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招商地产公园1872项目2006年4月市场调查报告宏观环境分析市场环境分析宏观政策解读土地市场分析宏观环境分析市场环境分析房地产投资快速反弹06年1-2月，全市房地产开发投资达120.5亿元，比上年同期增长28.3％住宅市场供应量加大06年第一季度，全市批准预售135个，批准住宅预售面积363.16万平米，分别比上年同期增长36.1％和17.4％，供给量明显增多。住宅市场需求旺盛06年第一季度，商品房预售登记面积到509.33万平米，其中住宅为426.24万平米，比去年同期增长11％房价上涨较快，中低价产品紧缺06年第一季度，北京期房预售均价为6885元/平方米，同比增长14.8％；前三个月，北京商品住宅期房销售价分别为6687元/平方米、6957元/平方米和7046元/平方米。宏观政策解读宏观环境分析项目调整前利率调整后利率贷款其中：6个月5.225.41年5.585.851-3年（含）5.766.033-5年（含）5.856.125年以上6.126.39政策影响：贷款利率上调会加大购房者的资金成本。贷款利率的提高可能会导致一部分购房者提前还款。对开发商来说，提高贷款利率无疑会增加财务费用。提高贷款利率有可能会对房地产市场产生抑制投资的影响。中国人民银行宣布，自２００６年４月２８日起上调金融机构一年期贷款基准利率０．２７个百分点，存款利率保持不变。土地市场分析宏观环境分析近期交易地块楼面地价预计房价目前区域房价温泉镇D1地块4863元/平米近10000元/平米6000元/平米万恒家园二期地块3986元/平米8000元/平米4600元/平米马驹桥地块2553元/平米6500元/平米4580元/平米成寿寺甲1号3376元/平米8000元/平米6500元/平米名称04年成交05年成交06年1季度成交06年正在交易06年准备入市06年合计实际总成交(宗)60486282357建设用地（万平米）374238.96.9161.6154332.5规划建筑面积（万平米）546432.823.2283.9333.4640.5交易总金额（亿元）112.7116.011.84————交易平均单价（万元/亩）165218.71137.8容积率1.461.813.361.762.161.931季度土地成交量小，但土地交易价格屡创新高，土地成本大幅上升。从第二季度开始，土地供应将呈集中上市局面，供应主要集中于朝阳、海淀、丰台和通州，其中朝阳区占到了1/3。住宅和商服用地减少，五环内土地供应紧张，土地供应呈郊区化。五环内土地供应的减少，决定了高档住宅的市场供应量仍然非常有限，旺盛的市场需求仍将是价格的有力支撑。央行加息可以看作是国家新一轮宏观调控的一个信号，房价的快速上涨已经引起政府部门的高度关注，打压房价将是新一轮宏观调控的主导思想。房地产开发贷款利率的上调将进一步加大开发商的融资成本，对自有资金比例较低的开发企业将是一个很大的挑战。土地成本的大幅提升，决定了后续入市的住宅价格仍将保持稳中有升的态势。北京市高档住宅整体仍将保持供需两旺态势，但价格上涨幅度将逐步放缓。伟业观点宏观环境分析宏观市场分析市场供应分析市场需求分析租金分析空置率分析北京中高档住宅市场的整体空置率同比相比上升了约一个百分点。2006年第一季度北京中高档住宅市场供应量达2000多套。其中东部城区供应充沛，在本季度的新增供应量中所占比例较大。宏观市场分析市场供应分析到目前为止上一个季度的开盘项目销售均价已经有了5%左右的上涨。项目名称区域均价开盘时间锦鸿阁东城区102002006.3置地公寓朝阳区145002006.3合生国际花园朝阳区120002006.5A派公寓朝阳区110002006.3由于地段的不可复制性，北京中高档住宅均价呈现快速上扬态势宏观市场分析市场供应分析一季度入市中高档住宅项目中，东部地区特别是朝阳区所占比例最大宏观市场分析市场需求分析CBD区有着得天独厚的区位优势，该区域的高档住宅也有着强大的需求来源2006年第一季度，北京中高档住宅市场成交达1272套，需求呈强劲上升态势燕莎朝阳公园区域有着良好的自然环境和国际化居住氛围，市场需求最为旺盛。