2第二章 资产评估学

第二章资产评估的基本方法本章基本要求•掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点•对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。本章难点•对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估过程结构图评估环境—社会—经济—技术—法律形成问题评价指标综合分析选择实施意见1234567目的与动机1资料收集2鉴定与评价3假设前提4定量估算5结果分析6提出结论7思维过程资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法重置成本市场法成本法收益法直接法类比法成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法使用年限法直接价值法收益额折现率收益期资产评估方法体系第一节市场法一、市场法的基本涵义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。二、基本思路首先在市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价格，然后对被评估资产与参照物之间的差异进行调整，从而判断被评估资产的评估值。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一三、基本原理：资产的替代原理四、基本前提：1、需要有充分发育活跃的资产市场2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。①功能上可比②市场条件可比③适度的时间范围（时间间隔不能太长）五、操作程序确定被评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。六、常见的评估方法直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断估计对象价值的一类方法。基本计算公式：评估对象价值＝参照物成交价格×根据比较特征的不同，直接比较法的具体技术方法也不相同。（一）直接比较法评估对象特征参照物特征1、现行市价法当评估对象本身或基本相同的参照物具有现行市场价格2、市价折扣法以参照物成交价为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值。数学表达式：（适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面的差异的情况）资产评估价值＝参照物成交价1-价格折扣率3、功能价值类比法•以参照物成交价为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异，通过调整两者的功能差异估算被评估对象的价值。•资产价值与其功能呈线性关系的情况–生产能力比例法•资产价值与其功能呈指数关系的情况–规模经济效益指数法评估对象生产能力评估资产价值＝参照物成交价格参照物生产能力X评估对象生产能力评估资产价值＝参照物成交价格参照物生产能力4、价格指数法•以参照物成交价为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整被评估对象的价值。•仅有时间因素存在差异，时间差异不能过长资产评估价值＝参照物成交价1+物价变动指数5、成新率价格调整法•以参照物成交价为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算被评估对象的价值。其中：评估对象成新率评估资产价值＝参照物成交价格参照物成新率资产尚可使用年限成新率资产已使用年限+尚可使用年限（二）类比调整法类比调整法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。并不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样，只要在大的方面基本相同或相似即可。•特点:适用性强、应用广泛，对信息资料的数量和质量要求较高，还要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。1、市场售价类比法•以参照物成交价为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算被评估对象的价值。•数学表达式：资产评估价值＝参照物售价功能差异值时间差异值交易情况差异值资产评估价值＝参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数2、成本市价法•以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来评估被评估对象的价值。•数学表达式：参照物成交价格资产评估价值＝评估对象现行合理成本参照物现行合理成本3、市盈率乘数法•以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与被评估资产的收益额相乘估算被评估对象的价值。•数学表达式：评估资产价值＝被评估资产的收益额参照物市盈率第二节收益法市场法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估技术方法的总称。“将利求本”的思路认为任何一个理智的投资者在购置或投资与一项资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能为其带来的回报，即收益额。理论上，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一一、收益法的基本涵义二、基本思路三、理论依据效用价值论：收益决定资产的价值收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。四、基本前提（1）被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。（3）被评估资产预期获利年限可以预测。五、操作程序计算和对比分析有关指标及其变化趋势收集验证有关经营、财务状况信息资料预测资产未来预期收益、折现率、收益期计算资产的收益现值，确定被评估资产价值六、参数确定1、预期收益额2、折现率3、收益期（1）基本含义是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。（2）主要特点①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；②收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益；1、预期收益额（3）有关收益额内容的主要观点①税后净利润②现金净流量③利润总额综合调整法：预期年收益额=当前正常年收益额－预期有利因素增加的收益额－预期不利素减少的收益额（4）收益额预测方法产品寿命周期法：成长期成熟期萎缩期产品的寿命周期增长量模型法几何平均法简单平均法加权平均法移动平均法指数平滑法灰色预测法因果分析法：一元线性回归多元线性回归曲线模型预测方法（1）折现率的基本含义从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。2、折现率（2）折现率的形式折现率：未来有限期收益折算成现值的比例本金化率：未来无限期收益折算成现值的比例基本方法：无风险报酬率＋风险报酬率同期国库券利率综合考虑各种风险因素进行判断（3）折现率的估算方法行业风险、经营风险、财务风险、其他风险3、收益期（1）基本含义是资产具有获利能力持续的时间。（2）收益期估测方法以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测七、基本方法收益法的基本计算公式：nii11未来各期资产预期收益资产评估价值＝折现率公式字符统一定义：P评估值；i年序号；Pi未来第i年的评估值；Ri未来第i年的预期收益；r折现率或资本化率；ri第i年的折现率或资本化率；n收益年期；t收益年期；A年金。niii11rRP＝1、收益期有限，资本化率大于零（一）未来各年收益额相等3、收益永续，各因素不变2、收益期有限，资本化率等于零111nAPAPArnrr，，PAnAPr1、收益期无限（二）未来各年收益额若干年后相等3、收益期有限成立条件：①纯收益在n年（含第n年）以前有变化;②在n年后不变；③收益期无限；④r大于零。111niiniRAPrrr111111tiinntiRAPrrrr成立条件：①纯收益在t年（含第t年）以前有变化;②在t年后不变；③收益期有限为n年；④r大于零。1、收益期无限，等差级数递增（三）未来各年收益额按等差级数变化2、收益期有限，等差级数递增成立条件：①纯收益按等差级数递增;②纯收益逐年递增额为B；③收益期无限；④r大于零。2ABPrr21111nnABBnPrrrrr成立条件：①纯收益按等差级数递增;②纯收益逐年递增额为B；③收益期有限为n年；④r大于零。3、收益期无限，等差级数递减4、收益期有限，等差级数递减成立条件：①纯收益按等差级数递减;②纯收益逐年递减额为B；③收益期无限；④r大于零；⑤收益递减到零为止。2ABPrr21111nnABBnPrrrrr成立条件：①纯收益按等差级数递减;②纯收益逐年递减额为B；③收益期有限为n年；④r大于零。1、收益期无限，等比级数递增（四）未来各年收益额按等比级数变化2、收益期有限，等比级数递增成立条件：①纯收益按等比级数递增;②纯收益逐年递增比率为s；③收益期无限；④r＞s＞0。APrs111nAsPrsr成立条件：①纯收益按等比级数递增;②纯收益逐年递增比率为s；③收益期有限为n年；④r＞s＞0。3、收益期无限，等比级数递减4、收益期有限，等比级数递减成立条件：①纯收益按等比级数递减;②纯收益逐年递减比率为s；③收益期无限；④r＞s＞0。APrs111nAsPrsr成立条件：①纯收益按等比级数递减;②纯收益逐年递减比率为s；③收益期有限为n年；④r大于零；⑤0＜s≤1。（五）已知未来若干年后资产价格1111nnnPAPrrr成立条件：①纯收益在n年（含第n年）以前不变②预知第n年的价格为Pn③r大于零计算公式：例1：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。评估值=1200/4%=30000（万元）收益法应用案例：例2：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]=900×4.6229=4160.59（万元）收益法应用案例：例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。收益法应用案例：（1）永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来五年收益额的现值。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/（10%）=140（万元）最后，确定该企业评估值：企业评估价值=49244.2+140×0.6209=136.17（万元）（2）经营50年条件下的评估过程：123455505121513110%110%110%111414110%110%10%110%11110%49.24421400.620910.0013749.244285.73511