企业会计准则第3号――投资性房地产(精)

企业会计准则第3号—投资性房地产财政部会计司制度一处冯卫东e-mail:[e-mail]2006年11月企业会计准则--投资性房产一、投资性房地产定义及特征二、投资性房地产范围三、投资性房地产确认和初始计量四、投资性房地产后续计量五、投资性房地产转换与处置六、投资性房地产列示与披露企业会计准则--投资性房产一.投资性房地产定义及特征1.定义投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产2.特征①目的是为赚取租金或资本增值,或两者兼有;②载体是房屋\建筑物\土地使用权;③能够单独计量和出售\转让企业会计准则--投资性房产二.投资性房地产范围1.下列项目,属于投资性房地产①已出租的建筑物②已出租的土地使用权已出租的建筑物\土地使用权租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的,仍作为投资性房地产③持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地不属于企业会计准则--投资性房产二.投资性房地产范围(续)2.下列项目,不属于投资性房地产①自用房地产,适用固定资产\无形资产出租给本企业职工居住的宿舍②作为存货的房地产,适用存货\销售收入适用收入③企业代建的房地产,收入和费用的确认和计量适用建造合同④其他情形,如:用途不明确企业会计准则--投资性房产二.投资性房地产范围(续)3.下列房地产,是否属于投资性房地产,视具体情况判断①部分自用(用于生产商品\提供劳务\经营管理场所),部分用出租或资本增值.如用于出租或资本增值的部分能够单独计量和出售的,则确认为投资性房地产;否则不可.②企业拥有并自行经营的旅馆饭店,不属于投资性房地产企业会计准则--投资性房产二.投资性房地产范围(续)3.下列房地产,是否属于投资性房地产,视具体情况判断(续)③企业将建筑物(如办公楼)出租,并按出租协议向承租人提供物业(如维修\保安)等其他服务,如提供的其他服务在整个协议中不重大的,可以将其确认为投资性房地产;如其他服务在整个协议中是重大的,则应视其为企业的经营场所,应当确认为自用房地产企业会计准则--投资性房产二.投资性房地产范围(续)3.下列房地产,是否属于投资性房地产,视具体情况判断(续)④关联企业之间租赁房地产,出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产.但在编制合并财务报表时,应将其作为企业集团的自用房地产例如:母公司以经营租赁方式出租给子公司一房地产,应当作为母公司的投资性房地产,但在编制合并财务报表时,作为企业集团的自用房地产企业会计准则--投资性房产房地产是在正常经营活动中持有待售的吗?是自用房地产吗?该房地产处于建造或开发中吗?该房地产是投资性房地产应用《企业会计准则第1号—存货》应用《企业会计准则第4号—固定资产和第6号—无形资产》应用《企业会计准则第15号—建造合同》是是是否否否企业会计准则--投资性房产三.投资性房地产确认和初始计量1.投资性房地产确认条件①经济利益很可能流入企业②成本能够可靠计量2.初始计量按成本进行初始计量①外购②自建③其他方式,如非货币性资产交换企业会计准则--投资性房产四.投资性房地产后续计量(一)后续计量原则1.通常应当采用成本模式进行后续计量2.只有符合规定条件的,可以采用公允价值模式进行后续计量3.计量模式一经确定,不得随意变更\且只能采用一种(1)成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更,将转换时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益(未分配利润)(2)已采用公允价值模式的,不得转为成本模式企业会计准则--投资性房产四.投资性房地产后续计量(续)(二)采用成本模式后续计量1.成本模式下,应对投资性房地产计提折旧或摊销.计提折旧或摊销适用固定资产4号\无形资产6号准则.2.如存在减值迹象,应按资产减值准则进行减值测试,并计提相应减值准备企业会计准则--投资性房产四.投资性房地产后续计量(续)(三)采用公允价值模式后续计量1.前提条件有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的,才可以对投资性房地产采用公允价值计量2.采作公允价值模式必须同时满足的条件①房地产所在地存在活跃的房地产交易市场②房地产交易市场上有同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而能对其公允价值作出合理的估计企业会计准则--投资性房产四.投资性房地产后续计量(续)(三)采用公允价值模式后续计量(续)3.公允价值模式下的会计处理不计提折旧或摊销,以资产负债表日的公允价值为基础,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益例如:如资产负债表日房地产市价上涨,高于账面价值借:投资性房地产(公允价值变动)贷:公允价值变动损益如下跌,则作相反分录企业会计准则--投资性房产四.投资性房地产后续计量(续)投资性房地产对投资性房地产选择哪种模式？应用《企业会计准则第4号—固定资产和第6号无形资产》进行后续计量和披露应用《企业会计准则第3号—投资性房地产》进行后续计量和披露成本模式符合规定条件时,可采用公允价值模式企业会计准则--投资性房产五.投资性房地产转换与处置(一)投资性房地产转换条件及转换日的确定1.投资性房地产开始自用,其转换日为房地产达到自用状态\企业开始将房地产用于生产商品\提供劳务或者经营管理的日期2.作为存货的房地产，改为出租,其转换日为租赁期开始日3.自用建筑物停止自用，改为出租,其转换日为租赁期开始日4.自用土地使用权停止自用，改为出租,其转换日为租赁期开始日5.自用土地使用权停止自用，改为资本增值,其转换日为已停止将该项土地使用权用于生产商品\提供服务或经营管理,且该土地使用权能够单独计量和转让的日期企业会计准则--投资性房产五.投资性房地产转换与处置（续）(二)投资性房地产转换的会计处量1.成本模式,均以账面价值入账,即以转换前的账面价值作为转换后的入账价值2.公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产----投资性转自用以转换日公允价值,作为自用房地产的账面价值,公允价值与其账面价值的差额,---计入当期损益---公允价值变动损益企业会计准则--投资性房产五.投资性房地产转换与处置（续）(二)投资性房地产转换的会计处量(续)3.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产----自用转投资性(1)投资性房地产按照转换日的公允价值计量(2)转换日的公允价值小于原账面价值的,其差额作为营业外支出,计入当期损益(3)转换日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积),计入所有者权益(4)在处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入当期损益企业会计准则--投资性房产五.投资性房地产转换与处置（续）(三)投资性房地产处置出售\转让\报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益企业会计准则--投资性房产六.投资性房地产列示与披露(一)列示投资性房地产(二)披露1.种类、金额和计量模式2.折旧或摊销、减值准备计提（成本模式）3.公允价值确定依据、方法、变动对损益的影响4.转换情况、理由、对损益或所有者权益的影响5.当期处置的投资性房地产及其对损益的影响企业会计准则--投资性房产提问与讨论企业会计准则--投资性房产敬请批评指正谢谢！