淄博市房地产市场调研分析报告

诚信·专业·策略·整合·运营第页共29页1盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY淄博市房地产市场调研分析报告诚信·专业·策略·整合·运营第页共29页2盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY目录一、淄博市宏观现状简析1、区域概况2、区域经济发展状况二、淄博市房地产市场分析1、淄博市房地产整体发展概况2、住宅物业发展现状3、商业物业发展现状4、办公物业发展现状三、淄博市规划现状分析1、淄博市整体规划简析2、淄博市热点开发版块分析四、微观市场现状分析1、微观市场简析2、热点楼盘评析3、张店区在售项目状况五、淄搏市房地产未来发展走向及趋势1、民生地产将会成为我市新的主题2、奥运地产将会应运而生3、文化地产方兴未艾六、综述诚信·专业·策略·整合·运营第页共29页3盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY一、淄博市宏观现状1、区域概况（1）地理位置淄博市位于山东省中部鲁中山地与鲁北平原的交接地带，，区位优势独特，南连泰山，北靠黄河，东临海滨旅游城市青岛、烟台和威海，西接泉城济南。总面积5938平方千米。市域最大纵距151公里，最大横距87公里，是山东省重要的交通枢纽城市，铁路贯通，公路纵横，交通方便，是国务院批准的山东半岛经济开放区城市。（2）城市规模淄博市现有总人口412万人，其中市区人口268.5万。辖张店、淄川、博山、周村、临淄五区和桓台、高青、沂源三县。五城区和桓台县城呈梅花状分布，东西南北城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市组群。（3）交通状况淄博交通便捷。胶济铁路横贯东西，205国道、309国道、济（南）青（岛）、滨（州）莱（芜）高速公路在这里交汇。市中心距济南机场70公里，距青岛港300公里。距济南遥墙国际机场：70公里，车程60分钟。现有市内公交车130多路，基本覆盖市内每一个乡镇。2、区域经济发展状况淄博是全国重要的工业基地，工业体系涉及化工、医药、建材、纺织、陶瓷、机械、电子、轻工、冶金等35个主要工业领域，，拥有一大批在中国、山东占有重要位置的企业和产品。诚信·专业·策略·整合·运营第页共29页4盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY（1）国民生产总值作为全国重要的工业基地，淄博市的国民经济水平也呈稳中有升的势头迅速发展。2005年全市完成生产总值1430.95亿元，比上年净增283.89亿元，按可比价格计算，比上年增长17.1%，一、二、三产业构成比为4.1:66.8:29.1。2006年全市完成生产总值1645.16亿元,同比上年增长15.8%，一、二、三产业构成比为3.8：65.6：30.6。2007年全市完成生产总值1945亿元，按可比价格计算比上年增长16%，一、二、三产业构成比为3.8：64.6：31.6。2005年2006年2007年国民生产总值（亿元）1430.951645.161945同比增长（%）17.115.816产业构成比4.1:66.8:29.13.8：65.6：30.63.8：64.6：31.6国民经济变化图050010001500200025002005年2006年2007年年份产值1515.51616.51717.5增长率国民生产总值（亿元）同比增长（%）从以上图表可以看出我市经济总体发展形式良好，全市经济呈逐年稳定上升的趋势匀速发展。以上可以看出我市的经济发展已经由初期逐步向诚信·专业·策略·整合·运营第页共29页5盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY中期过渡，各产业的调整也正在逐步进行中。相对于一个以工业为基础的城市，以农业为主的第一产业已经逐步调整趋于稳定，而工业为主的第二产业和以服务业为主的第三产业正在逐步调整，成为我是国民经济发展的主导产业。（2）人均消费水平随着国民经济的发展，我市居民的整体消费水平和人均可支配收入也呈逐年上升的态势发展，居民的消费观念也逐步向品质生活转变。2005年全市城市居民人均可支配收入12032元，比上年增长20.8%；人均生活消费支出8257元，增长17.8%；农民人均纯收入5107元，比上年增加675元，增长15.2%；农民人均生活消费支出3287元，增长13.6%。城乡居民生活质量进一步提高。2006年全市居民人均可支配收入13794元,同比增长14.6%，人均消费性支出9545元,增长15.6%。农民人均纯收入5641元,同比增长12.5%。农民人均生活消费支出3752元,同比增长14.1%。2007年，全市城市居民人均可支配收入达15849元，比上年增加2055元，增长14.9%；农民人均纯收入达6465元，增加825元，增长14.62%。200520062007城市居民人均收入（元）120321379415849同比增长（%）20.814.614.9农民人均收入（元）510756416465同比增长（%）15.212.514.62诚信·专业·策略·整合·运营第页共29页6盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY人均可支配收入图020004000600080001000012000140001600018000200520062007年份可支配收入0510152025同比增长城市居民人均收入（元）同比增长（%）通过以上图表可以看出，随着全市经济水平的增长，我市居民的消费水平和人均可支配收入也相应的得到了提高，居民购买力逐步增加。通过人均生活消费的支出逐步增加可以反映出目前我市居民的消费观念也在起着一定量的变化，已经开始逐步向品质生活这一方面过渡。这一讯息可以得出我市的各个产业的发展空间仍相对良好，尤其是作为以服务业为主的第三产业在未来的几年之内会发展空间相对比较良好。二、淄博市房地产市场分析1、淄博市房地产整体发展概况近年来，随着我市经济状况的稳定上升发展，我市房地产市场每年也以不同的特征迅速发展。截止到2007年底，我市近三年来总共完成房地产开发投资275.21亿元，累计施工面积达1882.34万平方米。