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房地产企业纳税申报业务讲座大连纳税人学校中山分校刘杰企业所得税——预缴申报申报期限《大连市地方税务局关于明确企业所得税预缴期限的通知》（大地税函[2008]32号）规定：在中国境内未设立不具有法人资格营业机构的房地产开发、建筑安装企业所得税纳税人，不分税额大小和征收方式，均须按月申报预缴企业所得税。企业所得税——预缴申报预缴申报表的填报第一行营业收入：会计制度核算的营业收入。主营业务收入和其他业务收入第二行营业成本：会计制度核算的营业成本。主营业务成本和其他业务成本第三行利润总额：实际利润额。按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。本期纳税调整增加额、本期纳税调整减少额应正负数计入实际利润额。企业所得税——预缴申报以预售方式取得的销售收入是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）等税收规范性文件明确规定的房地产开发企业的收入方式。包括预收款定金、预约保证金、合同保证金。企业所得税——预缴申报未完工开发产品预缴申报企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。（5.6%，1.5%或3%）开发产品完工后，企业应及时将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入并按规定结算其计税成本，同时对其对应的预计毛利额扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。开发产品完工后，未完工开发产品收入结转完工开发产品收入时，纳税调整减少额与纳税调整增加额相等。企业所得税——预缴申报开发产品完工后预缴申报税收上规定：开发产品完工的确认条件是符合下列条件之一的，应视为已经完工。孰先原则1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。不考虑工程是否已实际完工或通过验收或在会计上是否办理决算手续。2、开发产品已开始投入使用。开始办理开发产品交付手续、入住手续或已实际投入使用。3、开发产品已取得了初始产权证明。大产权企业所得税——预缴申报开发产品完工后预缴申报主营业务收入和主营业务成本都按会计核算的规定。收入确认的五个条件：不是以发票为准，实际工作中已不开发票为理由，不计入主营收入是不正确的。成本确认：权责发生制再将由预售收入结转至主营业务收入的对应的预计毛利额扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。其他差异年末调整。完工确认时点、计税成本与会计成本的差异企业所得税——预缴申报开发产品完工后申报开发产品完工后，预售结转完毕后，按期预缴企业所得税按会计利润确定。这时候不需再通过“预收账款”科目核算。差异年末调整。假如几个开发项目滚动开发，当期预缴企业所得税：已完工项目尾房销售利润按会计核算，未完工项目预售按预计毛利额减除相关税金进行纳税调整。其他差异年末调整。企业所得税——预缴申报日常预缴管理工作的重点预售收入是否按规定及时预缴；利润总额的核算是否按会计制度的规定。强调的是预缴的及时性，预缴不能和汇算混淆。未按期预缴申报同样要根据征管法的相关规定处理。企业所得税——汇算申报申报期限：5月31日前报送资料：年度纳税申报表（A）类第一部分：利润总额。会计利润。“营业税金及附加”填报完工开发产品收入缴纳的营业税及附加和土地增值税等相关税费。第二部分：应纳税所得额计算。见表企业所得税——汇算申报开发产品未完工，（只有一个开发项目），基本是预缴申报的累计数。预售收入预缴的调增在年度申报表的附表三《纳税调整项目明细表》中52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”体现。开发产品完工后，企业应及时将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入并按规定结算其计税成本，并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业所得税——汇算申报税收上收入的确认时间：（完工后）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入企业所得税——汇算申报视同销售的确定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；23、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。收入类的差异调整在年度申报表的附表三《纳税调整项目明细表》中的收入类调整项目来体现。企业所得税——汇算申报已销开发产品的计税成本计税成本：是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。计税成本支出包括六项内容：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。按五个步骤核算：开发产品计税成本、已销开发产品计税成本、未销开发产品计税成本。注意费用类支出和开发成本支出的区分可售面积单位工程成本=成本对象总成本/成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积*可售面积单位工程成本企业所得税——汇算申报税收会计成本差异企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。除了出包工程款、公共配套设施建造费用、应上交未上交的报批报建费用、物业完善费用外。计税成本一次调整。企业所得税——汇算申报税收会计成本差异开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。计税成本二次调整问题。企业所得税——汇算申报计税成本与开发成本的差异在年度申报表的附表三《纳税调整项目明细表》中的成本类调整项目来体现。调整实际毛利额与预计毛利额的差额：主营业务收入-主营业务成本+纳税调整增加额-纳税调整减少额-预售收入*预计毛利率预售收入结转的调增调减在年度申报表的附表三《纳税调整项目明细表》中52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”中体现。企业所得税——税收管理企业在开工之前应按31号文件的规定，合理确定其成本对象，并报主管地税局备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆；却需改变成本对象的，应在更改前征得主管地税局同意并重新履行备案手续。企业的土地成本，一般按占地面积法进行分配，确需结合建筑面积法、直接成本法、预算造价法分配土地成本的，应商主管地税局同意并履行备案手续。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。大地税函[2009]77号《关于明确房地产处开发经营业务企业所得税相关问题的通知》营业税纳税义务发生时间收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。采取预收款方式的，为收到预收款的当天。无偿赠送其他单位或者个人的，为不动产所有权转移的当天。销售购置的或者抵债所得不动产或土地使用权，差额征收营业税。城镇土地使用税已出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月其缴纳土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。因政府相关部门原因致使土地没有按照合同约定时间交付给土地受让者的，土地受让者应与出让者签订补充协议，重新明确交付土地的时间；也可由出让者出具有效证明，证明该宗土地确因政府的原因没有按时交付土地。经主管地方税务部门确认后，可按补充协议或政府有关部门证明的时间，确定城镇土地使用税纳税义务发生时间。谢谢大家再见