上海闵行厂区改建项目调研评估-2008年

1闵行电动工具厂初步调研评估市场拓展部2008年2月29日2目录内部建筑调查出行入口调查商业定位建议区域环境调查赢利模式分析3区域环境调查电动工具厂交通环境电动工具厂位于闵行区江川街道鹤庆路900号。距离人民广场——35公里距离莘庄枢纽——15公里距离虹桥机场——25公里距离奉贤南桥——10公里主要交通动线：A4高速公路（莘闵奉高速）R5轻轨交通（莘庄-闵行开发区）4区域环境调查区位环境区域性消费商圈，老闵行江川路街道本地消费2公里半径内消费人群具有30万规模沿轨道交通金坪、东川站形成广场集聚生活配套型商圈，种类齐全，品质大众化千代广场、置业广场、欧尚卖场构建三大商业中心5地块区域环境调查区位环境A1:交大闵行校区A2:电机高专A3:成教二中心A4:电力工业学校B1:闵行中学B2:闵行二中B3:闵行三中B4:闵行四中B5:闵行五中B6:交大实验学校B7:教研所附属学校C1:江川路小学C2:闵行小学C3:华坪小学C4:鹤庆小学C5:碧江路小学C6:瑞丽路小学C7:汽轮小学C8:昆阳路小学C9:启智学校D1:闵行一幼D2:闵行四幼D3:鹤庆幼儿园D4:景谷一幼D5:景谷二幼D6:新华幼儿园D7:重型厂幼儿园D8:华江幼儿园D9:苗苗幼儿园D10:跃进幼儿园D11:红旗托儿所D12:昆阳路托儿所江川路街道教育设施丰富，师生约5万6商业环境区域环境调查碧江路商街已成型街区处于满租状态门面租金3.5元/㎡.日餐饮、娱乐、休闲、康体为主要产业沿轨道交通金坪、东川站形成广场集聚生活配套型商圈，种类齐全，品质大众化千代广场、置业广场、欧尚卖场构建三大商业中心7总体状况内部建筑调查占地面积53703㎡（约合80.6亩）产证建筑面积44714㎡主要建筑物43栋其中：电动工具厂拥有15134㎡产权具易电动工具厂拥有29580㎡产权8主要建筑内部建筑调查①办公楼②食堂③浴室⑤仓库⑦金工车间④新生产大楼⑧电机大楼⑥铸造车间①②③④⑤⑧⑦⑥9挑高建筑内部建筑调查普通层高厂房建筑层高6米挑高建筑层高6米挑高建筑经过初步勘察：厂区内标准厂房面积23880㎡挑高厂房面积10368㎡超挑高厂房面积10466㎡挑高厂房占47%若按挑高厂房面积折算系数1.6超挑高厂房面积折算系数2.2计算则实际可利用面积约合63495㎡10其他说明内部建筑调查厂房内部建筑其他说明如下：有5栋建筑为加固承重厂房，内布置有行车厂区布局规整，未发现附加搭建建筑老化建筑较少，除特殊厂房和办公大楼外，厂区基本由砖混建筑构成目前厂内80%区域已封存，20%尚在生产使用行车车间挑高仓库普通车间封存车间11现状开口厂区主入口地势特征厂区目前开口于鹤庆路引桥面高于厂区地面约1.5米引桥临厂段由2.5米高围墙隔挡地块西侧紧邻君临六六公寓主入口拓宽说明引桥段延伸至大门口沿鹤庆路拓展开口需地势提高拓宽开口涉及引桥中段开口出行入口调查君临六六公寓引桥抬高栏杆西侧裙商主入口12西侧开口出行入口调查君临六六公寓富仕名邸龙腾阁酒店富仕名邸裙商厂区西侧开口的假设难成立厂区西侧为富仕名邸与君临六六公寓的住宅社区目前沿碧江路街区商业满租若寻求开口,势必与居民公用道路恐引起纠纷及安全问题综上所述,西侧开口难度高13北侧开口出行入口调查⑤④③②①⑤④③②①厂区北侧外临道路少量民宅和空地竹港河水闸管理所打通①②可贯通出口14功能布局商业定位建议业态面积（㎡）餐饮服务区6000中央商务区20000体育健身区12000文化娱乐区10000体育衍生服务区8000健身旅舍4000合计60000打造体育运动主题园区引进六大创意服务业态餐饮服务区中央商务区体育健身区文化娱乐区衍生服务区健身旅社区15客户定位商业定位建议业态服务布局餐饮服务区以主题餐饮、快餐、特色美食向沿河布局，依托景观，营造氛围中央商务区