长沙某别墅项目提案报告_2008年

开发团队项目名称麓山恋迪亚溪谷项目地址香格里拉大到与西三环线交汇处物业类型别墅售楼部电话[phone]开发商名称长沙鼎力置业有限公司代理商名称湖南合富新视野房地产顾问有限公司景观设计单位长沙市筑国建筑景观设计咨询公司物业管理公司未定建筑设计单位湖南建筑集团有限公司建筑规划设计院经济指标开发周期四期（2年）每期规模一期66户开盘时间2007年8，9月；6月内部认购动工时间2005年年底单价区间3700元/㎡-4000元/㎡均价3850元/㎡总价区间65万-160万（除独）优惠政策未定总用地面积330亩总建筑面积90多亩精装修标准否绿化率56%建筑密度/容积率0.64车位/车库层高车库/3.8米；有公共车位（收费）销售价格含销售总价侧间距平均7-8米前后距离平均大于15米地下室层高/价格部分地下室1000元/㎡中央空调无建筑风格南西班牙建筑结构框架结构花园面积比例与基面1:1,与建面2:1(叠加)销售价格500元/㎡建筑单体容积率物业费暂定1.8/㎡销售率75﹪交房时间2008年12月31日之前交房每层层高3.3米总套数564套产品特点户型种类多、实用用较强景观特点（1）山地（2）天然湖泊（面积20多亩）（3）三条原生溪谷户型配比一期66套.（面积段为：165㎡-510㎡）叠加：28套/42%，庭院：16套/24%，双拼：10套/15%，联排：8套/12%推广语项目主推广语南西班牙，山地别墅户外广告位置（1）五一路上靠近长沙大厦的地点（2）芙蓉路上（3）机场汀湘十里开发团队项目名称星语林汀湘十里项目地址长沙市岳麓区含浦科教产业园（岳麓三环与含浦大道交汇处）物业类型别墅、中式多层（商铺）售楼部电话[phone]开发商名称长沙创普房地产开发（集团）有限公司代理商名称/景观设计单位四川天筑景典设计有限公司物业管理公司珠海格力物业建筑设计单位四川省建筑设计院经济指标开发周期两期每期规模一期456亩，二期384亩开盘时间2007年元月6日动工时间2005年9月28日单价区间3650元/㎡-6500元/㎡均价4500元/㎡总价区间100多万-360多万优惠政策一次性付款9.8折,按揭9.9折总用地面积840亩总建筑面积约30万㎡(一期约20万㎡)精装修标准否绿化率40%建筑密度22.80%容积率0.65车位/车库层高车库/2.8米销售价格含销售总价侧间距平均5-6米前后距离平均10米地下室层高/价格2.8米/含销售总价中央空调否建筑风格原创新中式风格建筑结构框架结构建筑单体容积率花园面积比例与基面3:1,与建面1:1(独栋)销售价格600元/㎡销售率99%交房时间1号岛07.9.30交房,2号-4号岛08.4.1交房(另两个岛尚未开发)每层层高3.2米总套数373套产品特点独创新中式风格,湖湘文化,亲水和江南景观四大特点景观特点引靳江河天然河水,经项目内河河道,并依此打造分支水系和千岛湖景观;瀑布,水帘,水景等随处可见,将江南园林的精巧灵秀加以运用并融合了湖湘文化加以推陈出新户型配比一期前开发的四个岛总户数为240套.独栋（415㎡-470㎡）41套/17%，其中A1户型13套/5.4%，A2户型5套/2%，A3户型23套/9.6%联排（270㎡-340㎡）163套/68%，其中B1户型48套/20%，B2户型37套/15%，B3户型33套/14%，B4户型25套/10%，B5户型8套/3.3%，B6户型12套/5%双拼（300㎡-340㎡）36套/15%，其中C1户型18套/7.5%，C2户型18套/7.5%推广语项目主推广语十里天然水，汀湘中国情户外广告位置（1）五一路上巨州酒店（2）猴子石大桥桥头（3）含浦大道上（4）象嘴路上的灯箱广告（5）公交车（立珊、902）南山苏迪亚诺开发团队项目名称南山苏迪亚诺项目地址金星大道北段西恻物业类型洋房、别墅售楼部电话[phone]开发商名称长沙南山房地产开发有限公司代理商名称合富辉