chap1,资产评估总论

资产评估总论自我介绍姜涛[e-mail][e-mail]教材来源《资产评估》，汪海粟，高教出版社中评协注册评估师考试教材中华会计网校注册评估师讲义其他相关评估教材InternationalValuationStandards.计量经济学及经济学相关教材材料来源讲义，网络上精品课程的PPT内容，课程要求结合课堂学习内容，对资产评估领域中的有关问题进行较为深入的分析和讨论；查阅相关文献和资料，熟悉资产评估领域的有关法规和文件的内容；能够独立完成一个企业资产评估项目。对于不同观点的态度关于正确与谬误如何看待老师的观点总体要求出勤要求，关于考研与就业课堂纪律授课方式听讲与评结课成绩平时成绩20-30%考试成绩课程目的本课程的教学目的在于开阔学生的视野，了解当前国内外资产评估领域的研究动态，特别是近年来的热点问题。掌握资产评估的基本理论与方法，熟悉各类具体资产的评估方法和程序。资产评估学总体内容框架资产评估理论资产评估方法资产评估实务资产评估资产评估理论资产评估概念资产评估目的资产评估要素资产评估假设资产评估原则资产评估准则资产评估程序资产评估方法市场法收益法成本法资产评估实务资产评估程序各类资产评估资产评估报告流动资产评估机器设备评估房地产评估长期投资评估资源资产评估无形资产评估企业价值评估第一章总论资产评估的经济基础资产评估概念及要素资产评估的分类及特点资产评估与会计、审计的关系中国评估业的发展状况第一节资产评估的经济基础资产评估的经济基础资产评估产生的客观必然性资产评估的重要地位和作用1资产评估产生的客观必然性资产交易的特点资产的专用性强，资产的专用性越强，资产的替代物越少，交易价格的确定就越困难。对于这样的资产，交易双方都希望在发生资产交易之前对资产价格的市场行情有一个了解，需要专业资产评估机构和评估人员对资产的市场价值提供有关咨询服务，资产评估成为一种客观需要。交易频率低，某一次交易与上一次交易之间的时间间隔较长，市场因素往往发生变化，上次交易的成交价格难以作为本次交易的参考价格。由于相同或类似资产的交易价格可比性降低，所以每次发生资产交易时，都要重新进行评估，以确定资产在交易时点的市场价值。1资产评估产生的客观必然性1资产评估产生的客观必然性1资产评估产生的客观必然性大宗交易的发生，资产交易的数额一般都比较大，对双方利益的影响也较大，双方都希望在理性的基础上进行交易，由此产生了对评估信息的需求。此外，交易额的增大使评估费用相对于资产价值的比率降低，委托方支付的评估费用远远低于在缺少评估信息情况下交易所带来的预期损失，资产评估成为一种能够支付得起的客观需求。1资产评估产生的客观必然性信息不完全，由于受客观条件的限制，交易双方往往对取得资产的历史价格比较了解，而对资产现行价格的信息掌握较少，另一方面，资产的专用性和交易的低频率等特点又使其它资产以往的交易事实难以作为待交易资产价格确定的依据，因此，需要一个掌握较多市场交易信息、并能站在客观立场上具有一定的权威性的中介机构，用双方可以接收的程序和方法估算一个值，为交易双方确定成交价格提供参考，这种需求的不断增多，是资产评估业产生的客观前提。1资产评估产生的客观必然性1资产评估产生的客观必然性1资产评估产生的客观必然性交易中资产数量的固定性和价格的分歧2资产评估的重要地位和作用PQ1DS2资产评估的重要地位和作用互不妥协PQ1DS2资产评估的重要地位和作用继续协商PQ1DS2资产评估的重要地位和作用资产评估PQ1DS2资产评估的重要地位和作用InvestorsManagersanalysts第二节资产评估的概念及要素资产评估的概念及要素资产评估的概念资产评估的主体、客体资产评估的依据评估的目的评估的原则评估的假设评估的价值类型评估方法1资产评估的概念资产评估是指评估机构和评估人员，根据特定目的，依据国家有关法律法规和资产评估准则，遵循评估原则，选用适当的价值类型，按照相关的程序，运用科学的方法，对（现时）资产价值进行评定和估算,并发表专业意见的行为和过程。Value,isnotafact,butanestimateofthemostlikelypricethatwillbepaidforagoodorserviceavailableforpurchaseatagiventime(InternationalValuationStandards,EighthEdition,P69).2资产评估主体资产评估机构和人员是资产评估的主体，是开展资产评估工作的主导者，必须是符合国家有关规定、具有从事资产评估资格的机构和人员，资产评估人员只有取得相应的评估执业资格，才能开展资产评估业务。3评估的客体(评估对象)客户委托评估的资产是资产评估的客体，它是资产评估的具体对象,也称为评估对象，一般情况下，拟发生产权交易或变动是资产需要评估的前提。资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有的有形实物和无形的权利。3评估的客体(评估对象)3评估的客体(评估对象)4评估依据与资产评估相关的法律、法规。如公司法、国有资产评估管理办法、资产评估操作规范意见等，这些法律、法规是开展资产评估工作必须遵守的。反映资产评估经济行为的文件。如有关证券管理部门同意公司上市的有关批文、资产管理部门同意公司与外方合作组建中外合资公司的有关批文等，这些反映经济行为的有关文件是开展资产评估的基本前提。4评估依据与被评估资产相关的重大合同协议。如产品的销售合同、技术转让协议、资产的租赁合同、使用合同等，这些合同、协议往往与被评估资产的产权、使用范围、对企业盈利的贡献等方面产生影响，从而影响被评估资产的价值，因此，也是评估人员对资产价值做出判断时所依据的重要资料。与被评估资产有关的取费标准和其他参考资料。