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PagePagePagePage11112011201120112011年年年年06060606月月月月龙湖龙湖龙湖龙湖时代天街时代天街时代天街时代天街二、三期商业业态二、三期商业业态二、三期商业业态二、三期商业业态布布布布局建议局建议局建议局建议FromVisiontoValueFromVisiontoValueFromVisiontoValueFromVisiontoValue凭远见凭远见凭远见凭远见创价值创价值创价值创价值2PagePagePagePage2222前前前前言言言言本次报告在2011年06月22日贵司提供之《方案一》及《方案二》资料以及2011年06月28日提供的二期图纸，并结合2011年06月22日顾问会议讨论意见基础上完成，供贵司参考，谢谢！*【保密信息】【保密信息】【保密信息】【保密信息】PagePagePagePage****资料来源：项目官网，TCBL研究目前一期开发目前一期开发目前一期开发目前一期开发：：：：AAAA1111、、、、A2A2A2A2大型家庭一站式大型家庭一站式大型家庭一站式大型家庭一站式购物中心购物中心购物中心购物中心建建建建筑面积筑面积筑面积筑面积172,822m172,822m172,822m172,822m2222三期开发：三期开发：三期开发：三期开发：EEEE、、、、FFFF大型专业店，功能中心大型专业店，功能中心大型专业店，功能中心大型专业店，功能中心建建建建筑面积筑面积筑面积筑面积115,729m115,729m115,729m115,729m2222二期开发：二期开发：二期开发：二期开发：AAAA3333、、、、CCCC开放式文化商业区开放式文化商业区开放式文化商业区开放式文化商业区建建建建筑面积筑面积筑面积筑面积150,611m150,611m150,611m150,611m2222DDDD年轻时尚购物中心年轻时尚购物中心年轻时尚购物中心年轻时尚购物中心建建建建筑面积筑面积筑面积筑面积73,558m73,558m73,558m73,558m2222A2A1A3CD项目地块分区示意项目地块分区示意项目地块分区示意项目地块分区示意EFPagePagePagePage44441.01.01.01.0项目图纸评审建议项目图纸评审建议项目图纸评审建议项目图纸评审建议PagePagePagePage5555B1B1B1B1TCBLTCBLTCBLTCBL建议：建议：建议：建议：1、靠近书城的商铺径深较深，可压缩一个柱距，将此处的中庭往左移动一个柱距，扩大右边商铺的径深。2、书城出入口留两个即可，建议封闭红圈1范围内的出入口封闭，可规划商铺。11111.01.01.01.0图纸评审建议图纸评审建议图纸评审建议图纸评审建议PagePagePagePage6666111122223333TCBLTCBLTCBLTCBL建议：建议：建议：建议：•建议红圈1处的商业主入口距离红圈3处通往VILLAGE的出入口较近，因此建议将项目商业主入口改至项目西面，并增加一个入口处的中庭；•建议红圈1处店铺设置为通道两边有店铺，便于商业氛围的延续；•红圈2处店铺不建议规划为街铺形式，改为商场内店铺规划。•红圈4处，靠近主力店的商铺径深较深，可压缩一个柱距，将此处的中庭往左移动一个柱距，扩大右边商铺的径深。•红圈5处，演绎广场遮挡商场形象，建议取消。1F1F1F1F444455551.01.01.01.0图纸评审建议图纸评审建议图纸评审建议图纸评审建议PagePagePagePage77773F3F3F3F1111TCBLTCBLTCBLTCBL建议：建议：建议：建议：•建议红圈1处规划为店铺，延续商业氛围；•建议红色范围2处增加商铺，以增强本楼层的商业氛围。1.01.01.01.0图纸评审建议图纸评审建议图纸评审建议图纸评审建议2222PagePagePagePage88882.02.02.02.0项目二三期业态规划建议项目二三期业态规划建议项目二三期业态规划建议项目二三期业态规划建议PagePagePagePage9999标高楼层A3地块C1地块（非village)C23406F花园餐厅屋顶花园 3365F大型餐饮冰场特色餐饮大型餐饮特色餐饮3314F运动户外零售/生活零售轻便餐饮特色餐饮玩具反斗城流行数码电玩3263F特色餐饮儿童职场休闲餐饮量贩服饰、儿童零售儿童主题百货3212F特色餐饮休闲餐饮流行服饰儿童主题百货3161F国际流行服饰休闲餐饮流行服饰休闲餐饮流行鞋包服饰零售310B1休闲餐饮流行服饰书城休闲餐饮特色餐饮培训服饰零售306B2大型超市轻便餐饮休闲餐饮下穿道下穿道下穿道下穿道大型健身中心/足浴轻便餐饮/休闲餐饮服饰零售五大业态亮点：儿童职场、儿童主题百货、真冰溜冰场、书城、电玩五大业态亮点：儿童职场、儿童主题百货、真冰溜冰场、书城、电玩五大业态亮点：儿童职场、儿童主题百货、真冰溜冰场、书城、电玩五大业态亮点：儿童职场、儿童主题百货、真冰溜冰场、书城、电玩零售服务娱乐餐饮2.02.02.02.0二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建议议议议A3、C1、C2地块PagePagePagePage101010102.02.02.02.0二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建议议议议A3B2B2B2B2C1C2零售服务娱乐餐饮生活生活生活生活超市超市超市超市轻便轻便轻便轻便餐饮餐饮餐饮餐饮建议规划下沉式广场作为超市入口服饰服饰服饰服饰零售零售零售零售轻便轻便轻便轻便餐饮餐饮餐饮餐饮健身中心、健身中心、健身中心、健身中心、大型足浴大型足浴大型足浴大型足浴规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：1、A3地块考虑2个方案方案一：A3地块项目内市政道路上盖之下，建议地块设置目的性较强的业态，可满足区域内消费，带动项目中段整体商业吸引力。项目内人流较易到达A3北区，建议设置大型生活超市；南区车流较易到达，因此建议设置轻便餐饮业态；方案二：考虑延续A2休闲娱乐的氛围，可规划KTV、保龄球馆。南区车流易到达，仍建议规划轻便餐饮业态与C2的南区形成呼应；2、C1地块可达性较差，位于VILLAGE下方，因此建议规划以目的性较强的娱乐、餐饮业态，带动人流到达此区域；3、C2区域可达性好、商业昭示性佳，因此建议可规划为服饰零售业态。