搜索
杭州楼市降价分析报告华坤道威2012.02【政府政策】截至10月底，全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务2011年以来调控政策密集出台，中央表示2012年将坚持房地产调控不动摇！截至10月底，全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务7月20日，国务院常务会议研究部署近期加强土地管理的重点工作8月25日，浙江台州出台首个二三线城市限购令5月26日，国土部下发《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，土地监测扩大至县级城市截至3月底，38个城市出台限购令5月1日起，全国各地逐步实行一房一价政策，各地相应出台《商品房销售明码标价实施细则》4月14日，国土部发布《国家土地督察公告》5月13日，国土部发布《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》1月26日，新国八条出台，包括二套房房贷首付比例提高至60%、限购政策扩及全国1月27日，上海、重庆房产税试点细则颁布5月4日，国资委办公厅发布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》3月11日，国土部发布《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》3月16日，发改委发布《商品房销售明码标价规定》1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月七大关键词7月12日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，限购范围将扩大至二三线城市7月15日，住建部、监察部发布《关于开展保障性安居工程建设政策落实情况监督检查工作的通知》6月10日，住建部发布《保障性安居工程建设政策落实情况监督检查工作方案》8月4日，住建部提出把工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围8月23日，国务院新增上收22个城市建设用地审批权10月1日起，重庆开征主城区存量房房产税新国八条房产税一房一价限购令土地管理保障房6月9日，住建部要求保障房11月底前全面开工，保障房质量将纳入地方政府考核9月9日，浙江衢州出台限购令限价令11月1日，珠海市实行限价限购的“双限”政策12月初，媒体报道称住建部要求各地延续住房限购令有效期11月10日，中山市实行限价政策，有效期至今年12月31日以一线城市为例：2011年1-11月5个城市的土地供求情况26550180002376054004512136581742146719512193920.71036.3245.799.5315.40.0200.0400.0600.0800.01000.01200.0050001000015000200002500030000北京上海广州深圳杭州（亩）（亿）数据来源：各城市国土局，其中杭州为主城区数据（不含萧山、余杭）。2011年经营性用地计划推出面积（亩）1-11月份已成交面积（亩）1-11月份已成交金额（亿）土地2011年1-11月，全国130个城市共出让24200块地，出让面积10.85亿平方米；土地收入1.18万亿，同比减少5200亿，同比降低30.5%；多数大城市难以完成全年推地计划；地方政府债务中，承诺用土地出让收入偿还的比例偏高。【全国房地产市场】一线城市新增供应量环比增幅波动显著；受“金九银十”集中推盘的影响，9月环比增幅一度冲高，近期新增供应量持续走低；二三线城市新增供应量总体逐月走低，环比增幅于3月、9月出现大幅上涨；其中，3月主要是部分城市在限购前集中放量所致，9月主要受传统销售旺季影响。注：以上数据来源于CRIC系统，监测城市共计14个（为绿城已进入城市），其中，一线城市3个：北京、上海、杭州；二三线城市11个：南京、合肥、苏州、宁波、无锡、常州、沈阳、天津、济南、青岛、大连。-43.93%-45.23%220.41%60.75%23.55%25.48%63.85%6.63%113.81%-7.00%-7.10%【全国房地产市场】一线城市成交量在3-5月大幅回升后，近期持续走低，成交量基本以环比下降为主，9月在供应量放大的带动下成交量环比有所增长；二三线城市成交量上半年主要呈现波动态势；成交量自5月回升后，环比成交量呈现逐月走低态势。注：以上数据来源于CRIC系统，监测城市共计14个（为绿城已进入城市），其中，一线城市3个：北京、上海、杭州；二三线城市11个：南京、合肥、苏州、宁波、无锡、常州、沈阳、天津、济南、青岛、大连。9.95%-34.87%10.15%-9.52%47.23%-3.11%7.65%3.44%1.47%-6.34%-20.17%【全国房地产市场】近期，各监测城市存量均呈持续上升趋势；一线城市月存量平均环比增幅基本控制在10%以内；二三线城市月存量平均环比增幅波动相对较大；下半年，8月平均环比增幅放大至29.51%后，增幅有所收窄。注：以上数据来源于CRIC系统，监测城市共计14个（为绿城已进入城市），其中，一线城市3个：北京、上海、杭州；二三线城市11个：南京、合肥、苏州、宁波、无锡、常州、沈阳、天津、济南、青岛、大连。-5.99%0.92%2.14%7.57%3.31%7.47%2.54%3.75%9.23%6.46%4.71%-6.28%-3.39%1.95%15.12%8.05%5.70%4.14%29.51%13.37%7.46%8.20%【全国房地产市场】一线城市成交均价8-10月连续三月下跌，近期维稳；二三线城市成交均价下半年以下跌为主，近期仍延续小幅下跌态势。注：以上数据来源于CRIC系统，监测城市共计14个（为绿城已进入城市），其中，一线城市3个：北京、上海、杭州；二三线城市11个：南京、合肥、苏州、宁波、无锡、常州、沈阳、天津、济南、青岛、大连。