如被评估资产所在地的房屋建筑物造价标准、各种费率取费标准、土地基准地价、行业协会发布的有关信息等，这些资料是对被评估资产价值做出判断的重要依据。5评估目的交易、抵押清产核资会计计价审计6评估原则评估原则，是资产评估的行为规范,是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则，评估人员只有在一定的评估原则指导下做出的评估结果，才具有可信性。包括工作原则和技术原则。工作原则包括，独立性原则、客观性原则、科学性原则和专业性原则。技术经济原则包括，供求原则、预期收益原则、替代原则、贡献原则、评估基准日原则。7评估程序评估程序，是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。为了保证资产评估结果的科学性，任何一项资产评估业务，无论是规模较大的企业整体资产，还是单独的一台设备，在进行资产评估工作时，必须按照国家有关规定，进行财产清查、市场调研、评定估算、验证结果等工作程序，否则将影响资产评估的质量。8评估假设继续使用假设(Goingconcern)是假定被评估资产将按现行用途继续使用或转换用途继续使用，从而可以考察它在未来时间能为其持有人带来的经济收益。8评估假设公开市场假设(OpenMarket)，假定资产拟进入的市场是一个公开市场。所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。8评估假设清算(清偿)假设(Liquidation)是指资产所有者在某种压力下，经协商或以拍卖方式将其资产强制在非公开市场上出售，这种情况下的资产评估具有一定的特殊性，适应强制出售中市场均衡被打破的实际情况，资产评估价值大大低于继续使用或公开市场条件下的评估值。8评估假设在资产评估中，由于资产未来效用有别而形成了三种假设。在不同假设条件下，评估结果各不相同。继续使用假设前提下，要求评估资产的继续使用价值；公开市场假设前提下，要求评估资产的公平市场价值；清算(清偿)假设前提下，要求评估资产的清算价格。因此，资产评估人员在评估业务活动中要充分分析了解判断认定被评估资产最可能的效用，以便得出有效结论。9资产评估的价值类型价值类型，是指资产评估结果的属性及其表现形式。不同价值类型从不同角度反映资产评估价值的属性和特征。不同的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异。市场价值在用续用价值投资价值清算价值保险价值课税价值非市场价值9资产评估的价值类型市场价值（MarketValue），istheestimatedamountforwhichapropertyshouldexchangeonthedateofvaluationbetweenawillingbuyerandawillingsellerinanarm`s-lengthtransactionafterpropermarketingwhereinthepartieshadeachactedknowledgeably,prudently,andwithoutcompulsion.MarketvaluemustbeHABU(HighestandBestUse).公开市场条件下的价格一定是在所有的可能的交易中可能取得的价格中的最高者。9资产评估的价值类型在用续用价值，是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。Investmentvalue，thevalueofpropertytoaparticularinvestor,oraclassofinvestors,foridentifiedinvestmentoroperationalobjectives.Thisconceptrelatesspecificpropertytoaspecificinvestor,groupofinvestors,orentitywithidentifiableinvestmentobjectivesandcriteria。9资产评估的价值类型持续经营价值，是指在持续经营条件下公司的价值，是假设现有资产将被用于产生未来现金流并且不会被出卖。投资者考虑持续经营价值，并将它与生产终止时的资产价值对比，如果持续经营价值超过生产终止时的生产价值，那么进行经营是有意义的。清算价格，是指在非公开市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。其一，因经营失利而导致破产的企业，必然会急于将资产转让或拍卖；其二，这种交易活动只要取决于买方，占有主动权的买方必定极力压低成交价格，以从中获取利益。9资产评估的价值类型保险价值，是指可能因危险造成损失的实体项目的重置成本，是保险单条款中记载或认同的某项资产损失或资产群价值的一部分损失。10评估方法市场比较法（Relativevaluation）收益法(Cashflowvaluation)成本法(Replacementcost)第三节资产评估的分类及特点评估分类及特点分类标准工作内容资产评估对象资产评估的特点1按工作内容的评估分类一般评估，是指正常情况下的资产评估，通常以资产发生产权变动、产权交易以及资产保险、纳税或其他经济行为为前提。如企业上市资产评估、组建合资企业资产评估、企业股份制改造资产评估、企业资产抵押贷款资产评估等。评估复核，是指在对被评估的资产已经出具评估报告的基础上，由其他评估机构和评估人员对同一被评估资产独立地进行评定和估算并出具报告的行为和过程。1按工作内容的评估分类评估咨询，是一个较为宽泛的术语。确切地讲，评估咨询主要不是对评估标的物价值的估计和