搜索
地铁小镇地块评估报告2015年12月一、项目本体研究区位属性：行政隶属江宁区麒麟街道，房地产板块属于仙林板块，地处青龙地铁小镇西北端。1.1宗地位置宗地行政区位隶属南京市江宁区，位于麒麟街道，房地产板块上属于仙林板块。宗地距离新街口直线17.7公里，马群7.9公里，仙林中心3.1公里，仙林湖4.1公里，南大仙林校区站1.8公里。地块所在区域规划为地铁小镇，目前周边农村已安置拆迁到位，正在拉开土地出让大幕。仙林湖南大仙林校区站仙林中心马群新街口宗地净地出让，目前内部为空地，正在做进一步土地平整工作，东侧紧邻东流路，其他三侧均为规划道路，地块中部偏北有少量台地，地势高差约2米。1.2宗地现状（G66）地块内部：空地，少量台地南侧：规划道路，待建西侧：规划道路，待建东侧：东流路北侧：规划道路，已建好规划道路规划道路2015G66规划道路东流路宗地净地出让，目前内部为空地（仅剩余一栋低矮民宅未拆），西侧紧邻东流路，其他三侧均为规划道路。1.2宗地现状（G67）南侧：规划道路，待建西侧：东流路东侧：规划道路，待建北侧：规划道路，待建2015G67东流路规划道路规划道路规划道路地块内部：空地经济指标：两幅地块容积率均为1.7，从限高来看势必将打造成小高层产品；计容总建面12-15万㎡，中等规模纯住宅开发用地，起始楼面价格均在5500元/㎡左右。1.3用地规划条件经济指标地块编号出让面积（㎡）用地性质出让年限容积率计容建筑面积（㎡）挂牌起始价（万元）起始楼面地价（元/㎡）绿地率建筑高度建筑密度2015G6672433.50二类居住用地70年1.01≤R≤1.7123136.95678005506≥30%H≤35米≤25%2015G6789198.50二类居住用地70年1.01≤R≤1.7151637.45834005500≥30%H≤35米≤25%交通条件：未来九乡河东路贯通后交通出行便捷；距离地铁2号线南大仙林校区站1.8公里，距离在建地铁4号线（计划2016年10月通车）东流站1.6公里。1.4区域交通宗地周边道路交通条件较为单一，目前地块西侧九乡河东路已基本建好、但未贯通。与地铁2号线南大仙林校区站距离1.8公里左右，与在建地铁4号线（计划2016年10月通车）东流站距离1.6公里左右。地铁4号线：地铁2号线南大仙林校区站在建地铁4号线东流站仙林大道未来规划：本案地处仙林副城的青龙片区，规划发展为地铁小镇，借助仙林副城的发展，未来将打造为南京低碳生态新区。1.5区域未来规划仙林副城城市地位：南京“一主三副”城市格局重要组成部分；功能定位：长三角重要的科技创新中心；南京市高新技术产业基地；南京都市圈东部区域服务中心；南京都市区高品质宜居新城。青龙片区：仙林副城的重要组团之一；发展规划：形成“一心、两核、三轴、六片”的规划结构，打造低碳、生态示范新区，本案位于风情居住片区；用地规模与人口：占地约22平方公里，规划居住人口18.24万人。轨道规划：规划结构为以3个地铁片区为辐射中心，结合绿带，形成‘一心、三轴、一主二副“的结构，轨道交通4号线将横向贯穿基地，并在基地设有三个站点；道路规划：规划区域南侧为沪宁高速公路，通往南京市中心城。1.6宗地属性初判土地属性土地属性因子南京仙林板块青龙区域，地铁小镇首批出让地块，临近众多山体，自然环境良好、与仙林核心区域联动性较好配套设施教育配套仙林大学城，南外，金陵中学、小学商业配套万达茂，南大和园商业街，金鹰奥莱城文化体育配套羊山湖公园，南大、南京体育学院医疗配套鼓楼医院仙林分院交通条件公共交通地铁2号线、在建地铁4号线道路交通九乡河东路、仙林大道交通拥堵双向六车道以上规格，除特殊南外学生放学外、交通较为畅达交通噪音东侧临近绕越高速，但噪音干扰较小环境景观可视景观西侧灵山、北侧桂山等多个山体距离景观区距离距离灵山1.2公里，距离桂山0.5公里城市角色产业发展趋势突出低碳、生态的规划理念，塑造高品质的工作、居住区，形成南京的低碳、生态示范新区。