煌房地产景观设计单位澳洲五合国际物业管理公司南山物业管理公司建筑设计单位湖南省建工集团和第四工程经济指标开发周期3期每期规模一期217亩开盘时间2007年6月9日动工时间2006年10月1日总用地面积502亩总建筑面积32.6万平米单价区间均价联排5600；双拼7600、独栋9000总价区间66万-110万优惠政策双拼、独栋买20000抵40000；联排买10000抵20000精装修标准毛坯绿化率60%建筑密度容积率0.7（别墅）车位/车库层高车库2.2米销售价格送侧间距约10米前后距离约30米地下室层高/价格低于2.2米（送）中央空调无建筑风格澳洲建筑结构钢筋混凝花园面积比例与基底1：1/与建面1：3销售价格赠送建筑单体容积率物业费洋房:1.2元，联排;1.6元双拼独栋:2元销售率一期联排100%交房时间07年底、08年3月各交一部分每层层高3米总套数一期500多户；别墅147户产品特点周边自然环境优美，交通较便利；地下室、花园、车库都赠送景观特点融汇了山景，湘江景，集月亮岛，居住和旅游区三大景观资源。户型配比A1独栋：16套C1联排：10户C4联排：29户A2独栋：15套C2联排：13户C5联排：5户B双拼：5套*2=10户C3联排：30户C6联排：11户C7联排：8户推广语项目主推广语一城别墅伴城湖户外广告位置五一广场、窑岭、侯家塘长沙玫瑰园开发团队项目名称玫瑰园项目地址金星大道北段东侧物业类型别墅、洋房、小高层售楼部电话[phone]开发商名称长沙玫瑰园房地产开发有限公司代理商名称深圳德思琴景观设计单位澳洲希望园林设计规划公司物业管理公司佛山市玫瑰园物业发展有限公司建筑设计单位美国WY国际设计公司经济指标开发周期三期每期规模20多万平米总用地面积100万平米总建筑面积1000亩开盘时间独栋2007.8动工时间2006.1单价区间独栋8200-13000均价按套销售（9000元）总价区间410万-1200万优惠政策VIP客户10万抵25万同时享受9.8折优惠（开盘）现无活动精装修标准毛坯绿化率48%建筑密度容积率0.78车位/车库层高车位销售价格预计10万侧间距3--9米前后距离30-60米地下室层高/价格3.1米计入房价中央空调无建筑风格意大利建筑结构框架花园面积比例1:1.3销售价格送建筑单体容积率物业费2.3/㎡销售率80%交房时间2007.9.30（现已可交）洋房每层层高3米总套数独栋32栋景观特点拥有5万平米自然生态湖泊。户型配比480㎡-936㎡推广语项目主推广语百万平米泊岸生活城邦、提香，循香读生活户外广告位置五一大道长沙饭店项目名称7月8月9月10月11月12月1月汀湘十里联排4000元联排4500元联排5000元联排5000元联排5000元联排5000元联排5000元麓山恋迪亚溪谷联排4200元联排4500元联排4500㎡独:10000-12000元/㎡,双:6000元/㎡,叠\联:5000元/㎡,庭院:4500元/㎡独:10000-12000元/㎡,双:6000元/㎡,叠\联:5000元/㎡,庭院:4500元/㎡独:10000-12000元/㎡,双:6000元/㎡,叠\联:5000元/㎡,庭院:4500元/㎡独:10000-12000元/㎡,双:6000元/㎡,叠\联:5000元/㎡,庭院:4500元/㎡南山苏迪亚诺联排4500元联排4800元联排:5600元联排:5600元双拼:7600元/㎡，独栋:9000元/㎡双拼:7600元/㎡，独栋:9000元/㎡玫瑰园9000元11000元12000元12000元12000元12000元12000元三线竞争项目价格走势竞争项目价格走势分析纯独栋价格走势图纯独栋价格走势图800010000100001100012000120001500000800010000110001200012000650010000120001200012000120001200002000400060008000100001200014000160007月8月9月10月11月12月1月青竹园阆峰云墅碧桂园纯别墅价格走势图纯别墅价格走势图9500950095001400014000150001500015000180001800000056005600000900090000001300013000050001000015000200009月10月11月12月1月美洲故事双拼美洲故事独栋湘江一号叠加湘江一号双拼湘江一号独栋（1）长沙别墅价格涨势迅猛，稀缺性突显无疑。