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土地经济学(LandEconomics)主讲教师：张兆福重庆工学院2005年1月讲授内容提纲前言第一章导论第二章土地市场概论第三章土地的供给与需求第四章地租理论及其应用第五章土地价格理论及其应用第六章土地金融第七章土地税收第八章土地利用概论第九章土地集约利用第十章土地规模利用第十一章土地分区利用第十二章土地计划利用第十三章土地可持续利用理论第十四章土地制度概论第十五章中国现行的土地制度第十六章中国港台及国外现行的土地制度前言一、《土地经济学》课程设置的目的和意义1、目的“土地经济学”是土地管理专业的专业基础课，是研究土地开发、利用、管理和经营规律的学科，是对土地一系列经济问题的系统分析和解释的学科，是学习土地专业课程及房地产相关课程的先导性课程。2、意义①认识土地的基本经济属性，系统了解和掌握土地经济的规律。②了解和掌握研究土地经济问题的方法。③了解和认识土地经济学学科发展历程及最新动态。④应用土地经济学理论知识，分析和解决现实中的土地经济问题。如关于土地的有偿使用；农村土地家庭联产承包责任制；城市土地集约利用和农村土地适度规模利用等；行政干部土地违法现象的原因分析等。二、《土地经济学》的内容体系主要有四大部分内容1、关于《土地经济学》对象及其研究简况2、土地市场理论土地的经济运行规律。3、土地利用理论土地生产力4、土地制度理论土地生产关系三、教学要求及安排1、教学方式课堂讲授、课堂自学讨论等2、教学考核采用连续综合评定方法（课堂提问、讨论发言、作业、笔记、课堂纪律等）对学生学习过程和结果进行考核第一章导论【内容提要】认识和了解土地利用中的经济问题，首先要对土地的属性进行全面了解，这是研究和生产实践中合理利用土地的前提。本章对土地的自然和经济属性及其功能进行全面的讲述，同时，对研究以土地利用中的经济问题为研究内容的土地经济学学科的基本问题加以介绍，为学习土地经济学的理论奠定基础。【重点】土地的自然和经济属性，土地经济学的研究对象和内容体系【难点】认识土地自然和经济属性的意义，土地经济学研究的主要问题一、土地的概述（一）什么是土地？1、对土地概念的不同认识：从横向和纵向两个方面说明2、土地的定义：是自然和经济的综合体。（二）土地的特性1、土地的自然特性：是土地固有的特性①位置的固定性②面积的有限性③质量的差异性④功能的永久性2、土地的经济特性：土地在被人类利用后所表现出的特性①土地供给的稀缺性：人类对土地需求的不断增长和土地面积的有限性②土地利用方式的相对分散性：土地位置的固定性和区域差异性以及社会生产力发展的地区差异等。③土地利用方向变更的困难性：自然条件的限制和变更成本大。④土地报酬递减的可能性：土地投入的局限性⑤土地利用后果的社会性：存在诸多社会问题（三）土地的功能1、土地的承载功能：地基2、土地的生产功能：具有生产力3、土地的资源：土地中蕴藏有各种自然资源（四）土地分类：由于土地的空间差异特性，土地分类是土地利用的前提条件。新的分类（1999年）一级3个、二级15个、三级71个二、土地经济学的对象与研究方法（一）土地经济学的对象1、首先要明确土地经济学的研究领域，有三个主要领域①土地利用经济：土地资源在各经济部门中分配和使用。研究人与土地之间的关系问题。②土地制度：制度的制定是土地利用的重要内容，研究人与人之间的经济关系问题③土地价值：土地权属转移和收益分配中的土地关系问题2、从研究领域看土地经济学的研究对象土地利用中的生产力组织和土地所有、使用与管理中的生产关系及其调节，即生产力组织：土地要素与其他要素的配置，包括时间和空间包括两个方面生产关系调节：土地收益分配和权属转移中的土地关系的协调（二）土地经济学的研究方法1、抽象思维方法是社会科学研究的重要方法，是在深入实际调查，占有大量客观事实材料的基础上，运用人的抽象思维能力进行“加工”把感性认识上升到理性认识，从中找到事物的本质及规律性。