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物权法第六章业主的建筑物区分所有权一、《物权法》中涉及到物业管理的相关规定在《物权法》中涉及到的物业管理方面的内容主要集中在本法的第六章业主的建筑物区分所有权中，其中第七十条是对此方面作以总的概述：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。总结起来《物权法》主要从法律层面界定了建筑物所有权所包括的三项权利，即业主对其建筑物专有部分享有专有权；业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有权；业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。其主要作用在于划分业主和物业公司之间的权利关系的同时也使住宅小区内相关权利、义务划分而变得清晰。下面我便从这三个方面作具体的分析、阐述。二、业主对其建筑物专有部分享有专有权1．建筑物专有部分的含义所谓专有部分指的是具有相对独立的建筑构造和使用价值的建筑物部分，对该部分所有权人拥有专门的所有权。我认为对于业主来说他的专有部分的衡量尺度主要指业主所拥有该建筑物建筑面积的所有权及相应土地的使用权，其中建筑面积包括公摊面积及套内面积，它们分别以《房产证》和《土地证》上的权限面积为根据。2．建筑物专有部分专有权的含义建筑物专有部分专有权的含义主要体现在两个方面：（1）在专有权中建筑专有部分的规定我国《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”该条款前半部分规定了专有部分所有权的内容，后半部分对行使专有部分所有权进行了限制。“业主行使权利不得危及建筑物的安全”是指不得滥用专有部分所有权、“不得损害其他业主的合法权益”，这意味着专有部分所有权也要接受不动产相邻关系的限制。例如，业主在入住装修时为了室内格局美观砸坏承重墙，楼体承重方式遭到人为破坏，导致室内或邻居家的墙体、梁产生大面积的裂缝；业主私改水电管线不当，造成水管跑水，楼体大面积停电等等，这些就是危及建筑物的安全、损害其他业主的合法权益的典型案例。其中《物权法》中尤其对现阶段比较常见、突出的问题——将住宅改为经营型用房给予明确的规定，在小区内我们经常会看到有些业主将住宅改装为营利性店铺，比如百货店、棋牌室、台球室、小面馆、房屋中介室等等。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”我认为《物权法》规定“将住宅改为商业用房”需要具备两个条件：规定中的“法律、法规以及管理规约”指依照法律办理相关的工商登记和税务登记，领取营业执照，接受工商、税务、卫生、环保、公安等部门的监督管理，不能逃避法定的义务；规定中的“须经有利害关系的业主同意”应当理解为足以受到经营行为影响的业主，一般是指离经营者住宅较近的业主，如果影响范围较大或者对影响范围有争议，可以提交业主大会或者业主委员会讨论，由他们来决定是否同意经营，或者由他们来确定需要经由其同意的业主范围。（2）专有权在共有部分所占份额的表述《物权法》第七十六条决定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。可见在《物权法》中专有部分所有权的量化标准是所有权所占的面积，面积大小决定了共有部分持有份额的多少以及在共同管理中所拥有的表决权的大小。三、业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有权1．建筑物共有部分的含义及范围建筑物共有部分指除专有部分以外的为建筑物区分所有权人共享的、与区分所有建筑物不可分离的、不能独立存在的全部空间。物业小区中共有部分包括的范围：（1）同幢建筑、同一单元建筑物所共用的墙壁、梁柱、天花板、地板等境界部分、与本单元建筑物所有权人共用的楼道、走廊、管线及其他共用的相关部分。（2）同幢建筑物所有权人所共享土地使用权、基脚、建筑物顶或屋顶花园、电梯、出入口、地下室、以及与该幢建筑有关的属于该幢建筑物所有权人共享的部分。（3）住宅小区内建筑物所有权人享有的公共设施，如住宅小区内的花、草、树、木、属于共有部分的游泳池、相应的用于住宅小区内建筑物区分所有权人休闲的楼台亭榭、健身设施、住宅小区内的交通设施、围墙、大门等以及该些设施所占之土地使用部分。