4.11%3.24%-15.85%5.42%6.90%-1.17%1.32%-5.18%-4.51%-3.77%0.17%0.40%-0.41%-2.12%1.74%6.52%3.87%-1.34%-0.98%-3.85%0.79%-2.36%【全国房地产市场】年成交持续走低住宅比重直线下滑商品房成交经历过08年的低迷和09年的高涨后，在宏观政策转向后成交量出现连续两年下跌，降幅均超过三成。2011年，杭州主城区共成交24543套新房，较去年下滑31.4%，较09年下滑63%，仅略高于08年。作为商品房的成交主力，住宅成交的情况不容乐观。从其占商品房成交比例看，从2009年的过八成，一路跌至了不到六成。反之，办公类产品（包括写字楼和酒店式公寓，下同），成交占比一路狂涨，到2011年，比重接近四成。【杭州楼市——成交缩量】注：数据来自杭州透明售房网，下同缩量：没有“红四旺五”，也没有“金九银十”2011年12个月中，成交高峰是在一头一尾，整体楼市成交呈现一波四折，1月份的“彼时成交惯性”被“限购令”打击沉到低谷。“双限”之下，楼市被戴上了沉重的政策枷锁。此后，杭州楼市“一蹶不振”，持续低迷，也失去了一年中“红四旺五”和“金九银十”两个传统的楼市旺季。从2月到11月的十个月里，仅三个月的成交在2千套之上。12月因年末杭州诸多楼盘大幅降价杀跌，用“惨跌”换来了一个相对的“高潮”。全年各月住宅占商品房成交总量的比重较10年下降明显，在30%-60%范围内徘徊。年内仅前两个月比重过七成。全年各月写字楼成交量所占比基本高于三成，在9月份甚至超过五成。【杭州楼市——成交缩量】存量：迭创新高，住宅存量较年初翻一番11年主城区商品房存量一路“高歌”，由年初的24963套飙升至44746套，增幅达到79.24%。以8月到10月增幅为最大。住宅、办公类物业年初到年末存量翻一番左右。从存量比重看，江干区为存量大户，其中拱墅区较10年年末存量比重上升8.25个百分点，究其原因为其年新增速度远远高于去化速度。【杭州楼市——存量飙升】时间全市（套）住宅（套）办公类（套）2010.12.31249631360378272011.12.31447462779215476变化19811141897649增幅79.24%104.31%97.73%10年年底和11年年底杭州主城区存量变化房价：从低开、降价到杀跌库存快速飙升，处于历史高位，并迭创新高，杭州房价因此面临着越来越大的压力。杭州楼市也因此走了一条低开、降价到杀跌的过程。【杭州楼市——从低开到杀跌】0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%050010001500200025003000350011.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.0911.1011.1111.12成交总量住宅所占比重非住宅所占比重杭州细则出台外围区域打响低开序幕紫藤苑精装改毛坯湾天地、世茂广场低开PK湖左岸七五折吉祥半岛、名城国际降价擂台赛滟澜山、泊林印象大幅打折中外公寓1.48万均价入市政策收效成交骤跌紫藤苑大卖湾天地、世茂广场大卖，非住宅成交骤升滟澜山大卖，年末住宅成交小阳春从新政出台到全国一线城市土地无法完成预期成交，再到杭州成交缩量存量递增，最后降价低开，以价换量。虽然11年底和12年年初有一定的成交量，但是有明显成交的项目基本都是属于降价、低开的楼盘。下面看下杭州近期降价或低开的楼盘：案例分析11年12月11日开盘，在售1号楼134方户型，二室二厅二卫，买房可选毛坯或精装，毛坯均价38000元/平方米；精装均价46000元/平方米。一次性付款93折，按揭97折。据悉，已成交42套毛坯38000元/平方米精装46000元/平方米成交4成板块项目价格在50000元/平方米左右9折市中心——新湖·武林国际2011年12月28日首推精装5V私寓285套，户型面积在50-180㎡之间，产权为50年，折后起价18300元/㎡。已成交258套。起价18300元/平方米已成交9成左右原预计24000元/平方米75折市中心——野风·现代中心现状：于9月30日再度开盘。现场开出13幢，16幢共160套房子。85-90平13000-15000，120平以上11000-13000。2011年3月均价16000元/㎡左右现均价13000元/㎡左右326/338补偿措施：无申花——中海·紫藤苑81折于12月11日首次开盘。现场开出1幢，3幢，7幢共356套房子，户型面积为75—137平方米，首付7-9成99折，一次性付款97折。均价17800元/平米。低价首开17800元/平米桥西——吉祥半岛补偿措施：无现均价17800元/㎡左右197/352现状：于12月7日降价，现场推出3幢，10幢共200套房子，户型面积为户型89-133方。所有剩余房源8.4折，不同的付款方式还有不同折扣，最低可达到7.7折。2011年3月均价22300元/㎡左右桥西——名城公馆补偿措施：全额补差价现均价18600元/㎡左右85/25983折大桥西——荷塘月色现状：2月15日5号楼共计160套左右，户型均为90平米，根据位置不同分为A1-A4四种，房源起价为9980元/平米，半数以上房源总价在百万元之内。2月23日加推房源位于4号楼，主力户型仍为90方，均价为11980元/平米。2011年5月均价19000元/㎡左右现均价11980元/㎡左右6.3折补偿措施：全额补差价基本售罄大桥西——华盛达·阅城现状：2月17日推出200余套特价房，户型包括89平米、114平米平层，以及107平米、125平米跃层，均价12500元/平米。2011年10月均价15000元/㎡左右现均价11000元/㎡左右7.3折补偿措施：获赠一个地下停车位（15万/个）去化在8成左右现状：2月8日-2月16日出14套特价房，户型以86、90平米为主。折后均价在17000-18000元/平米左右。2011年10月均价22000元/㎡左右现均价17000元/㎡左右77折补偿措施：无滨江——半岛国际特价房基本售罄仓前——青枫墅园现状：2月25日推出280套特价房源，位于“语山组团”的3#，4#，5#和6#，主力户型为88方和89方，均价6997元/平米。2010年4月