五矿信托-南京元发股权投资集合信托计划124

2013年12月五矿信托-南京元发股权投资集合信托计划&五矿信托-南京元龙股权投资集合信托计划信托业务一部杭州业务部12项目背景–上海升龙投资集团有限公司因准备开发经营南京市江心洲2013G42地块项目和河西新城G54地块项目申请与我司和招商银行合作。信托计划以增资和重组现有债权的形式投资于南京升龙元发置业有限公司（南京元发）和南京升龙元龙置业有限公司（南京元龙）。项目核心点概要–南京元发：总规模不超过25.4亿元；其中优先级规模10亿元，由招商银行代销；优先级T1(2.5亿)期限12个月；优先级T2(4.5亿)期限18个月；优先级T3（3亿）期限24个月。次级部分15.4亿元由升龙集团以其持有的对南京元发的股东借款债权认购，期限27个月；概要3项目核心点概要（续）–南京元龙：总规模不超过23.85亿元；其中优先级规模10亿元，由招商银行代销；优先级T1(4亿)期限12个月；优先级T2(2.8亿)期限18个月；优先级T3（3.2亿）期限24个月。次级部分13.85亿元由升龙集团以其持有的对南京元发的股东借款债权认购，期限27个月；–信托计划将以增资和重组现有债权的形式投资于南京元发/南京元龙：其中10亿元优先级信托资金用于向南京元发增资并持有49%股权，用于南京江心洲2013G42地块项目前期开发建设；余下10亿元优先级信托资金用于向南京元龙增资并持有49%股权，用于南京河西G54地块项目前期开发建设。概要4担保措施–南京江心洲2013G42地块中A、B、C、D、E、H、I、J地块的土地抵押；–南京河西新城2013G54地块中B、C和D地块的土地抵押；–南京元发/南京元龙剩余51%股权质押；–升龙集团及实际控制人林亿连带责任保证担保；退出方式–信托届满，如融资人达到承诺业绩，信托通过受偿重组债权本息及现状分配信托财产形式退出；–如未达到承诺业绩，则我司有权要求重组债权提前到期，信托通过受偿提前到期重组债权本息及现状分配信托财产形式退出；–如项目公司未如约偿付重组债务本息，则我司有权通过向保证人升龙集团及林亿追偿，处置项目公司股权、债权及抵押物实现退出。概要目录•1.信托交易结构•2.融资人I——南京升龙元发置业有限公司•3.融资人II——南京升龙元龙置业有限公司•4.保证人——上海升龙投资集团有限公司•5.过程管理要点•6.风险分析661.1信托交易结构（南京元发）项目/计划名称五矿信托-南京元发股份投资集合信托计划交易对手南京升龙元发置业有限公司信托规模25.4亿元（优先级10亿元，次级15.4亿元）信托期限27个月信托利益分配每自然季度分配，信托期限满12个月时归还2.5亿元，满18个月时归还4.5亿元，满24个月时归还3亿元。预期投资收益率【】%/年信托报酬率【1.5-2】%/年资金用途优先级信托资金10亿元用于对南京升龙元发置业有限公司增资，并持有南京元发49%股权，增资款用于南京市江心洲2013G42地块项目的前期开发建设。资金监管方案我司与监管银行、南京元发签订《资金监管协议》，信托资金使用需经我司的书面同意。增信措施1）南京江心洲2013G42地块中A、B、C、D、E、H、I、J地块的土地抵押；2）南京元发剩余51%股权质押；3）升龙集团及实际控制人林亿连带责任保证担保；771.1信托交易结构（南京元龙）项目/计划名称五矿信托-南京元龙股份投资集合信托计划交易对手南京升龙元龙置业有限公司信托规模23.85亿元（优先级10亿元，次级13.85亿元）信托期限27个月信托利益分配每自然季度分配，信托期限满12个月时归还4亿元，满18个月时归还2.8亿元，满24个月时归还3.2亿元。预期投资收益率【】%/年信托报酬率【1.5-2】%/年资金用途优先级信托资金10亿元用于对南京升龙元龙置业有限公司增资，并持有南京元龙49%股权，增资款用于南京市建邺区河西G54地块项目的前期开发建设。资金监管方案我司与监管银行、南京元龙签订《资金监管协议》，信托资金使用需经我司的书面同意。增信措施1）南京河西新城2013G54地块中B、C和D地块的土地抵押；2）南京元龙剩余51%股权质押；3）升龙集团及实际控制人林亿连带责任保证担保；881.2信托交易结构：交易结构图（元发为例）社会投资人优先级T1类委托人/受益人升龙集团次级委托人/受益人五矿信托南京元发五矿信托-南京元发股权投资集合资金信托计划南京元发保管/监管银行（招商银行）项目地块升龙集团项目公司升龙集团及林亿管理运用处分信托利益分配现金债权保管监管增资股权分红开发收入偿还重组债务本息股权质押抵押保证社会投资人优先级T2类委托人/受益人社会投资人优先级T3类委托人/受益人你在第一部分91.3信托交易结构：法律结构图（元发为例）你在第一部分101.4信托交易结构：退出路线图（元发为例）升龙集团南京元发是否按约定完成业绩目标五矿信托通过受偿本息、原状分配信托财产等方式实现退出是是否南京元发是否提前偿付重组债务本息否五矿信托向担保人追偿、自行处置持有的股权和债权目录•1.信托交易结构•2.融资人I——南京升龙元发置业有限公司•3.融资人II——南京升龙元龙置业有限公司•4.保证人——上海升龙投资集团有限公司•5.过程管理要点•6.风险分析122.融资人I-南京元发南京升龙元发置业有限公司；公司全称公司类别有限责任公司；注册资本人民币1亿元；经营范围房地产开发经营、自有房屋租赁、物业管理及咨询；股权结构资产状况南京升龙房地产开发有限公司持股51%；上海升龙投资集团有限公司持股49%；（注：上海升龙投资集团有限公司持有南京升龙房产股份97%。）因项目公司于今年在11月成立，故无历史财务数据。2013年11月7日；注册时间132.南京元发-股权架构14142.南京元发项目情况——江心洲G42地块江心洲整体规划根据规划，总面积15.21平方公里的江心洲岛上，建设用地约7.1平方公里，不足全岛面积的50%，其中产业开发与住宅开发各占总建筑面积的45%。