法律法规及政策培训

法律法规及政策培训本培训资料以“长沙市商品房买卖合同”为引线，展开针对房地产开发流程和销售合同的疑难问题解答。合同双方当事人出卖人：注册地址：营业执照注册号：机构代码证：法定代表人：联系电话：委托代理机构：注册地址：营业执照注册号：机构代码证：法定代表人：联系电话：买受人：证件类型:证件号码：国籍：联系电话：联系地址：共有情况：代理人：国籍：联系电话：代理人联系地址：■合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。■买受人(可以是个人或者单位)十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。未成年人的父母是未成年人的监护人。■代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。代理包括委托代理、法定代理和指定代理■单位购房需提供单位营业执照、法人代码证和单位的授权委托书■法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。■法人应当具备下列条件：1、依法成立；2、有必要的财产或者经费；3、有自己的名称、组织机构和场所；4、能够独立承担民事责任。■房地产共有权两个或两个以上的权利主体共有一宗房地产或一宗房地产某一部分的权益。■开发企业资质管理房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。■各资质等级企业的条件如下：第一条项目建设依据■出卖人以方式取得位于,编号为的地块的土地使用权。土地面积为平方米，土地使用起始日期为，其中非商业用地终止日期为商业用地终止日期为。■出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称。该项目的建设用地规划许可证为，建设工程规划许可证号为，规划用途为，施工许可证号为。土地使用权■土地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。■土地使用权的取得以招标、拍卖或者挂牌方式出让土地■土地分类按使用性质划分为3大类，商业、住宅、工业■土地使用权年限（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。■土地的所有权城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。规划和是施工■闲置土地是指：未按用地审批书或出让合同的约定期限开发利用土地的；出让合同生效或建设用地批准书颁发后满一年未开发利用的；已动工开发但开发面积不足应开发面积的1/3或投资额不足总投资额的25%且未经批准中止开发满一年的。超出上述规定的可征收土地出让金20%以下的土地闲置费，满两年未开发利用的政府有权收回使用权。■《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证■《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，用地规划管理建筑的朝向、容积率、色彩、风格、标高、附属设施、施工设计等■《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为长沙市房屋产权管理局，商品房预售许可证号为。买受人购买的房屋为现房，所房屋的房屋所有权证号为。商品房预售商品房预售房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。预售许可证的取得取得《商品房预售许可证》应当符合以下条件：（一）取得土地使用权证书；（二）取得商品房建设工程规划许可证；（三）取得商品房建筑施工许可证；（四）房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层，并已确定施工进度和竣工交付日期（含环境和配套设施建设）；（五）已确定商品房预售方案；（六）已在本市银行开立商品房预售款监管帐户，与银行签订了预售款监管协议；（七）物业管理方案。商品房现售商品房现售,应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项目中的：第[幢][层]号房。该商品房的用途为，属结构，该幢房屋建筑层数地上层，地下层。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。商品房面积预测绘房地产测绘通过把房地产要素图示化，绘制符合规范要求的图、表，准确地反映房地产权属状况和自然资源状况，为核实房地产权属提供依据的活动。面积单位：测算依据以米（M）为单位，取至0.01米面积单位以平方米为单位，取至0.01平方米阳台面积的测算规定：测算以阳台外围与外墙之间的水平投影为依据，全封闭的阳台算全部面积；半封闭或不封闭阳台算半面积第五条预售款监管该商品房的预售款监管机构：，预收款监管账户名称为，账号为。预售款应按法律法规的有关规定监管使用。买受人应当按本合同约定如期足额将房价款缴入上列预售款监管账户。买受人采用现金直接支付给出卖人房价款的，出卖人收到款项后应及时缴入上列预售款监管账户。在建工程抵押在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。房地产开发企业不得以已经销售的商品房设定抵押权；房地产开发企业以在建工程设定抵押权的，在抵押存续期间，未经抵押权人同意不得进行预售。经抵押权人同意预售的房屋，应当注销相应部位的抵押权。在建工程设定抵押权，必须同时符合以下条件：（一）房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层；（二）符合建设工程承发包管理的有关规定。建设工程竣工后，原设定的在建工程抵押在办理初始登记时，随之转为现房抵押；已设定的预购商品房贷款抵押，在办理商品房权属转移登记时，随之转为现房抵押。第八条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积－合同约定面积面积误差比＝－－－－－－－－－－－－－×100％合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第九条房屋室内层高及差异处理方式买受人所购该房屋的室内层高为米，若房屋实际交付时室内层高低于该约定，双方同意按如下方式处理：本合同所述房屋室内层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。层高的相关规定住宅的层高，是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式表示为“净高＝层高-楼板厚度”，即层高和楼板厚度的差叫净高。根据该《住宅设计规范》的有关规定，普通住宅层高不宜高于2.80m;卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3；利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，其1/2面积的室内净高不低于2.10m；厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。另外，建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米）。国家住宅与居住环境工程中心主编的《健康住宅建设技术要点》指出，居室净高不应低于2.5米；第十条交付期限及条件出卖人应当在前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2．该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1)．遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起日内告知买受人的；2)．。3)．。竣工验收建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：㈠工程竣工验收备案表；㈡工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；㈢法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；㈣施工单位签署的工程质量保修书；㈤法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档第十三条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺，包括在销售过程中，其销售广告和销售人员就商品房开发规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施所作的明确具体的说明和允诺，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件（该日期不得超过本合同第十条所确定的交房期限）：1.2.3.4.如果在规定日期内未达到上述使用条件或与其销售广告和销售人员所作的明确具体的说明和允诺不符，双方同意按以下第种方式处理：1、买受人有权退房，出卖人须在买受人提出书面退房要求之日起天内将买受人已付款退还给买受人，并按买受人已付房款的%向买受人支付违约金。2、买受人不退房的，出卖人应按%向买受人支付违约金，并采取补救措施于日内达到合同约定标准。3、其他解决方式。基础设施公共配套建筑基础设施主要是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等设施。公共配套建筑是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的教育、商业、饮食、娱乐等公共建筑。买卖双方在合同中就基础设施、公共配套建筑正常投入运行的日期作出明确的约定。1.供水、供电、供热、燃气、通讯、有线电视等基础设施应当在房屋交付前达到正常使用条件。由于这些基础设施的运行是商品房能够正常居住的前提条件，因此，建设行政主管部门对房地产开发项目进行综合验收时，均将上述基础设施纳入综合验收的范围。2.小区道路、车库（车位）的正常运行也是商品房使用功能正常发挥的重要条件。在商品房交付使用