以健身、休闲、保健、娱乐、医疗咨询等相关养身行业构建集中商务区布局于沿居民楼的西侧和北侧局部区域，阻隔噪音，分割商业与办公，避免干扰，形成互补体育健身区以体育场馆（羽毛球、室内攀岩、网球、乒乓）构建娱乐设施布局于厂区中央，作为吸引沿线青少年前往消费的主力店文化娱乐区以桌球、电玩、休闲吧、KTV等娱乐业种为区域配套服务布局于体育健身区与餐饮服务区之间，客户资源互补体育衍生服务区以品牌特卖、体育健身器材零售、合成摄影、健康保健、理疗服务等健康衍生服务构成布局于临近鹤庆路侧，与901号厂区形成门面呼应健身旅舍以满足游客休憩、疗养需要而设置的类经济性酒店服务设施选择厂区内侧1栋厂房改造布局面向江川街道5万师生、沿轨道交通辐射客源作为消费对象16经营说明经营方式分三种，即联营、成品招租和半成本招租联营业态——体育场馆和体育衍生品销售两单元，计20000㎡。拟采用与专业体育服务商、品牌经销代理商进行联营合作经营模式开发。投资费用各担50%。此部分经营收益约合1.5元/㎡.日半成品招租业态——指健身旅社（经济性酒店），计4000㎡，该单元由我司提供框架，由经济性酒店专业运营商负责后续的施工装饰一切费用的框架此部分经营收益约合0.8元/㎡.日成品招租业态——剩余36000㎡建筑均建设至标准化设施交付经营商户做二次装修，改造造价均由我司承担此部分经营收益约合2.5元/㎡.日支出说明支出费用由4大块构成1、场地租赁费：按0.6元/㎡.日市场价格估算（依据产证面积计算）2、开口疏通费：按约3000㎡空地和少量民宅给予一次性补偿670万元（按照150万元/亩土地费估算）3、改建建设费：按场地改造标准1000元/㎡计算4、经营管理税费：取营业税5.55%，管理费5%计算赢利模式分析经营方式17投资分析赢利模式分析投资分析如下：10年期项目总投资约14432万元，建设期需7087万元，启动资金约需5000万元项目静态投资回收期4.2年，动态投资回收期4.7年10年累计净利润20237万元，净现值10258万元投资回报率14%/年，自有资金投资回报率40%/年序号项目因素12345678910合计一收入250141684168479447944794551355135513417561租赁收入25014168416847944794479455135513551341756二支出7087124214171515158015801688176417641882144321租赁费8139799791077107710771185118511851303108612补偿费6746743建设费560056004经营费2634384385035035035795795794384三净现金流量-708712592751265332133213310537493749363020237四累计净现金流-7087-5828-3076-42327906003910912858166062023720237五净现值-656210802184195021872025181220251875168210258六累计净现值-6562-5482-3298-13488392864467667018576102581025818投标建议建议综述对该项目参加投标建议综述如下：该项目区域处于成熟发展期，消费力较集中，商业业态有向中档化发展趋势该项目出入口弊端明显，需要协调攻关，项目实施需”北侧开口”成立方为可行。建议投标报价为：按0.6元/㎡.日租金租赁每3年递增3-7%租金免租期给予6个月上述初步分析仅建立于市场部单方面的调查分析中，并提出拟引进专业体育健身为主题的创意园区包装设想。下一步需借助专业公司论证策划，以便精确项目招投标的价格定位与产品前期策划定位。为参与三月底投标,做好详尽准备工作。19谢谢