2第二章 资产评估的基本原理

第二章资产评估的基本原理第五节资产评估原则第一节资产价值形成理论第二节资产的价值类型第三节《国际评估准则》定义的价值类型第四节资产评估的假设第一节资产价值形成理论•一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论资本劳动的报酬土地供给（生产）决定价值生产费用价值论是成本法的理论基础生产费用商品的价值量第一节资产价值形成理论•二、买房市场时期的价值观：效用价值论–需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。–效用价值论是收益法的理论基础。第一节资产价值形成理论•三、供求决定价值论：均衡价值观–在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。–供求决定价值论是市场法的理论基础。均衡价格需求价格：消费者愿意支付的最高价供给价格：生产者愿意接受的最低价第二节资产的价值类型•一、对资产价值的理解–（一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念–（二）价值与价格、成本•价格：为取得一项资产所花费的实际货币量。•成本：为创建一项资产所需要的生产要素的货币价值。价格成本不一定与价值相等第二节资产的价值类型•二、资产评估中常见的价值类型–（一）公允市场价值(fairmarketvalue)•是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。•公开市场价格形成的条件：1）买卖双方地位平等2）充分、合理地拥有全部的相关信息3）有理智的经济人4）自愿成交5）买卖双方都是正常交易的当事人第二节资产的价值类型–（二）投资价值(investmentvalue)•是指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值。•对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价值可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。•公允市场价值与投资价值互相关联，但很少相等。第二节资产的价值类型–（三）账面价值(bookvalue)•对某一特定资产而言：是指资产的账面原值减去累计折旧后的历史成本。•对一个企业而言：是指资产的账面值扣除全部负债的账面值以后的价值。•资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因：1.财务报告中的资产是以历史成本计价的。2.企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。第二节资产的价值类型–（四）内在价值(intrinsicvalue)•是指资产预期创造的未来现金流的现值。•内在价值和市场价值：–对于能够在市场上交易的资产，如果市场是完善的，则：公允市场价值=内在价值•内在价值和账面价值：–内在价值资产的获利能力–账面价值资产的创建成本–内在价值是主观的，缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。强调强调第二节资产的价值类型–（五）重置价值(replacementvalue)•指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。•又称为折余重置成本。•一般在非市场和有限市场条件下运用。第二节资产的价值类型–（六）清算价值(liquidationvalue)•是企业停止经营，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。•按照允许寻找购买者的时间长短分为：强制清算和有序清算。•清算价值和公允市场价值的区别：–买卖双方地位不平等，卖方是被迫出售；–没有充足的时间询价•清算价值属于非市场价值，因此评估值低于市场价值。第二节资产的价值类型–（七）在用价值(value-in-use)•指属于企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值。•不考虑最佳用途或资产变现所能实现的货币数量。第三节《国际评估准则》定义的价值类型•一、资产评估中价值类型的实质与意义–实质：为不同的资产业务提供适用的价格标准特定资产业务决定价值类型第三节《国际评估准则》定义的价值类型•二、资产评估中市场价值与市场价值以外的价值–根据《国际评估准则》的观点，资产评估中的价值类型可分为两类：•市场价值(marketvaluebasisofvaluation)•非市场价值(valuationbasisotherthanmarketvalue)第三节《国际评估准则》定义的价值类型–（一）市场价值的定义•“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公开交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额。”•资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。•适宜采用市场价值标准评估的资产一般应具有独立功能（而不是持续经营企业的部分资产），可独立交易转让，且资产功能具有一定的通用性或用途多样性。第三节《国际评估准则》定义的价值类型–（二）市场价值以外的价值•也称非市场价值，或其他价值。凡不符合市场价值定义条件的价值类型都属于市场价值以外的价值。•以非市场价值为基础的评估业务可分为两类：一类属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动）；一类属于特殊评估对象。非经营性资产非竞争性经济资源特定地理位置的资产商誉专用资产有限市场资产无法单独在公开市场出售特殊评估对象第三节《国际评估准则》定义的价值类型•三、《国际评估准则》定义的价值类型与各种价值类型的内在联系–1.公允市场价值市场价值–2.投资价值非市场价值•交易价格在双方投资价值之间：投资方投资价值公允价值投资交易中出售方投资价值公允价值作价基础公允市价第三节《国际评估准则》定义的价值类型–3.内在价值–4.重置价值–5.清算价值非市场价值–6.在用价值非市场价值–7.账面价值：一般不能直接成为资产评估值对于可在公开市场出售的资产而言：内在价值市场价值不具有在公开市场出售条件的资产：内在价值非市场价值与内在价值相一致市场价值与内在价值不一致非市场价值为公允市价设定了上限第四节资产评估的假设资产评估与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的，其中交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设是资产评估中的基本前提假设。•一、交易假设–假定被评估资产处于“市场交易”之中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。第四节资产评估的假设•二、公开市场假设–假定被评估资产可以在完全竞争的资产市场上，按市场原则进行交易，其价格的高低取决于该资产在公开市场上的行情。–公开市场：买卖双方地位平等，自愿交易；均为追求自我利益最大化的经济人；均有足够时间收集信息、询价。–适宜做公开市场假设的资产业务要求被评估资产具有一定的通用性。第四节资产评估的假设•三、继续使用假设–假定资产将按现行用途继续使用、转换用途或移地继续使用。–这一假设强调资产对未来的有效性。–采用继续使用假设的条件：（1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。（2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。第四节资产评估的假设•四、清偿假设–也是对资产拟进入交易的市场条件的一种假定说明或限定。即对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。–在清偿假设前提下的资产评估结果的适用范围非常有限。–与公开市场下的资产交易的区别：•交易双方的地位不平等，卖方非自愿；•交易被限定在较短时间内完成。第五节资产评估原则•资产评估原则是规范资产评估行为和业务的准则，包括工作原则和经济技术原则。•一、资产评估的工作原则–独立性原则–客观公正性原则–科学性原则第五节资产评估原则•二、资产评估的经济技术原则–预期收益原则•资产价值取决于未来。–供求原则•供求关系影响价值。–替代原则•资产的价值受替代性资产的市场价值影响。–贡献原则•资产价值取决于其贡献。–评估时点原则•评估要有基准日。本章习题•P34-35LOGOLOGO南京工业大学欢迎进入下一章的学习！