作为我市房地产市场发展重要的三年，其呈现出来的特征也是不一样的。2005年房地产市场飞速发展的一年，我市房地产市场也出现了前所未有的繁荣景象，各种楼盘竞相推出，在中润华侨城、时代名都等大盘的诚信·专业·策略·整合·运营第页共29页7盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY市场引导下，房地产市场开始向品质化、品牌化等方面发展。开发商也从以前单一的开发逐步开始向销售、品牌等方面关注。市场开始由卖方市场向买方市场过渡。2006年，随着房地产行业的高速发展，房价的急速攀升，国家也开始对这方面重视，相继针对房地产（土地、税收、）等环节出台了一系列的政策来加强对房地产行业的规范和调整。在各个政策的调整下房地产行业的发展逐步有所放缓，消费者的购买也逐步由冲动消费向理性消费转变。2007年作为房地产行业的调整年淄博市房地产市场也与往年呈现出了不同的特点。上半年随着全国股市的一片飘红，房地产方面的投资也相对进入了淡季，大量的资金涌入证券、股票、基金等方面。从而导致房地产市场普遍的惨淡经营，开发商的资金链受到了严重的考验。各开发商为了尽快的回收资金纷纷采用了各种各种的推广手段来促进项目的销售。下半年，随着股市的急剧下滑，许多投资者也纷纷看到了股市的风险，转而改为投资风险较小，利润空间相对较高的房地产。所以尽管下半年国家针对房地产行业的发展出台了一系列的措施，但是销售状况依然比上半年有所好转，成绩斐然。投资分析图：200520062007投资金额（亿元）77.5596.11101.55同比增长（%）32.2223.935.66诚信·专业·策略·整合·运营第页共29页8盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY投资增长分析图020406080100120200520062007年份投资额05101520253035增长率投资金额（亿元）同比增长（%）施工面积图：200520062007施工面积（万㎡）879.481166.211415.53同比增长（%）38.232.6021.38施工面积分析图02004006008001000120014001600200520062007年份施工面积051015202530354045同比增长施工面积（万㎡）同比增长（%）通过以上图表可以看出国家的调控已经初显成效，全市房地产开发增诚信·专业·策略·整合·运营第页共29页9盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY长速度有所放缓，供应量逐步呈递减方式发展。从而可以看出未来淄博市的商品房随着供应量的减小，市场进入消化阶段，市场竞争将会逐步减弱，房地产投资仍然存在一定量的升值空间。房地产行业进入调整期，市场发展形势呈稳定缓慢上升状况发展。2、住宅物业发展现状(1)市场数据分析年度总投资（亿元）施工面积（万㎡）新开工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡）200548.40680.75416.75209.6176.142265200667.69980.12485.69190.75180.8621002007721182.96380.96343.51274.182337备注2007年四季度，我市市政府所在驻地张店区的住宅平均售价已经达到2644元/㎡，高出整体水平接近300元。作为我市高档楼盘的代表黄金国际·华府的均价则直接攀升至4000元/㎡。07年下半年随着股市的全线下跌，张店区房地产市场逐步回暖，仅四季度的销售量就达到123.73万㎡，占全年总销售量的42.28%。从以上数据分析，淄博住宅房地产总投资量、施工面积、销售量和销售价格均呈逐年攀升，主要是在国民经济发展的带动下，综合经济实力逐年增强，基础设施建设及相应的市场有利条件吸引大量投资者的介入，以及在比较中心城市的房价而形成的房价涨势正面预期等诸多因素的集中交互作用。但从新开工面积可以看出国家相继出台的政策也影响着市场的表现。诚信·专业·策略·整合·运营第页共29页10盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY（2）户型面积销售分析户型面积90㎡以下90㎡—120㎡120㎡—144㎡144㎡以上200619%39%26%16%200729%46%20%5%销售户型对比图0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%90㎡以下90㎡—120㎡120㎡—144㎡144㎡以上户型面积百分比2006年2007年通过以上图表可以看出，通过国家政策的调整和市场的引导我市的住宅商品房的户型也在逐步进行着调整。市场目前最受欢迎的主力需求户型仍然是面积在90㎡到120㎡两房或三房。近年来，面积在90㎡平方米的小户型住宅也越来越受到购房者的青眯。由于其总价低、首付少、贷款压力相对较少，而且小户型的投资性较强、地段相对较好，也逐渐成为投资者和购买能力不强的年轻结婚一族的首选产品。而作为面积在144㎡以上的大三房或四房，由于其总价高、贷款压力大、而且转手交易相对比较困难等特点是大多投资者望而却步，逐渐偏离市场。（例如：鲁信皇家花园）。(3)住宅类型分析一直以来受传统观念的影响，我市居民对高层和小高层住宅的抗性较诚信·专业·策略·整合·运营第页共29页11盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY大。于是多层住宅便成为大多数购房者追求的热点，但是由于土地资源的有限性和开发商追求利润最大化等原因的促使下，高层、小高层住宅业逐步进入我市市场。初期，由于同类型物业竞争相对较少，产品稀缺性，在开发商正确的指引下，许多项目也取得了骄然的成绩。（例如：巴黎春天公寓）。但是随着同类型产品越来越多的出现，消费者购买的理性化，相对巴黎春天的现象已然少见。随着，土地存储量的越来越少，土地资源的不可再生性，相信在未来的房地产市场多层住宅由于其土地浪费的严重性将会逐渐退出房地产市场，高层、小高层将成为住宅产业的生力军。（4）住宅品质分析长期以来，我市房地产市场一直以卖方市场为主。在卖方市场为指导的前提下，我市住宅产品的同质化，品质低的现象十分严重。这种问题的存在