历史接受度此前该区域均为农村、且相对偏僻，人们认知度较低，随着地铁小镇概念逐步传播，在城市中的知名度越来越高，同时随着地铁4号线即将通车，必将吸纳大量人流、获得全新的发展。主要环境特征：仙林板块，地铁小镇，宜居性强、未来发展空间较大。1.7不利因素不利因素：1、灵山公墓会对客户形成较大的心理抗性；2、目前项目所在区域教育资源空白会让大量客户增添更多疑虑和担忧不利因素1：G66地块西侧600米处有灵山公墓改善机会在销售期时将周边有公墓作为不利因素进行公示，减少后期纷争；通过绿化掩护、销售说辞中宣传由高速阻隔减弱客户对其顾虑。不利因素2：区域内暂无学校、且无“名校”改善机会利用地铁小镇规划打造，争取政府层面引进知名教育资源；开发商自身积极力争纳入项目北部金陵中学、小学施教区范围。1.8地块价值排序地块价值排序：外部景观资源、居住环境、便捷交通以及未来规划能够形成优势价值资源，教育和生活配套目前是最大的短板。00.20.40.60.811.2地段认知景观资源交通便捷教育配套生活配套未来规划安静度1.9结论SWOT分析优势(Strength)劣势(Weakness)•地块方正，地势平坦，利于开发•外部交通便利，可沿城市主干道达全市各区域•良好的山体景观资源•区域认知度不高，且现状均为农村•商业、教育配套几近空白，亟待完善•对外公交系统亟需打开机会Opportunity对标需求客群的初步排序•九乡河东路的贯通和地铁4号线的通车将使得项目交通条件更加完善•仙林副城、地铁小镇规划将带动区域快速发展，升值潜力较大•地块周边目前无商品房项目，无直接竞争项目威胁Threaten•2016年市场环境和行情存在较大不确定性•城东及仙林今年成交的高地价，或将对客户形成进入性判断的干扰地段、价格、产品、品牌、配套品质、地段、附加值、配套发展前景、投资潜力环境、资源、景观、品牌、产品、地段首改投资首置再改1.9土地获取决策思考城市热度能级：河西江北仙林城南、城北，仙林板块作为全市重要的热点板块，市场关注度高拿地信心支撑与保证：•板块特性：仙林板块，传统高品质住宅聚集区•交通：2号线、在建4号线•教育：临近仙林大学城，未来地铁小镇规划有全面的教育资源•环境：有山有水，环境氛围良好•商业：享受万达茂、金鹰奥莱城外部商业辐射，地铁小镇自身规划大量商业配套•客户：高知人群聚集，人员素质较高•土地市场：土地出让行情火热、地王频出，且地铁小镇后续规划的大规模土地出让量在整个南京也并不多见，将形成良好的规模效应二、南京市场2.1南京市场2011.7加息2012.6降息2012.7降息2014.11降息2015.4降准2015.5降息2015.6降准、降息2015.8降准、降息2011.6提准2011.11降准2012.2降准2012.5降准2015.2降准2015.3降息信贷政策2010.9二套房首付比例不低于5成，利率不低于基准1.1倍2011.1“国八条”出台，二套房首付比例不低于6成，利率不低于基准1.1倍2013.11“宁八条”出台，二套房首付比例提至7成2014.9南京取消限购令2015.3“330”新政出台，二套房商贷首付比例降至4成，公积金手套首付降至2成、贷款结清二套房首付降至3成，营业税免征年限5改2。2015.8公积金最低首付款比例由30%降低至20%。2015.4南京二套房商贷首付降至4.5成，贷款利率上浮1.1倍，南京放宽提取公积金支付房租条件2015.5南京公积金可逐月提取还商贷。调控政策2015.9“930新政”出台，非限购城市首套房商贷首付比例降至25%，提高公积金贷款额度，全面推行异地贷款目前全国及南京房地产市场面临的政策环境已较为宽松，取消限购、限贷，“330新政”、“930新政”的相继推出以及多次降准、降息，未来政策环境仍有继续放宽的空间。2015.10降准、降息年度供销走势来看：市场供销量于2011年后筑底反弹，成交均价稳步提升；2012年以来市场整体热度较高、今年市场销售量价有望创下历史新高。