2．建筑物共有部分享有共有权的含义《物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。我认为可以从两个方面进行理解：（1）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，它包括：①对于使用权，业主对公共的楼道、绿地等以上所列举的部分享有使用权。②对于知情权、监督权、收益权来说。例如我们物业公司经常会同意小区内的电梯广告、楼顶广告、楼面广告和路边广告进入小区。对于这笔费用每年应与物业费收支明细一起在小区的布告栏中予以公布。③对于处分权来说。例如我们经常会看到有部分业主利用共有用地来非法乱搭、乱建；由于此类房屋占用的是小区公用部分，因此从《物权法》的引申含义中我们可以得出：业主对共有部分享有处分权，建造之前违建的业主必须征得住宅小区内业主大会总表决权的三分之二以上同意，未经同意的物业公司可以责令予以拆除。(2)业主对建筑物专有部分以外的共有部分，履行义务业主对建筑物专有部分以外的共有部分履行的义务包括：①对共有部分保持现状的义务，不得分割共有部分（如一楼的业主分割一层地面绿地为其所用）、业主有不得侵占共有部分的义务（如楼道内业主乱堆、乱放杂物，这对消防安全造成极大隐患；小区内业主乱搭、乱建对交通造成不便）、业主应具有不得改动共有部分设置和结构的义务（如业主在装修期间改变集中的给水、排水、供电、供气管线；改变梁、板的搭设位置）。②按照共有部分的本来用途使用共有部分的义务（烟道与风道不可合二为一；不能将管道供暖改为地热供暖等等）。③费用的负担义务（如业主应该按时、按数额的交纳物业管理费）。若业主不按时缴纳，物业公司可提起诉讼，但不得终止服务或断水断电。四、业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共同管理权各国的立法一般都规定建筑物的区分所有权人必须组成管理团体，以解决因建筑物共有部分而产生的各种问题，我国也是如此。因而，共同管理权指的是某管理团体对建筑共有部分享有共同管理的权力。我国《物权法》第七十五条到第八十三条对共同管理权做出了详细的规定，它强调了全体业主、业主大会和业主委员会作为管理团体，在物业管理中负有共同管理建筑共有部分的职责。同时本《物权法》也对住房维修基金的问题做以详细的规定，例如，第七十九条“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。第14条：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。1、对于业主违反相关禁止性规定的违章搭建、改建行为的处罚权在有关行政管理部门。对于业主的违章搭建行为，物业公司的法定义务是劝阻、制止业主的相关行为并及时报告有关房屋行政管理部门。2、业主违反法律规定及物业管理公约擅自建筑违章建筑，其应该对自己的行为直接负责。同时，物业服务公司作为物业管理主体，对小区内安全负有监督管理职责，物业服务公司对其未尽到监督管理职业的不作为行为负责。案例：贾某及家人嫌锁住别墅一楼厨房太小，计划在厨房外建一间平房。2004年10月，贾某开始建房。2004年10月16日、10月24日，物业服务公司分别向贾某送达通知，要求被告停止建房。贾某未予理睬，继续施工。2004年11月17日，郑州经济开发区规划环保局通知物业公司，称该公司有未办理有关规划手续而进行建设的现象，已违反了城市规划法。后该房建成投入使用，物业服务公司便以贾某违约建房为由诉至人民法院，要求贾某拆除违规建筑，恢复原状。法院经审理认为：原、被告签订的前期物业管理服务协议中有关装修管理的规定，不违背法律及行政法规的强制性规定，双方都应遵守。被告在一楼厨房外搭建房屋的行为已违反了自己承诺的义务，也违反物业服务公司的物业管理规定，侵害了其他业主的利益，被告应承担违约责任。故法院判决被告贾某拆除其搭建的房屋。分析：本案中，业主未经物业服务公司准许擅自搭建平房，且在被通知的情况下未予理睬，继续施工，已违反了相关法律法规的强制性规定。在此过程中，物业服务公司已对业主的违法行为予以制止但没有奏效，在规划环保局通知物业公司违章建设之后，物业服务公司向法院起诉业主，至此，物业服务公司已履行了相应的义务，房产管理主管机关可以对业主直接予以行政处罚。