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2.7.3前期手续的工作流程与内容2.7.3.1前期工作是决定项目建设进度的关键部分，但不确定性因素多，需要项目管理公司有较强的综合技术、政策、法规的组织协调能力。工作控制的重点是充分理解政府部门的政策规定、办事程序，并结合项目的特点，将可能出现的问题和解决方策做出预先安排，以缩短政府部门的审批周期，避免不必要的反复，延误施工及销售周期。2.7.3.2主要报建内容（1）立项核准办理部门：计划部门（市、区发改委）（2）建设用地规划许可证、定位验线报告书、建设工程规划许可证、项目市政管线综合批复、各管线的建设工程规划许可证、各建设工程规划许可的规划验收、项目可能涉及控制性详细规划调整或条件调整办理部门：规划部门（市、区规委）（3）国有土地使用证、国土证的抵押、解压手续、土地出让合同的签署、土地出让金的缴纳及相关证明文件、因条件调整导致的土地出让合同的重新签订办理部门：土地部门（市、区国土局）（4）建设工程施工许可证、开工前的质量监督、安全监督、节能备案、招标备案、合同备案、防雷、消防、配套费缴纳、竣工验收、竣工备案办理部门：建设部门〔市、区建委〕（含招标办）（5）房屋所有权证（大产权证）、房屋所有权证的抵押、解压手续、房屋测绘报告备案、销售许可证办理部门：房地局（6）项目管线设计综合的咨询意见、办理各管线规划许可的咨询意见（增容）、项目报装方案咨询、通水、通电、通气、供暖等办理部门：建委市政部门、规划市政部门及能源单位，如水、电、气、热，排水等（7）办理立项批复或核准前的环保批复、节能、交通批复；办理规划设方案前的人防咨询方案批复、园林、单体节能批复；办理建筑规划许可证和施工许可证前的人防专项审查、消防专项审查、民政部门的地址审批，验收阶段的消防验收、人防验收、环保验收、综合验收等办理部门：消防、人防、经济发展、民政、交通、园林、环保、卫生防疫、街道办事处、公安等2.7.3.3主要报建节点流程该项目实际报批报建流程分为土地出让阶段、立项核准阶段、规划报批阶段、施工许可审批阶段、预售阶段、验收阶段等六个阶段。流程图如下:项目报批报建流程图节能审查报告竣工验收竣工备案节能墙体审批缴费消防审批防雷审批人防审批施工合同备案监理合同备案中标通知书建设工程施工许可证质量、安全监督备案预售许可证消防验收人防验收规划验收供水验收环保验收绿化验收抗震验收防雷验收立项批复方案汇报环评批复项目申请书方案设计国土证地形测绘地下管线设计出让合同拆迁、土地收储、出让项目筹备用地规划证用地批准书文化、安全、交通、他咨询意见建设工程规划许可证招标地震批复附表一至表六表一阶段划分受理窗口审批事项提供材料备注说明产生费用土地出让合同的签订需要重新办理1、建设用地申请表2、建设用地规划许可证和附件原件及复印件3、规划平面位置图原件1份及复印件1份4、本单位国有土地使用证原件及复印件5、发改委立项文件原件及复印件1份6、单位营业执照或代码证原件及复印件1份7、法定代表人、自然人或代理人身份证原件及复印件1份8、其他（政府专题会议纪要或领导批示）9、测绘院出地籍图国土证1.国有土地使用权变更登记申请2.土地使用证原件3.国有土地使用权转让合同原件1份（双方需加盖公章及法人名章）4.变更后房屋所有权证原件和复印件1份5.转让双方营业执照或代码证原件和复印件各1份6.身份证原件和复印件各1份7.个人之间转让须转让双方同时到场申报，并需提供双方身份证原件及复印件各1份8.契税原件及复印件各1份9.宗地图2份（测绘院）10.在建工程转让，需提交长春市城市建设开发管理办公室复函证明投资超过25%11.依据法院裁定的，需提交人民法院裁定书及协助执行通知书12.继承登记的，需提交公证书土地登记费0.5元/平方米（第一阶段）土地出让阶段表二阶段划分受理窗口审批事项提供材料备注说明产生费用1.有相应咨询资质的单位编制的《项目申请报告》文本；《项目申请报告》前提是项目方案设计基本完成，建筑面积使用功能已明确。