近十年的建设发展，园区已形成以生物技术和生物医药工程、电子信息技术、光机电一体化、新材料技术为主导的产业发展方向，为云南经济的可持续发展作出了积极的贡献。高新区区内公共设施、保税仓库、体育活动中心、普尔斯马特会员制商店、高新正大电子电器城、高新第一小学、云南师大第二附属中学、人才公寓等为企业提供了便捷的生产、生活条件。一个良好的基础设施和公建设施配套的科技新城区拥有了更大的竞争的优势。估价对象处于昆明市高新区，该区域距市中心区直线距离约4公里。区域内建筑规划合理，道路纵横交错，交通网络较发达，综合设施配套比较完整，估价对象临近二环西路、科医路，并有85路、7路、66路等多路公交车经过，交通便利。三、最高最佳使用分析：房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值使用。根据委估房产所处区位及房产物业特征，估价人员认为保持现状为最高最佳使用。四、估价方法选用：根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场法进行估价的，应以市场法作为主要估价方法”。估价对象为住宅用房，在本市房地产市场上于估价对象类似的物业交易实例较多，因此本估价报告采用市场法评估。五、估价测算过程1、估价思路：遵循市场法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在近期房地产市场中选择四个与估价对象处于同一供求范围内，并与估价对象有较强的相似性、替代性的房地产交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正，房地状况修正，求取估价对象的比准价格。2、选择可比实例经筛选确定澳霖公寓、南疆花园、万裕花园、康宏小区四个可比实例估价对象对比：估价对象（红塔花园）澳霖公寓南疆花园万裕花园康宏小区用地性质住宅住宅住宅住宅住宅位置洪源路（85路烟草科技园）海源中路（85路澳霖公寓）科锦路（66路洪家营）科锦路（66路洪家营附近）二环西路（7路泰和园附近）建筑面积(㎡)7050708281户型设计三室一厅两室两厅三室一厅三室两厅三室两厅装修中装中装中装中装中装总层数/结构6层/砖混7层/砖混7层/砖混6层/砖混7层/砖混所在楼层34325交易日期2009/52009/52009/52009/5付款方式分期分期分期分期交易情况正常正常正常正常成交价格47004800450044443、确定可比实例修正系数的依据：交易情况中，交易情况正常，对估价对象不作调整；交易日期以实例为100，由于近期市场变化不大，故对估价对象不作修正；房地状况修正从：区位状况（包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、楼层、朝向等），实物状况（包括面积大小、形状、新旧程度、建筑结构、设备、装修、工程质量等）方面进行修正，好则加分，差则减分，相同则平分。以估价对象为100，对四个可比实例进行综合评分如下表：澳霖公寓南疆花园万裕花园康宏小区评价评分评价评分评价评分评价评分交易情况正常100正常100正常100正常100交易日期2009.051002009.051002009.051002009.05100房地状况稍差97稍差96稍差96稍差96附表：房地状况系数调查表单位：%调整项目澳霖公寓南疆花园万裕花园康宏小区状况系数状况系数状况系数状况系数个别因素结构砖混0砖混0砖混0砖混0采光相似0相似0相似0稍好1装修相似0相似0相似0稍好1楼层4层﹣13层02层﹣15层﹣2成新7．5成﹣18成07.5成﹣18成0物管相似0稍差﹣2相似0稍好1小区环境相似0稍差﹣2稍差﹣1稍差﹣2面积稍差﹣2相似0稍好1稍好1朝向南北﹣1南北﹣1南北﹣1南北﹣1户型布局相似0稍好1相似0相似0地势相似0相似0相似0相似0合计﹣5﹣4﹣3﹣1调整项目澳霖公寓南疆花园万裕花园康宏小区状况系数状况系数状况系数状况系数区域因素公共配套设施相似0稍好1相似0相似0交通因素相似0相似0相似0稍差-1商业繁华程度稍好1相似0相似0相似0绿化相似0稍好1稍好1相似0街道条件稍好1稍差-1稍差-1相似0自然条件相似0相似0相似0相似0社会条件稍好1相似0相似0稍差-1污染状况相似0稍差-1稍差-1稍差-1距离市中心稍差-1相似0相似0相似0合计20-1-3根据对四个可比实例的综合评定，对可比实例成交价格进行修正：根据可比实例于估价对象的相似称度，对调整后的比准价格进行可比实例澳霖公寓南疆花园万裕花园康宏小区成交单价（元/㎡）4700480045004444交易状况修正100/100100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100100/100区域因素修正100/102100/100100/99100/97个别因素修正100/95100/96100/97100/99比准价格(元/㎡)4850500046864628简单算术平均数，求出估价对象的比准价格为：(4850+5000+4686+4628)/4=(4791元/㎡)七、最终估价结果确定：根据估价目的及估价对象的特点，结合市场状况，经综合测算，最终确定估价对象于估价时点在完好状态下的评价格为：单价：4791元/㎡总价:335370.00元(大写:人民币叁拾叁万伍仟叁佰柒拾元整)(取整至个位)注册房地产估价师(签章):估价助理(签字)：审核人员:八、附件1、交易实例调查表；2、照片；3、估价对象位置示意图;