中关村区域产业特点突出，缺乏高档的中高档住宅市场供应，成交量位居第三。投资买家的增多大大增加了租赁市场的供应量。从而拉低了租赁市场的整体租金水平。06年一季度北京中高档住宅平均租金报价为US$13.97/平方米.月（含物业管理费）。中高档住宅租金水平整体呈下降趋势，和去年同期相比，06年一季度租金下降约1美金。宏观市场分析租金分析2006年第一季度，北京中高档住宅市场的整体空置率和上一个季度相比略有上升，目前为22.63%。除了CBD和中关村区域之外，其他区域的整体空置率都有所上升，其中金融街上升幅度最大，有九个百分点。燕莎和朝阳公园区域仅上涨了一个多的百分点。北京中高档住宅市场存量达到60,938套，其中高档公寓13,890套，占22.8%；中档公寓37,819套，占62.1%。宏观市场分析空置率分析北京中高档住宅租赁市场主要指标区域市场分析朝青板块分析朝阳公园板块分析朝青板块分析区域市场分析区域概况随着04年后的规模性开发，毗邻CBD的区位优势、交通路网的日渐改善和众多品牌开发商的大规模开发，朝青板块已逐渐成为北京最具知名度和影响力的大规模开发区之一。朝青板块，南至朝阳路，北到姚家园路，东西两侧，分别与东四环、东五环相接项目名称开发规模（万平米）开发商罗马嘉园60合生创展华纺易城50华纺房地产国美第一城100鹏润集团星河湾60宏宇集团青年汇32新松房地产东岸22住总集团天鹅湾46城启集团阿曼寓所8首旅集团银帆国际10宏泰基业苹果派40今典集团润丰水尚44润丰集团逸翠园36和记黄埔A-ZTOWN43首创集团合计551/当前市场供应分析朝青板块当前供应市场的住宅产品，既有像国美第一城、青年汇、华纺易城这样的普通住宅，也有像星河湾、天鹅湾、逸翠园、罗马嘉园这样的高档项目，以及润丰水尚、A-ZTOWN这样的中高档住宅产品，整体呈现多元化、规模化的特点。朝青板块分析区域市场分析潜在市场供应分析项目位置开发规模（万平方米）开发商青年路10银谷集团朝阳北路40今典集团东风乡绿隔地区260泛海信华十里堡路12新华联集团合计322/朝青板块未来仍将呈现大盘开发、集中放量的态势，已知潜在的市场供应量达322万平米。其中泛海信华开发的泛海国际区域内的超级大盘。朝青板块分析区域市场分析大体量开发、知名开发商进驻、政策导向支持、交通环境不断改善使得区域成为最为关注的热点开发区域，区域成熟度不断提高。小结朝青板块是东部毗邻CBD最近的居住组团区域，青年路拓宽将进一步带动朝青板块楼市继续升温。星河湾、天鹅湾、逸翠园等知名开发商操盘的高档项目的加入，大大提升了本区域的居住档次和区域价值。CBD东扩，中央、北京两大电视台的东迁，诸多利好大大刺激了本地及外地的购房者在区域内的置业的需求。朝青板块未来仍将保持供需两旺的整体态势，随着土地成本的增加和区域成熟度的不断提高，朝青板块将逐步实现区域升级、产品升级、客户升级，中高档住宅的开发将是未来区域住宅开发的主导方向。朝青板块分析区域市场分析朝阳公园板块分析区域市场分析朝阳公园板块主要指朝阳公园周边区域，如朝阳公园西门一带，朝阳公园南侧路对面区域等。朝阳公园周边集中了以棕榈泉国际公寓、公园大道、等为代表的近20个新、老高档项目。通过近十年的开发，已形成一个颇具影响的国际化豪宅富人区。区域概况朝阳公园板块分析区域市场分析项目名称规模主力户型面积主力户型装修棕榈泉国际公寓250000170~190三居精装公园大道250000180三居精装维多利亚公寓40000120~150三居精装京达国际公寓90000140~180三居精装北京GOLF公寓88000260~270三居精装九号国际公寓25000269－379三居精装龙阁19491150~170三居毛坯棕榈泉国际公寓、公园大道已基本售罄，在销项目如京达国际公寓、北京GOLF公寓，体量均在10万平米以下，均价大都在10000-15000元之间。