2、系统分析方法土地系统是社会经济系统的子系统3、定性分析与宣分析相结合的方法①事物质和量的统一，是事物发展的共同规律性②任何一个土地经济问题都有质与量两个方面4、表态分析与动态分析相结合的方法①任何事物运动都是相对的、无条件的，而静止是相对的，有条件的。②土地经济问题的分析，必须把静态分析和动态分析密切地结合起来。5、微观分析与宏观分析相结合的方法土地经济问题即有微观方面的问题也有宏观方面的问题（三）土地经济学的任务和内容1、任务在于向人们回答：如何经济有效地利用土地资源，怎样合理开发利用本国的土地资源？以及当前的土地政策对未来的世代将产生什么样的影响和后果等等。2、内容不同历史发展时期，土地经济学研究的具体内容虽然有所不同，但总的来说，有三个方面的内容。①关于土地本身②有关经济方面的问题。主要研究土地利用的经济法则，以免盲目利用造成经济上的浪费和生产资源上的损失。③社会方面的问题。研究不同的社会制度与土地所有权、使用权以及土地的使用方式等的关系。三、土地经济学的产生与发展。1、土地经济学研究历史悠久，在20世纪20年代成为一门独立的学科。2、中国土地经济学的研究也经历了不同的研究阶段。3、土地经济学的形成与发展有其特点①国度和地域的差异性②发展阶段的差异性③土地经济学术研究日益深化和细化第二章土地市场【内容提要】在市场经济条件下，土地资源的市场配置是合理利用土地的基本途径，所以，土地市场认识和了解是分析土地利用经济问题的基础。本章主要介绍土地市场的基本特点及运行模式，中国土地市场的建立、发展、现行体系及市场管理等问题。【重点】土地市场的特点和运行模式，中国土地市场的现况等。【难点】土地市场的运行机制，中国土地市场的建立和完善。一、土地市场概述（一）土地市场的内涵1、土地市场：是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。2、土地市场的构成：①市场的主体：土地的供给者，购买者和其他参与者②市场的客体：土地，即交换的目的物，实际上是土地权利③契约：土地交易合同3、土地市场的特殊性①土地是一种特殊的商品②土地资源的市场配置是实现土地合理利用的基本途径（二）土地市场的特点1、国外对不动产市场特点的认识①雷利·巴恪维教授②美国不动产学术界对不动产市场特性的分析2、土地市场的特点①地域性②不充分性③供给滞后性④供给弹性较小⑤低效率性⑥政府管制较严（三）土地市场的功能1、优化配置土地资源：行政划拨和市场方式2、调整产业结构，优化生产力布局3、健全市场体系，实现生产要素的最佳组合（四）土地市场的运行条件和模式1、建立土地市场的必要条件①市场经济环境：市场机制、行政、法律、道德②土地产权明晰：土地所有权及其各种派生权利③发达的金融市场：土地市场的繁荣离不开金融业的支持④完善的土地法规：是土地市场运行的根本保证。⑤良好的市场中介机构：土地市场的不完全。2、土地市场运行模式①两种模式：以土地私有制为基础的完全市场模式；以土地国家所有制为基础的市场竞争模式②共同点：a．资本主义市场经济b．有形市场和无形市场相结合c．土地市场的供给与需求决定土地价格d．土地市场的进出是自由的。e．政府都对土地市场进行干预③不同之处a．土地所有制不同b．市场客体不同c．市场竞争程度不同3、土地市场运行的机制土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。①土地价格形成机制②土地供求机制a．土地供给b．土地需求c．土地价格及其与供给和需求的关系。二、中国土地市场体系（一）中国土地市场体系的建立与发展1、中国建立土地市场的必要性①是合理配置土地资源的有效途径②是社会主义统一市场的有机组成2、中国土地市场体系建立与发展的历程①20世纪初期的民国时期就已开始②解放初期至改革开放前土地市场不存在③改革开放后开始逐步建立和发展（二）中国土地市场体系的特点1、政府推动土地市场的建设和发展2、城市土地市场占主导地位3、属于垄断竞争型市场4、在企业改制中实行土地政策性入市（三）中国城市土地市场1、土地使用权出让市场①土地使用权出让的涵义②市场的构成和主体、客体、出让方式③市场的特点：垄断性市场2、土地使用权转让市场①土地使用权转让：②市场的特点：③市场的特点：竞争性市场3、土地使用租赁市场①土地使用权租赁②土地使用租赁市场的发展4、土地使用抵押市场①土地使用权抵押：是指土地使用权人（抵押人）以其合法的土地使用权以不转移占有的方式白抵押权人提供债务履行担保的行为②市场的构成③土地抵押是土地开发商取得资金的主要融资途径。