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房地产概论土木工程学院工程管理系/房地产研究所周云2020/1/202第一章：房地产基本概念与属性§1.1什么是房地产？§1.2房地产的基本属性与特征§1.3房地产的类型2020/1/203§1.1什么是房地产？房地产定义房地产、不动产、物业的异同房地产的构成2020/1/204房地产的定义A.房地产，是房产与地产的统称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。B.房地产，是在一定所有制关系下，作为财产的房屋及其所占用的土地的总称。C.房地产是指土地、土地之上的永久性的建筑物、构筑物，以及由其所衍生的权利。2020/1/205归结起来讲：房地产是商品房地产是财产房地产是权利房地产是指土地及其附着于土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物在自然形态和经济形态下的总称。2020/1/206房地产的构成物质形态构成土地（建筑地块）+房屋（建筑物）+附属设施经济形态构成产权——以房地产产权证为代表的权利2020/1/207表1-1：房屋按结构分类序号房屋按结构分类房屋承重的主要结构材料1钢、钢筋混凝土结构钢或钢筋混凝建造2混合结构钢筋混凝土和砖木建造3砖木结构砖木建造4其他结构竹木、砖石、土建造的简易房屋2020/1/208表1-2：房屋按用途分类序号房屋按使用性质分类房屋用途1住宅居住用房（包括民居和集体宿舍）2工业交通仓库用房用于生产、业务、储备物资等及各种附属用房3商业服务用房对外营业及各种商业、服务业用房及附属用房4教育、医疗、科研用房从事教育、医疗、科研活动的各种房屋及附属房屋5文化、体育、娱乐用房文化馆、影剧院、展览馆、体育场、公园、游乐场等6办公用房中级各级党政机关、群众团体、党校、干校、等及附属用房7其他用房不属于上述的各种特殊用房，如：外交使馆、外交公寓、军事、宗教、寺庙、监狱等2020/1/209表1-3：房屋按构成要素划分①房屋建筑材料——钢材、水泥、木材、砖瓦、塑料、玻璃、轻质材料等；②房屋建筑地基——包括宅基地；③房屋内设施——水、电、煤、卫、空调、取暖设备；④房屋外部环境——地理位置、道路交通、文化娱乐、生活服务。2020/1/2010表1-4：房屋按基本社会经济功能划分序号类型1类型21住宅福利住宅、准商品住宅、商品住宅2非住宅商业用、工业用、行政用、其他3配套设施市政设施、基本生活配套设施2020/1/2011一般商品交易：物流房地产交易：物流+权属流异产毗连：异产毗连房屋系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。2020/1/2012丁乙丙甲803804703704601602603604501502503504401402403404301302303304201202203204101102103104图2-2：住宅区产权形态示意图2020/1/2013§1.2房地产的基本属性与特征1.2.1房产（房屋财产）特征与类型1.2.2地产（土地财产）特征与类型2020/1/20141.2.1房产（房屋财产）1、在空间上的固定性2、耐久性3、收益的递减性4、效用上的多层次性2020/1/2015根据用途的差异，主要分为五种类型：住宅用房(福利设施、准商品、商品)生产用房营业（商业）用房行政用房其它专业用房2020/1/20161.2.2地产（土地财产）1、不可移动性2、数量有限（稀缺性）3、多用途性4、聚积资本——土地收益递增（在合理利用/投资的前提下）2020/1/2017根据用途的差异，主要分为两种类型：城镇土地农村土地2020/1/20181.2.3房产与地产的关系差异与联系2020/1/2019差异：地产可以单独存在，而房产则不能离开地产而单独存在房产是一种终极产品房产有折旧，地产无折旧价格制定的方法不同（房价、房租、地价、地租）2020/1/2020联系：实物形态方面任何房屋或建筑物都是建设在土地之上的；开发的角度—没有土地的前期开发，就无法在其上建筑房屋及其相关的建筑物2020/1/2021联系（续）：价格形态方面地价对房价有影响——“房以地为贵”；房价对地价同样也有影响——地上有房的建筑地块，房屋以及其配套设施的数量、质量的多少、好坏都将直接影响到地价的高低——“地以房为贵”；在市场交易中，房产和地产的价值总是结合在一起计算的——无论是房屋租赁还是房屋买卖，房价和房租中总是隐含有地租、地价，同时，城市建筑地块的地价、地租又总是分摊在出售、出租房屋的单位面积之中。2020/1/2022联系（续）：权属关系方面房所有权的合法性决定于房屋坐落的土地权利的合法性——“房随地载”；当产权转移时——“地随房走”。2020/1/2023联系（续）：资本循环方面房产与地产的资金是相互融合的（房地产建设投资主要分为土地开发与房屋建设——地产靠收取土地开发费循环，通过对土地开发投资，为房产开发准备条件；房产依靠对房屋的出售或出租收回投资）2020/1/20241.2.4房地产的特征（一）物理特征1、不可移动性2、相对的不可分割性3、耐久性4、异质性5、有限性（二）社会经济特征1、商品属性2、多重经济身份3、交易的特殊性4、保值增值性5、可开发性2020/1/20251、不可移动性2、相对的不可分割性3、耐久性4、异质性5、有限性2020/1/2026（二）经济特征1、商品属性2、多重经济身份3、交易的特殊性4、保值增值性5、可开发性2020/1/2027房地产的属性特征空间上的固定性耐久性收益递减性效用上的多层次性数量有限位置不可移动多用途聚积资本位置固定性与质量差异性数量有限性与供给稀缺性利用永续性与报酬递减性产权分割性欲权益流动性2020/1/2028§1.3房地产的类型分类依据类型按物质形态划分土地、在建工程、建成后物业按用途划分森林、农田、住宅、商业房地产、工业房地产、开发基地按经营方式划分用于出售的房地产、用于出租的房地产按是否产生收益划分收益性物业、非收益性物业按开发程度划分生地、毛地、熟地或：已开发土地、未开发土地、未来待开发土地2020/1/2029复习思考题1.什么是房地产？简述房地产、不动产、物业的异同。2.理解并分析房地产的属性特征。3.简述房地产的物质形态构成和经济形态构成。