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1《土地管理学》主讲：王秀兰华中农业大学土地管理学院2第七章城市土地市场管理第一节城市土地市场管理概述第二节城市土地市场供需调控与管理第三节城市土地市场价格管理第四节城市土地市场微观管理第七章3第七章第一节第一节城市土地市场管理概述一、城市土地市场的基本概念（一）土地市场和城市土地市场土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所。从广义上讲，土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。土地市场分为城市土地市场和农村土地市场。当前我国比较成熟的土地市场是城市土地市场。农村土地市场需要大力改革和发展。4在市场经济体制改革的过程中发展起来的，经过了以下几个阶段：1、萌芽阶段：1987－1988修订《土地管理法》正式确立土地有偿使用制度2、形成阶段：1990《土地使用权出让转让暂行条例》出台－19983、完善阶段：1999《房地产管理法》出台－现在（二）我国土地市场的形成与发展第一节第七章5（三）城市土地市场的结构体系1。市场类型结构2。市场层次结构3。市场组织结构（四）城市土地市场运行机制1。城市土地市场机制2。城市土地市场宏观调控机制第一节第七章6二、城市土地市场管理概述（一）城市土地市场管理的必要性1。是由土地本身的特性决定的。2。城市土地市场的运行中出现的问题也要求土地市场管理（土地开发和供给盲目、土地收益分配不合理，国有土地资产流失严重、城市土地资源匹配不合理。）（二）城市土地市场管理的原则1。整合性利益原则2。平等对待原则3。控制与弹性管理原则4。依法管理的原则第一节第七章7•所谓城市土地市场宏观管理是指，国家从社会经济发展的总体目标和长远目标出发，通过经济手段和行政手段，对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场稳定、优化资源配置、合理分配土地收益的目的。•其包括两个方面：城市土地市场供需管理和城市土地市场价格管理。（三）城市土地市场管理的内容包括宏观管理和微观管理第一节第七章82。城市土地市场微观管理所谓城市土地市场微观管理是指国家通过法律手段和行政手段，对城市土地市场主体、市场客体和市场交易程序进行管理，保证土地市场的公平交易和平等现象，以发挥土地市场机制的正常调节功能。第一节第七章9第七章第二节第二节城市土地市场供需调控与管理一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制（一）城市土地市场供需平衡的涵义（二）城市土地市场供需平衡模型（三）城市土地市场供需平衡调控机制二、城市土地市场供需调控的“三维立体结构”（一）城市土地市场供需调控的方向（二）城市土地市场供需调控的时间（三）城市土地市场供需调控的力度10第七章第二节三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具（一）发展计划和规划：计划；规划、城市规划（二）财政政策:税收；地租；财政投资（三）金融政策:直接；间接四、城市土地市场供需与管理创新——土地储备制度111土地储备制度的作用a.培育和规范土地市场b.盘活企业存量土地资产c.落实城市总体规划，加快市区旧城改造d.增加政府土地收益2土地储备制度的组织体制土地收购储备管理委员会土地储备中心3土地储备制度的内容和运作程序：土地收购土地储备土地供应第七章第二节结束12第七章第三节第三节城市土地市场价格管理一、城市土地市场价格管理的目的、意义和作用(1）地价管理的目的:使土地价格合理化使土地价格在一定时期内保持稳定使土地价格与国家地价政策一致13(2）地价管理的意义1.宏观上看,地价管理是国民经济健康发展的保证2.从中观上看,地价管理是土地市场管理的核心3.从微观上看,地价管理直接关系到土地产权交易双方的切身利益第七章14(3）地价管理的作用1.调节土地供求关系,抑止土地投机,保证土地市场均衡,平稳发展;2.促进土地资源的合理配置,充分有效利用土地3.为土地市场管理提供依据4.规范土地市场交易各方的行为5.规范土地估价方法,培养土地估价人才,不断提高估价水平6.防止国有土地收益流失第七章15二、城市土地市场价格管理的依据（一）土地利用计划和土地出让计划（二）国家有关法律（三）国家的地价政策（四）行业标准第七章16第七章第三节结束三、我国城市土地市场价格管理政策和制度（一）土地使用权协议出让实行最低限价制度（二）土地价格定期公布制度（三）政府按经济和城市建设的需要，提前收回已出让土地的土地使用权的补偿（四）政府对土地使用权转移有优先购买权（五）政府对地价上涨可采取必要行政手段，进行干预（六）征收土地增值税（七）土地价格评估制度（八）土地登记和土地价格申报制度（九）土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度17第七章第三节四、土地价格的监测系统——地价指数（一）地价指数的定义：是反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数。……（二）地价指数的分类：综合地价指数和分类地价指数（三）地价指数计算的工作程序：见P237（四）城镇地价指数编制：地价指数资料的收集——地价样点资料的整理、修正和验收——平均地价的求取——平均地价的权重值的确定——地基、环比、分类地价指数的计算（五）地价指数的应用（P240）18第七章第三节结束五、城市地价的动态监测（一）开展城市地价动态监测系统的意义和作用（二）城市地价动态监测的工作步骤（P240——P242)（三）地价监测点的设立原则和标准1。代表性原则2。稳定性原则3。一般性原则4。合理分布的原则5。易操作性原则6。动态性原则19在选择地价监测时，主要考虑以下的几方面因素：•土地面积•地块形状•土地权利状况•土地开发程度•临街状况第七章20六、我国台湾省及国外城市土地市场的价格管理简介（一）我国台湾省的地价管理（二）日本的地价管理（三）英国的地价管理第七章21第七章第四节第四节城市土地市场微观管理一、对土地市场客体的管理二、对土地市场主体的资质审查：三、对土地市场交易程序的规范（一）土地使用权出让人和转让人的资格（二）土地使用权受让人的资格（一）土地使用权出让程序（二）土地使用权转让程序（三）土地使用权出租程序（四）土地使用权抵押程序22第七章第四节结束（一）对土地中介服务企业与个人进行严格的资质审查（二）对土地中介服务企业与个人进行经常性的审查和监督四、土地市场中介管理23第七章第七章