通过评审会评审，并出具评审意见。16万2.市环保部门环境影响审批意见；环境影响评价完成后取得。10万3.节能报告通过节能评审并报发改委批复8万4.项目资本金审验报告或相关落实证明文件提前和财务部沟通，由银行出具5.企业法人营业执照.组织机构代码证，房地产开发资质证书；建设单位6.项目核准请示文件；主要说明项目位置.建设单位.总投资.建设规模即可，套公司红头。交区发改局，由区发改局向市发改委进行申请。7.其他以上全部验原件，交复印件，加盖公章。（第一阶段）立项阶段立项核准表二阶段划分受理窗口审批事项提供材料备注说明审批部门1.土地出让合同或土地证土地局2.总平面布置图。发改委3.环境影响评价文件及评审意见环保局1.《建设工程地震安全性评价申请登记表》四份地震局窗口2.立项文件复印件发改委3.地震安全性评价报告及评审结果地震局及具有相应资质的编制单位4.出让合同中的规划设计条件及附图规划局5.地震安全性评价报告四份委托单位1.节能报告及评审相应资质的编制单位及评审中心2、设计方案设计院3、能源使用情况规划及建委市政4、节能申请由建设单位向区发改局申请，由区环境影响评价文件审批（市环保局）【取得环评批复】抗震设防要求审批（市地震局）【取得地震安评批复】节能批复（第二阶段）立项阶段表三阶段划分受理窗口审批事项提供材料备注说明产生费用1建设用地规划许可证申请表(单位公章)；项目所在区规划部门出具的领取《建设用地规划许可证》初审表。需要区规划部门初审2.立项批复3.出让合同，附规划条件4.申请人书面提出申请领取《建设用地规划许可证》的综合报告（说明经招.拍.挂取得土地使用权情况.建设项目情况和建设计划以及需说明的其他事项）；5.具有相应资质的城市测绘单位提供的1：500或1：1000的长春市统一坐标系统和统一高程系统的现状地形图三份（其中一份用笔标明现状土地界限和具有产权的房屋）并加盖申报单位公章；6.申请人应提交法人资格证明（工商营业执照或组织机构法人代码证）（复印件）；7.经营性的房地产开发项目，申请人应提供开发公司资质和经营范围证明（复印件）；（第三阶段）方案设计及规划许可阶段市规划局领取建设用地规划许可证现状地形图5600元/5万平方米表四阶段划分受理窗口审批事项提供材料备注说明产生费用1.市发改委或由市发改委确认有审批权的部门核发的年度建设计划批复；发改委，参考下面“年度建设计划”2.市国土局核发在有效期内的《建设用地批准书》（复印件）；国土局，参考“建设用地审批”3.市环保局的审批意见（原件）或由市环保局确认有审批权的部门核发的审批意见（原件）；环保局4.市建委民用建筑节能设计审查意见（原件）待落实5.申请人书面提出申请核发《建设工程规划许可证》的综合报告（说明建设项目情况.用地条件.交通及周边环境要求，地下设施和建筑设计方案，征求周边利害关系人意见情况和其他需说明事项）；该内容有不确定性，应高度重视6.《建设用地规划许可证》（复印件）及附件.规划条件各一份；7.由具有相应资质的设计单位完成的建设工程设计方案或建筑施工图三套（图纸加盖建筑设计资质证书号码），其中的总平面图应满足编制修建性详细规划的要求，叠加绘制在现状地形图上（图纸同时加盖规划设计资质证书号码）；8.由具有相应资质的设计单位完成的地下和管网综合设计图纸一份；需尽早征询各市政部门意见9.提供由设计院填写的长春市规划局规划.建筑设计方案送审单（二份）。10.分期办理《建设工程规划许可证》的，应由具有相应资质的规划设计单位编制的在现状地形图上叠加绘制的完整建设工程修建性详细规划一份（图纸加盖规划设计资质证书号码）；11.项目所在区规划部门出具的核发《建设工程规划许可证》初审表12.与城建档案管理机构签订的《建设工程档案报送责任书》（复印件）以下内容可根据建设项目具体情况提供：13.办理外装饰装修工程的需提供总平面位置图十份、装饰装修施工图三套；14.大型建设项目应提供有资质的单位编制的交通影响评价分析报告；15.办理城市雕塑工程，需提供总平面位置图十份、雕塑作品设计效果图（稿样）。