数据来源：南京网上房地产（不含高淳、溧水）从年度走势的供应量来看，南京楼市的供应量整体逐渐上涨，年度供应面积在600-900万㎡；2015年1-11月全市供应880万㎡，今年市场整体供应力度略逊于去年；从年度走势的成交量来看，2012年起市场热度开始明显回升，2014年短暂性下滑后，市场于2015年再度快速回升，且今年市场销量有望创下历史新高；从年度成交价格走势来看，2009年至今，除2012年受限购政策影响、市场整体以价换量、市场成交价格小幅下滑以外，整体呈现上涨态势，今年市场成交均价大幅上涨，达到15421元/㎡、涨幅10.78%。2.1南京市场|整体市场从月度走势的供应量来看，今年下半年随着市场回暖趋势日趋明朗，市场供应量也整体稳步上扬，且维持于较高水平，9、10月供应量均超过130万㎡，成交量从7月开始至今，连续5个月销量突破百万方，且11月销量高达156万㎡、创下历史新高，市场需求不断释放；从月度的成交均价来看，整体保持上涨的态势，未来市场价格上涨预期明显。月度供销走势来看：成交量逐渐走高维稳，成交均价稳健上涨；明年上半年预判：受惯性推动明年上半年市场行情依旧看好，成交均价小幅上涨。数据来源：南京网上房地产（不含高淳、溧水）2.1南京市场|整体市场全市待售库存来看：月度销售放量的背景下，目前全市库存总量由年初最高的5.65万套回落至5.12万套，接近年内最低库存水平；全市待售库存去化周期来看：去库存化周期在提速，11月去化周期仅为4.6个月，创下年内新低。数据来源：南京网上房地产（不含高淳、溧水）2.1南京市场|库存分析板块待售库存来看：仙林库存量2133套，库存量仅高于城东板块，库存水平很低；板块待售库存去化周期来看：仙林库存去化周期预判分别为2.5个月、2.3个月，处于全市各板块去化周期最短的行列，表明仙林板块可售存量较少、市场需求旺盛。数据来源：南京网上房地产（不含高淳、溧水）2.1南京市场|库存分析地块/项目名称地块位置出让面积用地性质容积率楼面地价(元/㎡）成交总价(万元)溢价率摘牌单位2012G37（保利罗兰春天）栖霞区仙林湖西北角地块70908.9二类居住用地2.545928140021%保利2013G25（金地湖城艺境）栖霞区仙林湖西侧1号地块146008.1二类居住用地2.5783628700075%金地2014G07（新城香悦澜山）栖霞区仙林湖西侧地块二地块147520.7二类居住用地2.5813430000025%新城2014G89（万达茂）栖霞区仙林白象片区仙林湖南侧地块244501.01商办混合用地、二类居住用地3.77综合3906纯住宅70003600000%万达2015G50栖霞区仙林街道经天路站南侧一号地块56889.60商住混合用地1.151788411700052%新城2015G51栖霞区仙林街道经天路站南侧二号地块44952.83二类居住用地1.12103210400088%高科板块住宅用地待建库存来看：从仙林近期出让土地来看，整体成交土地溢价率较高，市场住宅潜在供应为82万㎡；对比地价来看，本案若溢价率达到40%，则楼面价格不具备竞争优势。2.1南京市场|土地潜在供应分析刚需板块：传统两江即江宁、浦口、六合三个区域的供销比重占市场份额约占60%，是支撑南京楼市跑量的刚需板块；刚需&首改板块：城南、城北、仙林，这三个板块根据自身项目品质差异定位不同，约占23%的市场供销份额；首改&再改板块：河西、城中、城东三个板块约占市场18%份额，主要靠河西板块来支撑。板块格局来看：仙林在全市各大板块中，以品质型首置、首改购房消费为主。数据来源：南京网上房地产2.1南京市场|板块格局及市场表现项目主要的竞争板块为：外部城南、城北板块，仙林板块内部项目是本案未来面临的主要竞争南京楼市板块地图及2015年1-11月板块住宅（不含别墅）成交均价对比20