按揭理论

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。按揭理论培训昆明中原房地产经纪有限公司三级市场住宅部KunMing04/2012Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010一、银行按揭名称Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010Mortgage按揭是指小业主在房地产市场所购买的商品房用作抵押，向银行申请部分楼款，并按月还本息的贷款业务。•加按指同一借款人在一定的抵押额度内增加贷款额(即循环授信)或延长借款期限.相对加按而言,减按其实是部分提前还款.•指业主的物抵押在银行，需向银行申请短期贷款，用于提前还清原按揭银行的按揭贷款。•什么叫按揭•什么叫转按•什么叫加(减)按123Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010二、按揭部工作基本操作流程Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,20101、询价：具体的房产栋号、有无送面积、有无装修、面积、户型、朝向、楼层、原价、成交价、建房年代。商铺：具体铺号、原价、成交价、租金租客、临哪条路、面积。2、了解业主具体情况：业主的欠款银行，欠款金额，供楼时间，供楼记录是否良好；了解客户名下是否有房产、有无贷款记录(征信记录是否良好)、是否昆户、有无一年以上的正常社保。3、全权委托公证：（业主需垫资赎楼）卖方做全权委托公证给垫资方指定人员（1）房产证复印件（2）产权人身份证原件、户口册、婚姻关系证明、夫妻双方到场（3）抵押合同公证书原件（4）公证费240元（五份）加做一份10元注：做公证之前要先了解卖方原供楼情况是否良好。详细步骤Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,20104、买方向银行申请按揭贷款，银行预审贷款资格。（1）房产证复印件（2）买卖双方身份证复印件（3）买卖合同复印件（4）买方收入证明、银行流水（5）卖方收款账号、买方供楼账号（6）评估公司估价（7）昆户的提供户口本、婚姻证明（8）非昆户的提供社保清单或纳税清单、户口本、婚姻证明5、垫资方帮卖方还清原银行按揭贷款，取出房产证原件Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,20106、买卖双方到公证处做买卖合同公证（1）身份证原件（2）户口本原件或户籍证明（3）婚姻关系证明（4）买方购房资格证明及房屋户口情况核查证明（5）房产证原件7、买卖双方到房产交易部门办理过户交税及递件手续并领取收件收据（1）房产证原件及复印件（2）买卖双方身份证原件（3）买卖合同公证书（4）昆明市房地产证转移登记申请表（5）二手房交易完税证明（6）社保清单及纳税清单原件8、与按揭银行办理房产抵押手续及办理抵押公证（放款时间根据银行工作情况来定）注：银行审批完毕后将余款直接放至卖方账号，垫资方取回垫资款。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010三、常用公证类别及收费标准Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010Notarization（1）收费标准需要办理全权委托公证的情况……全权委托公证1240元5本公证书，多一份10元(一般做7份，260元)（1）卖方自己不能赎楼,找其他方式赎楼的;（2）买卖双方任意一方不能到场办理过户等手续的;（3）其他特殊情况Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010Notarization（2）收费标准……买卖合同公证2证明土地使用权公证、转让、房屋转让、买卖及股权转让。收取公证费计算公式:合同标的(合同公证费)收费公式（1）50万(含50万)以下的标的额×0.003（不低于200元）（2）50万01元---500万元(标的额-50万)×0.0025+1500元Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010继承、赠与公证Notarization收费标准抵押合同公证3抵押额的1‰(不足200元收取200元)4收费标准标的额的2%Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010四、交易相关费用Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010契税营业税+城建维护税+教育附加费:5.6％（1）1％：普通住宅,建筑面积为90㎡以下的并且首次购房（2）1.5％:普通住宅,建筑面积为90㎡以上144㎡以下的并且首次购房（3）3％:A:非普通住宅B:非首次购房C:房屋设计用途为非住宅D:公司企业买房（1）已满5年的：普通住宅免征收，非普通住宅征收差额征收（2）未满5年的,住宅按现售合同价格全额征收(3)非住宅，差额征收住宅就是房屋设计用途为住宅的非普通住宅即建筑面积为144㎡以上(含144㎡)，144㎡以内的为普通住宅非住宅是房屋设计用途为非住宅（商铺、写字楼、厂房、别墅、车库等）Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010印花税个人所得税普通住宅：满五年，出售唯一住宅免；多套及不满五年全额1%；非普通住宅：满五年，出售唯一住宅免；多套差额20%；不满五年，全额1%1‰（买卖双方各0.05%）房产证贴花转移登记费:（产权证工本费）（1）住宅80元/套（2）非住宅550元/套5元/本Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010评估费存量房屋交易手续费房改房2.5元/㎡商品房住宅5元/㎡别墅、非住宅8元/㎡房屋成交价0.5/%相关公证费赎楼费含：担保费、垫资手续费、短期垫资利息等详见上方第三条Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010土地增值税查档费每次每套10元，资料复印费5元住宅免，非住宅按全额1%或差额30%--60%征收抵押登记费90元/套Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010五、全权委托合同公证/买卖合同公证所需资料Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010Notarization(1)A、买方办理全权委托B、卖方办理全权委托委托公证所需资料：按客户的委托需要提供：房产证复印件、身份证原件、委托书（看情况定份数）。所需资料：业主全权委托需要资料：身份证、户口册、房产证（或房产证复印件及抵押借款公证书原件）、婚姻关系证明（已婚且房屋为共同财产的需夫妻双方到场提供身份证明）委托书（看情况定份数）。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010Notarization(2)买卖合同公证抵押合同公证所需资料：买卖合同公证所需要：委托书原件及受托人身份证明卖方：身份证、户口册、房产证、婚姻关系证明（已婚的：结婚证；未婚的：户籍所在辖区民政局开具的未婚证明；离婚的：在民政局离婚的，离婚证、离婚协议书、未再婚证明；在法院调解离婚的，调解书、未再婚证明；在法院判决离婚的：生效的离婚判决书、未再婚证明；丧偶的：结婚证、配偶死亡销户证明、未再婚证明）、买方：身份证所需资料：抵押借款人身份证、户口册、婚姻关系证明、抵押房产证（收件收据）Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010六、申请银行按揭所需要的资料及贷款成数Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010银行申请贷款年限和成数1年限30年—已使用年数=贷款年限（男女退休年龄减去年龄的年限数，短的取其短）住宅：评估净值的7成（首次贷款最高达7成，二套房4成）非住宅：评估净值的最高达5成Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010银行所需资料21)业主到场签帐户确认书及提供收房款的存折复印件；2)申请人必需具有合法的有效身份证明而且年满18周岁的公民；3)收入证明、经济能力证明供楼存折及复印件；4)商铺,厂房租金收入证明必要时需提供租赁合同，验原件收复印件。6)无不良资信和行为记录。7)有真实房产交易背景,能提供房产证（收件收据）购房合同和缴纳首期证明。温馨提示a:借款人经济能力证明以下任何一项或多项资料都可以；b:有正式工作单位的,提供加盖单位公章的单位收入证明；c:私营,个体业主的,可提供营业执照和纳税证明；d:房产,汽车的权属证明；e:其它投资收入或租赁收入证明；Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010申请按揭所需费用31）住宅的评估费2）抵押登记费3）抵押合同公证费以上费用如有变动，以最新通知为准。贷款利率45年基准利率6.65上浮10%利率7.3155年以上至30年基准利率6.80上浮10%利率7.480以上利率如有变动，以央行最新公布为准。Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010ThanksforyourattentionWishyouagoodday!