（第三阶段）方案设计及规划许可阶段汇报修建性详细规划（或建设工程设计方案总平面图）、建设工程设计方案核发建设工程规划许可证无3.相关图纸（附电子文件）：（1）具有相应资质的测绘单位提供的1:500地形图（蓝图，用铅笔标出拟建位置）；（2）修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图（蓝图）；（3）建设工程设计方案图（蓝图）；（4）日照分析图（蓝图）；（5）彩色透视效果图；（6）方案汇报PPT。设计单位提供表五阶段划分受理窗口审批事项提供材料备注说明产生费用消防支队消防设计审核1.建设工程消防设计审核申报表；2.建设单位的工商营业执照.法人身份证复印件（如不是法人亲自申报资料需提供委托书，委托书需法人签字盖章及被委托人身份证复印件；3.新建.扩建工程的建设工程规划许可证明文件；4.设计单位资质证明文件.资质证书许可范围；5.消防设计文件（①设计说明书②设计图纸).在正式报审前需提前沟通咨询人防拆除手续1.工程拆除报废审批表（一式三份）；2.工程规划许可证、发改委立项文件（一份、拆除项目报）3.人防工程位置图、建筑平面图、人防工程登记表、工程现状内外照片（各一份）4.补偿缴款凭证或补建协议书及设计方案图。以上材料装订成册，一式三份，各种证件原件核对后返还。市人防办人防设计审核1.《建设工程规划许可证》附件、附图；2.《城市建筑审批通知单》；3.签订完毕的《人防工程建设承担保证书》及财务欠据；4.《人防工程质量监督申报受理书》；5.审查通过的防空地下室施工图一套及《防空地下室施工图设计审查报告》市建委工程勘察文件审查备案1.规划总平面图；（加盖规划部门红章）2.勘察合同、设计合同及审图合同3.审查合格的施工图纸、工程勘察报告（盖审查章）各一份4.民用建筑节能设计审查批准书5.施工图审查机构出具的工程勘察和施工图设计审查报告各两套6.墙改节能前置工作办理情况表7.会签单原件及复印件8.如为棚户区改造项目，应提交回迁安置房明细9.如设计单位为吉林省外设计单位，应提交勘察设计单位《外省勘察设计企业单项工程备案申请表》。10.如为接层项目，应提交安全评价报告和鉴定检测报告。（第四阶段）施工设计审查.招标及施工许可阶段表六阶段划分受理窗口审批事项提供材料备注说明产生费用施工图设计文件审查备案（市建设局）1.规划总平面图；（加盖规划部门红章）2.勘察合同、设计合同及审图合同3.审查合格的施工图纸、工程勘察报告（盖审查章）各一份4.民用建筑节能设计审查批准书5.施工图审查机构出具的工程勘察和施工图设计审查报告各两套6.墙改节能前置工作办理情况表7.会签单原件及复印件8。如设计单位为吉林省外设计单位，应提交勘察设计单位《外省勘察设计企业单项工程备案申请表》9.如为接层项目，应提交安全评价报告和鉴定检测报告注意第8项无防雷装置设计审核（市气象局）1.电气设计施工图1套；2、设计单位资质证书和人员资格证书复印件。在正式报审前需提前沟通咨询无抗震设防要求审批（市地震局）1.地震安全性评价报告批复；2.施工图（施工图说明结构设计总说明的设计依据，施工图结构设计总说明中结构设计的抗震设防要求设计依据）；3.岩土工程勘察报告。在正式报审前需提前沟通咨询无建设施工图设计审查（市规划局）相关图画（附电子文件，CAD图纸2004版）：（1）修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图（注明防空地下室位置和面积）；（2）建筑工程建筑施工图（蓝图）；（3）彩色透视效果图。以上文件均需5份，并装订成A4规格。与审图单位提前交流沟通无质量、安全监督登记备案1.《建筑工程施工许可会签表》2.《建筑工程质量监督登记表表》3.施工合同和中标通知书4.监理合同和中标通知书5.施工图审查报告6.项目经理岗位证书7.总监理工程师岗位证书8.已开工工程行政处罚罚款票据9.已施工工程未监督部分结构鉴定报告建设单位、审图单位、地勘单位、总包单位、监理单位监理合同备案1.《建设工程委托监理合同》一式7份2.《