（四）中国农村土地市场1、拍卖“四荒”地2、山地流转3、农村土地股份化土地征用的概念（五）中国土地征用土地征用的特点；一种强制性行为，具有市场行为需要进一步完善机制，解决征地中的问题。三、中国土地市场管理土地管理就是政府对市场的规范与调控（一）土地市场管理的原则1、实现土地调节为主，政府干预为辅的原则2、实现土地资源的优化配原则3、平稳发展原则4、多手段多方式共同运用原则（二）政府管理土地市场的基本手段1、法律手段以立法的形式对土地市场进行规范2、经济手段采取税收和金融措施对土地市场进行调控，以达到市场正常运行的目的。3、行政手段通过对土地利用，交易等做出各种规定，用行政方法进行约束第三章土地的供给与需求【内容提要】土地供求是土地市场运行的重要机制，但土地供给和需求受自然和经济等因素的制约有其特点。所以，认识和了解土地的供给和需求对进一步认识土地市场以及对土地进行合理利具有重要意义。本章主要介绍土地供给与需求的特点及其制约因素，分析土地供求关系和供求平衡的基本原理。【重点】认识和理解土地供给的类型及制约因素，土地需求的本质，土地供求关系和供求平衡。【难点】土地供求关系和供求平衡分析土地供求是土地市场运行的机制，直接影响土地市场的价格。一、土地的供给（商品的卖者或生产者提供销售的商品数量）土地供给是指可利用土地的供给，即地球所能提供给社会利用的各种生产和生活用地的数量。分自然供给和经济供给。（一）土地的自然供给及其制约因素1、概念是地球供给人类可利用的土地数量，包括已利用的土地数量和未来利用的土地资源。2、特性自然供给是相对稳定的，无弹性的。3、制约因素主要在气候、土壤、水文、交通等条件。4、世界土地的自然供给①供给总量：7000万km2,如耕地仅占17.5%，最好的耕地占7%②区域供给：在分布上有很大的差异③中国土地的自然供给中国土地的自然供给极其有限。总量和类型（二）土地的经济供给及其影响因素1、什么是土地的经济供给？是指在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的供给。2、特点①具有弹性②有效供给：自然供给变成经济供给才能被人类所利用。③供给的表现：包括总量的增加，某种用途土地数量的增加，产出的增加。3、与自然供给的联系与区别①经济供给只能在自然供给范围内变动②针对性不同③弹性上的差异④人类的影响结果不同4、影响因素主要有土地的自然供给、利用土地的知识和技能，社会需求、产品价格、土地利用计划，土地供给者的行为（中国城市政府）5、增加土地经济供给的措施①扩大土地利用面积：后备土地资源的开发②提高集约经营水平：增加产出③建立合理的土地制度④调节消费结构⑤利用新技术⑥保护土地资源二、土地需求是指人类为了生存和生产发展对土地的需求，分两和需求，即农用需求和非农业用地需求。（一）土地需求的本质—人口增长对土地的压力1、世界人口增长的特点①二战前人口增长总体水平低，对土地的压力较小②二战后人口高速增长③世界人口预测2、中国人口的增长与展望①具有周期性的大起大落，呈现若干次循环②呈台阶式的倍增3、人地关系的变化1、完全依赖的低级阶段2、利用大自然的初始阶段3、人类占主导的开发阶段4、开发与保护相结合的阶段（二）土地的需求类型1、农业用地需求主要是利用土地的各种自然条件，为人类提供食物和农副产品等。根据提供品种不再分耕地、林地、草地等。2、非农业用地需求因生产等各项活动而对土地的需求，随着社会生产力水平的提高而增加。3、经济发展对土地需求的影响（1）经济发展将引起对土地总量的需求和土地需求结构的变化。（2）经济发展对土