房产税城镇土地使用税

第九章房产税、城镇土地使用税、契税法王小宁教授三峡大学经济与管理学院第一节房产税原理房产税是以房屋为征税对象，按照服务的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。1、属于财产税中的个别财产税2、限于征税范围内的经营性房屋3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法一、纳税义务人及征税对象（一）纳税义务人（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。（2）产权出典的，由承典人纳税。（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。（5）无租使用其他房产的问题。（二）征税对象——房产它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。二、征税范围房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。房产税的征税范围不包括农村。三、计税依据和税率（一）计税依据1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。需要注意的特殊问题：第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：（1）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施和设施的价值；对附属设施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。2.从租计征——计税依据为房产租金收入。（二）税率1.从价计征：税率为1.2%；2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。四、应纳税额计算计税方法计税依据税率税额计算公式从价计征房产计税余值1.2%全年应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%从租计征房屋租金12%（个人为4%）全年应纳税额=租金收入×12%（个人为4%）五、税收优惠1.个人所有非营业用的房产免征房产税。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。2.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。3.经财政部批准免税的其他房产。六、征收管理与纳税申报（一）纳税义务发生时间（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。（二）纳税期限：按年征收，分期缴纳（三）纳税申报：房产税纳税申报表（四）纳税地点：房产所在地缴纳第二节城镇土地使用税一、一般规定1.国家机关、人民团体、军队自用的土地；2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地；5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；7.由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。二、特殊规定1.城镇土地使用税与耕地占用税的征税范围衔接凡是缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满1年后征收城镇土地使用税；征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税，应从批准征用之次月起征收城镇土地使用税。2.免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地对免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。3.房地产开发公司开发建造商品房的用地除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。4.搬迁企业用地自2004年7月1日起，企业搬迁后原场地不使用的、企业范围内荒山等尚未利用的土地，免征城镇土地使用税。企业按上述规定暂免征收城镇土地使用税的土地开始使用时，应从使用的次月起自行计算和申报缴纳城镇土地使用税。5.企业的铁路专用线、公路等用地对企业的铁路专用线、公路等用地除另有规定者外，在企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的，应照章征收城镇土地使用税；在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使用税。6.企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地尚未利用的，经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收城镇土地使用税。7.企业的绿化用地对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收城镇土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。8.老年服务机构自用的土地9.供热企业暂免征收城镇土地使用税“供热企业”是指向居民供热并向居民收取采暖费的企业，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。10.廉租住房用地对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。三、城镇土地使用税征收管理（一）纳税义务发生时间——次月土地用途纳税义务发生时间：纳税人购置新建商品房自房屋交付使用之次月起购置存量房自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起纳税人出租、出借房产自交付出租、出借房产之次月起以出让或转让方式有偿取得土地使用权的应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳纳税人新征用的耕地自批准征用之日起满1年时开始缴纳纳税人新征用的非耕地自批准征用次月起缴纳注意：（1）只有第5种情况从“征用之日起满1年”时缴纳城镇土地使用税，其余都是从“次月”起纳税；（2）注意与房产税纳税义务发生时间的区别（3）注意征用耕地与非耕地纳税义务发生时间的区别（二）纳税地点在土地所在地缴纳。（三）纳税期限按年计算、分期缴纳。第三节契税法一、契税的概念（了解）在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。二、契税的纳税人和征税范围（掌握）（一）契税的纳税人——承受方纳契税在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。注意：1.契税是针对“承受方”征收的，转让方缴纳营业税、土地增值税等。2.外国企业和外商投资企业是契税的纳税人。（二）契税的征税范围在我国境内转移土地、房屋权属的行为征契税；土地、房屋权属未转移的，不征收契税1.国有土地使用权出让2.土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转移3.房屋买卖自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%。4.房屋赠与5.房屋交换6.其它（1）以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属等，征收契税（2）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的，属于契税征收范围（3）公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税（4）企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税（5）典当、继承、分拆（分割）、出租或者抵押等形式而发生的土地、房屋权属变动的，不属于契税的征税范围三、契税的计税依据、税率和应纳税额的计算（一）契税的计税依据——不动产的价格（掌握）对成交价格明显低于市场价格而无正当理由的，或所交换的土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关参照市场价格核定计税依据。具体情形计税依据1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖成交价格2.赠与由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定3.交换所交换的土地使用权、房屋的价格差额交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益（二）契税的税率——比例税率（熟悉）实行3%～5%的幅度税率（三）契税应纳税额的计算（掌握）应纳税额＝计税依据×税率四、契税的税收优惠（熟悉）1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税；3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途的，就不再属于减征、免征契税范围，并且应当补缴已经减征、免征的税款。五、契税征收管理（了解）（一）纳税义务发生时间纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。（二）纳税地点向土地、房屋所在地的税务征收机关申报纳税。（三）纳税期限自纳税义务发生之日起10日内办理纳税申报。