目前朝阳公园周边有美国公寓、鸿翔花园等潜在项目。市场供应分析朝阳公园板块分析区域市场分析小结近十年的开发，使得朝阳公园周边的居住地块越来越少，目前的市场供应和潜在供应项目规模都比较小，未来的住宅市场将向高精尖的方向发展。朝阳公园板块市场住宅供应量的下降，置业者对高档住宅的旺盛需求，将使东区高档住宅出现泛朝阳公园板块的趋势。朝阳公园板块周边景观位置优越的地区，如红领巾公园周边地区将成为新的高档住宅供应区。重点竞争项目解读星河湾世贸奥临花园阳光上东公园大道观湖国际星河湾重点竞争项目解读基本概况地理位置朝阳区朝阳北路四季星河路占地面积520亩总建面60万平米（一期21万平米）容积率3建筑形式板楼、塔楼总户数1600套（一期696套）开盘时间一期2005年7月2日开盘入住时间2006年5月-6月精装修标准4000元/平米星河湾重点竞争项目解读所地位置户型编号户型特点户型面积户型种类板楼A户型复式510平米四室两厅五卫板楼B户型错层309-349平米四室两厅五卫板楼C户型错层242-283平方米三室两厅四卫板楼E户型转角户型，错层，266平方米三室两厅四卫塔楼D户型错层228-272平方米三室两厅四卫户型分析B4建面309平米户型C4建面272平米户型B1建面349平米户型星河湾重点竞争项目解读社区配套商业二期规划，尚未确定规模会所10000余平方米的四季会，中国首家超五星级精品酒店，含有酒店、俱乐部等多种功能，四季会中包括商务贵宾房，高档中、西餐厅，可容纳400人的宴会厅、咖啡厅、健身区、红酒/雪茄房等教育双语国际幼儿园、知名小学体育馆四季会体育馆，游泳池、网球场、羽毛球室、乒乓球室、桌球等一应俱全车位1:1.2，全地下停车，车位月租金600元/个星河湾重点竞争项目解读户门木饰面防火门，配防盗眼及德国“海福乐”门锁；公共部分1、客厅、饭厅、走廊局部采用造型天花配饰线，加拿大“卡佛”乳胶漆，墙身采用高级墙纸。2、台阶配装木扶手及高级铁花栏杆，客厅局部墙身贴高级云石面。地面进口大理石地面，局部大理石拼花装饰。卧室主人房、衣帽间另配有豪华衣柜，卧室、书房：局部吊顶天花，墙身采用高级墙纸。厨房高级台面德国“菲林格尔”高级地柜及吊柜，德国“德格”煮食炉、抽油烟机、洗碗机。卫生间德国“豪士”高级按摩浴缸、日本“东陶”牌豪华电脑控制座厕。空调日本“三菱电机”中央空调新风系统。视讯装置配法国“罗格朗”楼宇可视对讲机。精装标准星河湾重点竞争项目解读园林景观沿用广洲星河湾的风格，宅前小溪、起伏地形、跌落水景、露天泳池，以及各种亭台楼榭交相輝映。住宅建筑与绿地空间上相互渗透，制造出园林高差，植物重木轻草，园林小径均为曲线设计——构筑成星河湾生态公园。园区分布9000吨黄蜡石，可谓不惜血本，隐性消防通道设计为园林小径，可谓匠心独运。职业特征多为企业高层管理人员或董事，很多具有海外生活背景，还有一部分演艺界名人。区域分布北京及外地客户的比例接近1:1年龄划分基本上以35-50岁中年客户为主家庭结构以2口或3口之家为主购买目的以自住为主，很少有纯投资的星河湾重点竞争项目解读客户分析星河湾重点竞争项目解读星河湾06年各月销售套数27237428010203040506070801234系列1星河湾06年1-4月销售面积7571663420384831905000100001500020000250001234系列1星河湾06年1-4月销售金额4492197328133517766579183018467734901000000002000000003000000004000000005000000006000000007000000001234系列1星河湾06年1-4月成交均价15651124981529513828050001000015000200001234系列11-4月份，星河湾销售呈平稳态势，成交价格也稳定在15000-16