规划至2017年总居住人口10万人。该项目预计将在2020年基本建成，总投资超过1000亿元。“低容积率、高绿化率、小社区、高品质”将是全岛开发的亮点。伴随着南京由河港转型为海港城市，将在未来带动南京城市飞速的发展，同时，青奥会的举办将会带动南京河西建邺等区域快速的发展，江心洲作为一个尚在开发中的岛屿，又具备良好的地理位置与环境条件，将在未来成为南京市的特色地域标志。2.南京元发项目情况——江心洲G42地块•保利紫荆公馆：多层洋房，预计起售均价28000元/㎡•银城江心洲（长岛观澜一期）：小高层公寓，预计起售均价26000元/㎡16162.南京元发项目情况——江心洲G42地块拟建项目名称：未定项目建设地点：江苏省南京市建邺区江心洲G42地块项目整体定位：根据规划功能定位，江心洲岛内将发展集环保科技服务业、新能源服务业、现代农业服务业、生态旅游、文化创意、商务休闲、生态居住等功能于一体的“生态科技城、低碳智慧岛”；G42地块将发展为商住两用，面向高端客户的岛内标志性项目。项目投资：项目整体开发总投资为48.92亿元；项目开发周期：项目计划于2014年动工、2016年交房，开发周期3年。项目主要经济技术指标：江心洲G42地块项目实际出让建设用地面积18.82万㎡，综合容积率1.38，计容建筑面积25.9万㎡。其中公寓8.5万㎡、花园洋房10.7万㎡、联排别墅1.9万㎡2.南京元发项目情况——江心洲G42地块联排花园洋房小高层138小高层115小高层8918182.南京元发项目情况——投资指标经初步测算项目整体总投资为48.92亿元。项目地上可租售建筑面积25.9万㎡，车位2045个，可累计实现收入75.49亿元，项目整体测算可实现税前利润20.07亿元，税前全投资收益率53.3%，可实现税后利润15.06亿元，税后全投资收益率30.77%，税后销售净利润率19.94%。江心洲G42地块项目经济测算分析表开发建设方案容积率1.38一开发建设用地土地面积（万m2）18.82二开发建设总建筑面积（万平米）35.9三总收入（万元）7549101建设具体构想可售面积（m2）预计售价（元/m2)合计(万元）1.1高层住宅85187277002359681.2花园洋房107443310003330731.3联排别墅1961039800780481.4社区商业2227735000779701.5可售车库2045个18500037833四项目开发建设成本489243五开发税费（万元）1151081销售税金649222所得税50,186六所得税前利润（万元）200745七全部投资收益率(所得税前)53.3%八所得税（万元）50186九税后利润（万元）150559十全部投资收益率(所得税后)30.77%十一销售净利润率(所得税后)19.94%19192.南京元发项目情况-现金流量预测项目合计20132013201420142014201420152015201520152016Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q11、现金流入1,174,910160,000100,000140,00036,58580,05275,48982,712119,797110,087106,232100,2481.1自有资金320,000160,000100,00040,00020,0001.2对外融资100,000100,000销售收入710,94520,73194,88270,64185,730128,314105,531106,40898,7081.3销售回笼691,20216,58580,05275,48982,712119,797110,087106,232100,2482、现金流出704,351157,26868,815123,84332,43230,39627,40254,63928,22569,81823,57652,8822.1土地成本318,147154,00061,600102,0422482562.2建设成本125,3453,94718,53323,60412,41012,41012,5356,8606,2676,2676,2672.3期间费用45,7513,2683,2683,2683,2683,2683,2683,2683,2683,2683,2683,2682.4财务费用3,0003,0003,0003,0002,2502,2509009002.5销售税金64,9220001,7838,1606,0757,37311,0359,0769,1518,4892.6所得税50,1867773,5582,6493,2154,8123,9573,9903,7022.7归还融资100,0002500045000300003、净现金流470,5592,73231,18516,1574,15349,65648,08728,07391,57240,26982,65647,3664、累计净现金流2,73233,91750,07454,227103,883151,970180,043271,615311,884394,540441,906备注：假设当季度销售收入回笼比例为80%，剩余20%在下个季度回笼，最后一个季度销售在当季度全部回笼。目录•1.信托交易结构•2.融资人I——南京升龙元发置业有限公司•3.融资人II——南京升龙元龙置业有限公司•4.保证人——上海升龙投资集团有限公司•5.过程管理要点•6.风险分析213.融资人II-南京元龙南京升龙元龙置业有限公司；公司全称公司类别有限责任公司；注册资本人民币1亿元；经营范围房地产开发经营、自有房屋租赁、物业管理及咨询；股权结构资产状况南京升龙房产有限公司持股51%；上海升龙投资集团有限公司持股49%；（注：上海升龙投资集团有限公司持有南京升龙房产股份97%）。因项目公司仅今年在11月成立，故无历史财务数据。2013年11月7日；注册时间223.南京元龙-股权架构23233.