方案一：方案一：方案一：方案一：生活超市+轻便餐饮方方方方案二：案二：案二：案二：KTV+保龄球馆+轻便餐饮PagePagePagePage111111112.02.02.02.0二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建议议议议B1B1B1B1零售服务娱乐餐饮规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：1、B1层设置有书城主力店，业态可围绕与之相关的文化休闲娱乐进行展开；2、建议与A1区连接部分规划餐饮店铺；3、C1地块规划餐饮培训业态，与B2层和1F的VILLAGE形成呼应；4、沿商业主动线规划零售店铺，但须进一步优化动线和店铺设计。连接A1区A3C1C2培训培训培训培训书城书城书城书城连接A1区PagePagePagePage121212122.02.02.02.0二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建议议议议1F1F1F1F零售服务娱乐餐饮商业主入口规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：1、本层是A3地块和C2地块的平街首层，人流量较大，商业价值高；2、A3地块可设置服饰次主力店；3、与VILLAGE相邻店铺建议设置轻便餐饮和休闲餐饮业态，与VILLAGE形成商业呼应，营造休闲开放式商业区概念；4、主动线以及店铺划分需进一步优化。A3C2服饰次主服饰次主服饰次主服饰次主力店力店力店力店PagePagePagePage131313132.02.02.02.0二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建议议议议2F2F2F2F零售服务娱乐餐饮儿童儿童儿童儿童职场职场职场职场婴童婴童婴童婴童百货百货百货百货规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：1、本层规划有儿童职场在A3区，因此在C2区规划婴童百货；2、靠近A1区和景观较好的区域建议规划餐饮业态，增加楼层商业业态丰富度。A3C2PagePagePagePage141414142.02.02.02.0二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建议议议议3F3F3F3F零售服务娱乐餐饮规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：1、本层规划婴童百货搭配服饰零售；2、靠近A1区和景观较好的区域建议规划餐饮业态，增加楼层商业业态丰富度；3、围绕儿童职场上空可规划零售店铺，提升本区域的商业氛围。A3C2婴童婴童婴童婴童百货百货百货百货儿童职儿童职儿童职儿童职场上空场上空场上空场上空PagePagePagePage151515152.02.02.02.0二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建议议议议4F4F4F4F零售服务娱乐餐饮规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：1、本层规划有真冰溜冰场和大型电玩中心，因此围绕冰场规划餐饮业态，形成互动；2、靠近A1区和C2区规划零售业态，丰富本层的业态组合。A3C2冰场冰场冰场冰场冰场冰场冰场冰场后勤后勤后勤后勤电玩电玩电玩电玩中心中心中心中心PagePagePagePage161616162.02.02.02.0二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建议议议议5F5F5F5F零售服务娱乐餐饮A3规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：1、本层规划为餐饮区，临冰场上空周边可规划特色餐饮，形成本层亮点，吸引更多的人流至高楼层消费。PagePagePagePage171717172.02.02.02.0二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建议议议议6F6F6F6F零售服务娱乐餐饮A3规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：1、本层规划为宴会厅，满足商业宴请、婚宴等需求。PagePagePagePage18181818标高标高标高标高楼层楼层楼层楼层业业业业态态态态3263263263263F3F3F3F概念餐饮概念餐饮概念餐饮概念餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮时尚时尚时尚时尚数码数码数码数码////展厅展厅展厅展厅////咖啡咖啡咖啡咖啡厅厅厅厅足足足足浴浴浴浴////大型大型大型大型餐饮餐饮餐饮餐饮3213213213212F2F2F2F概念餐饮概念餐饮概念餐饮概念餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮时尚时尚时尚时尚数码数码数码数码////展厅展厅展厅展厅////咖啡咖啡咖啡咖啡厅厅厅厅足足足足浴浴浴浴////大型大型大型大型餐饮餐饮餐饮餐饮3163163163161F1F1F1F概念餐饮概念餐饮概念餐饮概念餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮咖啡咖啡咖啡咖啡红酒吧红酒吧红酒吧红酒吧时尚时尚时尚时尚数码数码数码数码////展厅展厅展厅展厅////咖啡咖啡咖啡咖啡厅厅厅厅健身健身健身健身中心中心中心中心////大型餐饮大型餐饮大型餐饮大型餐饮零售服务娱乐餐饮2.02.02.02.0二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建议议议议C3地块PagePagePagePage191919191F1F1F1F层层层层/316/316/316/316标高标高标高标高单层329m2单层434m2单层273m2单层315m2单层132m2•独栋商业建议按照餐饮业态设置独栋商业建议按照餐饮业态设置独栋商业建议按照餐饮业态设置独栋商业建议按照餐饮业态设置工程条件；工程条件；工程条件；工程条件；•建建建建议单层面积议