通过图表，我们可以看出，今年7月份与12月份之间对比，独立别墅涨幅多集中在20%左右，而威尼斯城涨幅更是高达60%；联排别墅涨幅亦多集中在20%左右，而对比长沙今年住宅价格20%的涨幅来看，一方面，长沙房价整体上升的市场环境为别墅物业价格的上涨提供了软环境，另一方面，别墅物业的稀缺性直接拉动价格全面上涨。这说明，在国家别墅禁批政策下，稀缺性的别墅物业越能引起消费者的兴趣。不管是作为投资也好，还是自住也好，其总体体现的是“物以稀为贵”的客观商品经济现象。作为高价值、高投入额和高保值性能的商品，这种现象并不奇怪，反而说明在宏观环境影响下日渐走向稀缺的别墅产品将成为富有阶层和投资者青睐的对象。成交价格分析（2）相信未来别墅物业价差进一步拉开。11月份以来，长沙独立别墅均价为10000元以上/㎡，类别墅产品均价为5000-9000元/㎡（除美洲故事双拼在14000/㎡），其比值达到了2：1，而据官方数据库显示，5月份比值仅为1.37：1，由此可知，别墅与类别墅细分更加明显。408长沙别墅项目情况长沙08年别墅项目从以上图表可以看出，纯独栋项目也将达到史无前例的竞争压力共计6个项目（在售3个预计上市3个），纯独栋项目容积率除碧桂园0.55以外都在0.35以下，原生态稀缺性及产品品质将是纯独栋在08年度竞争的焦点。类别项目名称用地面积建筑面积总套数容积率产品类型产品线均价在售青竹园1000余亩约15万200余套0.25独栋360～1000㎡主力420-650㎡按套计算，折算为15000元/㎡保利阆峰云墅583亩20万97套0.35独栋350～532㎡主力410-460㎡12000元/㎡左右碧桂园威尼斯城2580亩100万4292套0.55独栋主力200-300㎡独栋12000元/㎡，08上市好望谷360余亩7万70左右0.3独立（一期）280～700㎡主力300左右8000元/㎡以上岳麓山公馆600余亩17万300余套0.2联排、独立主力300-350㎡独13000元/㎡左右卓越麓山别墅676亩15万100套左右0.35独栋、双拼独：350-1000㎡主力450-550㎡10000元/㎡以上纯独栋类别项目名称用地面积建筑面积总套数容积率产品类型产品线均价在售湘江壹号2400亩100万129套0.47独立、双拼、叠加、高层220～530㎡主力290-330㎡独13000元/㎡，双9000元/㎡，叠6000元/㎡美洲故事800亩60万195套1.12独栋、双拼、联排330～450㎡主力330-450㎡双拼：14000元/㎡独栋：18000元/㎡麓山恋迪亚溪谷330亩15万564套0.64独立、联排、叠加165～510㎡主力200-270㎡独:10000-12000元/㎡,双:6000元/㎡,叠\联:5000元/㎡,汀湘十里840亩约30万373套0.55独立、双拼、联排270～470㎡主力270-300㎡联、双5000元/㎡独6500元/㎡水印山城230亩5万102套0.38别墅300～500㎡按套计算，200-400万/套托斯卡纳280亩20万252套别墅1.03联排、洋房别310～390㎡洋140-260㎡联：6600-8000元/㎡洋：6000元/㎡御邦0.8双拼、联排、叠加主力170-260㎡联4600元/㎡,、叠4300元/㎡,08上市橘郡2000亩一期483亩1.35联排、洋房、小高层纯