投资性房地产

高级会计实务第2章投资性房地产从固定资产或无形资产中分离出投资性房地产的原因《投资性房地产准则》的主要特点什么是投资性房地产？几个问题用于投资目的的房地产（出租或增值）用于投资目的的房地产其用途、状态、为企业带来经济利益的方式等不同于普通自用房地产，分离出来单独确认的报告，并可采用不同的计量模式引入了公允价值计量模式一、投资性房地产的概念：•投资性房地产，是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。•投资性房地产包括的范围：已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物•不属于投资性房地产的项目：自用房地产作为存货的房地产（房地产企业）2.1投资性房地产概述部分自用、部分出租或增值，若不同部分能单独计量和出售，则分别确认，否则不得确认为投资性房地产•注意：（1）已出租的投资性房地产租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物：只要企业管理当局作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。●空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。这意味着，企业的建筑物，即使没有出租，也可能确认为投资性房地产。（3）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。闲置土地，是指企业依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。（4）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的,不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。（5）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产应确认为固定资产。（6）房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，应确认为存货。（7）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值,部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。（8）集团内关联企业之间租赁房地产的,出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。课内练习下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.房地产企业持有的待售商品房B.以经营租赁方式出租的商用房C.以经营租赁方式出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物下列各项中，属于投资性房地产的是（）。A.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位B.董事会做出决议明确表明用于经营出租且持有意图短期内不会变化的在建房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以融资租赁方式租出的建筑物•下列项目中，不属于投资性房地产的有（）。A.出租给本企业职工居住的宿舍B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产E.企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于半年后出租的房产2.2投资性房地产的确认和计量一、投资性房地产的确认和初始计量（一）确认符合投资性房地产的概念；满足资产的两个确认条件：确认时点：开始出租或用于增值时注意：对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物：确认时点为企业管理当局作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化之时（二）初始计量：按取得成本进行初始计量（外购的，以买价和相关费用入账；自建的，以建造成本入账；其他方式取得的，按准则相关规定确定）•2011年1月1日，甲公司计划购入一幢办公楼用于出租，4月20日，甲公司与丙公司签订经营租赁合同，约定自购买日起，将该办公楼出租给乙企业，为期3年。5月25日，购入该办公楼，取得发票上注明的价款为1000万元，款项以银行存款支付。同时为购入该办公楼谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元，契税1万元。•外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用，为投资性房地产直接发生的相关税费，比如契税、维修基金等才能计入投资性房地产成本。甲公司为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%。2011年1月，甲公司获取股东投入的公允价值为2000万元的土地使用权，预计使用年限为50年，预计净残值为零，按照年限平均法进行摊销，拟自行建造写字楼。2011年7月1日开始建造，在建设期间，发生土地开发费用500万元，甲公司购进为工程准备的一批物资，价款为1200万元（含增值税）。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。甲公司为建造工程，领用本企业生产的库存商品一批，成本250万元，计税价格300万元，另支付在建工程人员薪酬949万元。2011年11月10日，该写字楼尚未完工，当日，甲公司管理当局作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化。2011年12月10日，写字楼完工达到预定可以使用状态。当日，甲公司与B公司签订协议，甲公司将其以经营方式整体出租给B企业，租赁期为3年，租赁期开始日为2012年1月1日。公允价值模式成本模式后续计量模式通常采用成本模式；满足特定条件时可采用公允价值模式；成本模式下的核算方法同“固定资产”、“无形资产”核算公允价值模式的应用条件：公允价值能持续可靠的取得一个企业对其所有的投资性房地产只能采用一种计量模式；原采用成本模式的，符合条件可转换为公允价值模式；原采用公允价值模式的，不得转为成本模式注二、投资性房地产的后续计量2.2投资性房地产的确认和计量采用公允价值模式计量的企业，对极少数特殊投资性房地产可采用成本模式计量；采用成本模式计量的企业，不得对极少数特殊投资性房地产采用公允价值模式•（一）采用成本模式进行后续计量•相关账户•“投资性房地产”•“投资性房地产累计折旧（摊销）”•“投资性房地产减值准备”•“其他业务收入”•“其他业务成本”2.2投资性房地产的确认和计量–借：资产减值损失–贷：投资性房地产减值准备–借：其他业务成本–贷：投资性房地产累计折旧（摊销）–（注：折旧或摊销的起点同固定资产或无形资产）按期折旧或摊销–借：银行存款等–贷：其他业务收入取得时借：投资性房地产贷：银行存款（外购）在建工程（自建）采用成本模式计量的方法若期末经测试发生减值获得租金收入2.2投资性房地产的确认和计量某企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2009年6月30日购入一栋房屋用于出租。以银行存款支付房屋买价600万元，相关税费10万元。房屋预计使用年限为20年，预计净残值为10万元,按直线法计提折旧。根据租赁协议规定，企业每月收取租金5万元。要求：分别作该企业购入投资性房地产、每月计提折旧、确认租金收入的会计分录。•练习：A股份有限公司(以下简称A公司)为一家上市公司，A公司20×5年至20×7年与投资性房地产有关的业务资料如下：（1）20×5年3月，A公司购入一幢写字楼，价款为7500000元，款项以银行存款转账支付。不考虑其他相关税费。（2）A公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为50万元，采用年限平均法按年计提折旧。（3）A公司将取得的该项写字楼自当月起用于对外经营租赁，A公司对该房地产采用成本模式进行后续计量。（4）A公司该项房地产的20×5年的租金收入为650000元，款项已收取。假定不考虑其他相关税费。•AS公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。营业税率为5％。有关资料如下：（1）2009年12月31日AS公司以银行存款购入一栋写字楼，价款为51000万元；其中包括土地使用权为1000万元，AS公司作为投资性房地产，写字楼预计尚可使用年限为40年，于当日办理完毕相关手续；土地使用权预计尚可使用年限为50年，于2010年1月1日办理完毕相关手续。写字楼和土地使用权的预计净残值为零，均采用直线法计提折旧和进行摊销，假定按年计提折旧和进行摊销。（2）2010年1月1日AS公司与B公司签订租赁协议，将该写字楼整体出租给B公司，租期为3年，年租金为2000万元，每年年末支付。•某企业投资性房地产采用成本计量模式。2009年1月31日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为270万元，预计使用年限为5年，预计净残值为18万元。采用年数总和法计提折旧。2010年应计提的折旧额为（）。A.72万元B.50.4万元C.67.2万元D.68.6万元•某企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2008年12月1日购入一幢房屋用于出租。该房屋的成本为320万元，预计使用年限为20年，预计净残值为20万元，采用直线法计提折旧，2011年末,经减值测试，该投资性房地产可收回金额为250万元。则2011年末该投资性房地产账面价值为（）万元•A.275B.260C.250D.290•甲公司采用成本模式计量投资性房地产，2008年12月31日，企业用于出租的办公楼账面余额为800万元，累计折旧金额为420万元，期末通过减值测试发现其可收回金额为330万元,预计尚可使用15年，采用平均年限法计提折旧，2009年对该投资性房地产应提折旧额为（）万元。A.25.33B.22C.29.17D.33.33•（二）采用公允价值模式进行后续计量•相关账户•“投资性房地产”（下设“成本”、“公允价值变动”两个明细科目）•“其他业务收入”•“其他业务成本”•“公允价值变动损益”2.2投资性房地产的确认和计量损益类科目，贷方登记投资性房地产公允价值上升产生的收益，借方登记投资性房地产公允价值下降发生的损失–借：公允价值变动损益–贷：投资性房地产-公允价值变动–借：投资性房地产-公允价值变动–贷：公允价值变动损益若期末公允价值高于账面价值–不计提折旧或摊销，而以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益取得时–借：投资性房地产（成本）–贷：银行存款、在建工程等采用公允价值模式计量的方法若期末公允价值低于账面价值期末计价时2.2投资性房地产的确认和计量获得租金收入时的处理与成本模式一样单选练习•某企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2008年12月31日以银行存款购入一幢房屋用于出租。该房屋的成本为510万元，预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，2009年12月31日该房屋的公允价值为518万元，2009年12月31日该投资性房地产的账面价值为（）万元•A.510B.500C.518D.4851.2006年12月31日乙公司购买一商铺用于出租，购买价款为500万元，支付相关税费10万元，款项全部以银行存款支付,当日与承租方签订出租协议开始出租，租期10年,乙公司每年获得租金收入10万元存入银行。乙公司所在地有活跃的房地产交易市场，该商铺的公允价值能够持续可靠取得，2007年末，该商铺的市场价格为550万元，2008年末该商铺市场价格为600万元。要求：做出乙公司相关的会计处理练习•某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。2010年1月1日购入一幢建筑物用于出租，年租金为30万元且于每年年末收取。该建筑物的购买价格490万元，发生相关税费20万元，用银行存款支付。建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，采用直线法计提折旧。2010年12月31日，该建筑物的公允价值为560万元。不考虑其他因素，下列表述中，正确的有（）A.2010年该项投资性房地产应计提折旧22.92万元B.2010年该项投资性房地产减少当期营业利润40万元•C.2010年该项投资性房地产增加当期营业利润80万元D.2010年该项投资性房地产的列报价值是560万元E.2011年该项投资性房地产可以变更为成本计量模式成本模式计量公允价值模式计量计量模式变更的会计处理原则：按会计