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天津环外综合体写字楼项目发展顾问最终报告呈交:天津津滨万宁有限公司2007年4月CBRichardEllis|Page2背景城市宏观分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议CBRichardEllis|Page3背景•世邦魏理仕接受天津津滨万宁有限公司的委托，于2007年2月开始，为天津环外综合体写字楼项目提供顾问服务工作。•此次顾问服务的目标是通过相关研究为项目提供适当的市场定位、适宜的发展内容组合、投资分析以及设计建议。•此次汇报的重点内容包括基础研究、市场研究和分析、项目发展机遇和项目市场定位等相关内容。CBRichardEllis|Page4报告摘要城市宏观分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议•地理概况•人口概况•经济概况•城市定位•基础设施条件•城市规划•区域发展前景CBRichardEllis|Page5城市宏观分析地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中心距海岸50公里，离首都北京120公里。城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里。行政区划分包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域。天津市区滨海区近郊区远郊区天津市区图•背靠北京，面向渤海的优越地理位置•国内重要城市、国际港口城市、直辖市市区和平区，河东区，河西区，南开区，河北区和红桥区近郊区东丽区，西青区，津南区，北辰区，武清区和宝坻区远郊县宁河县，静海县，蓟县滨海区塘沽区，汉沽区和大港区•充足的经济发展空间•强劲的城市发展动力地理概况CBRichardEllis|Page62005年底常住人口1043万人，户籍人口939.31万人，市区人口为384.57万人。整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入。天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显。《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提出，2020年天津城镇化水平将达到90%。•人口分布向城区外围扩展,城市化进程加快,区域功能加强•人口郊区化，推动商务和商业设施的发展•城市进程的加快导致商业和商务区格局发生变化，为本项目提供了发展潜力1.45倍人口概况城市宏观分析资料来源：天津市统计网CBRichardEllis|Page7GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，年均增长率约为14%，明显高于全国的同期增长水平。人均GDP突破5,000美元，达到中等收入国家平均水平。2006年前9个月固定资产投资达到1334.9亿元同，同比增长27%，固定资产投资保持了高位平稳运行的态势。在国家诸多发展政策的利好因素的推动下，天津经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段•各项经济指标的表明，经济发展后劲充足。•经济的快速发展必将促使物业市场需求稳定快速增长经济概况城市宏观分析资料来源：天津市统计网CBRichardEllis|Page8截至2006年底，世界500强跨国公司在天津投资建厂或设立办事处达121家，外商投资企业对天津经济发展起到了巨大的推动作用。除滨海新区之外，随着市区和其他开发区的更多优惠的提出，外资企业的比重将越来越大全年服务业合同利用外资42.59亿美元，占全市合同利用外资额的比重达到52.5％，比2005年提高11.2个百分点。经济概况城市宏观分析•投资规模大，增资势头强劲•主要集中于资本密集、技术密集及知识密集的行业•投资领域逐步拓宽，第三产业投资比重上升•各种优惠政策对外资进入提供了客观条件•随着外资企业在津投资的增加，对高端办公物业及零售物业的需求也将随之增长资料来源：天津市统计网CBRichardEllis|Page92006年国务院通过了《天津市城市总体规划(2005—2020年)》总体规划突出了加快推进滨海新区开发开放这个重点，明确了“一轴两带三区”的市域空间布局，对城市的未来发展提供了依据规划中提出的北方经济中心和生态城市这一新的城市定位进一步提升了城市的国际地位和区域经济中心的地位新的城市定位确定出天津将重点向东及向南发展，南部区域将延续原有良好的基础，优于东部区域的发展，预计将在5-8年内初步成熟本项目城市定位城市宏观分析•天津新的定位给予城市发展一个历史性的机遇•本项目区域发展的起步区，有着得天独厚的优势，将逐步成为城市南部核心区域•城市空间布局规划在突出中心城功能的同时，加快了多中心布局的完成，对项目所在区域也将有积极的影响CBRichardEllis|Page10中心城区形成以“两横、两纵、两环、两条联络线”快速路网为骨架的环放式路网，四级道路系统改善中心城市交通现状轨道和快速公交形成中心城市交通骨架，轨道交通将为未来城市的发展提速，大大影响城市未来的交通中心城区以发展金融、商贸、科技等第三产业为重点，逐步形成以服务型经济为主的产业结构通过海河两岸的综合开发改造，带动城市功能调整和布局完善规划和基础设施概况东南半环西北半环两横两纵三条联络线城市宏观分析•城市规划更多的是以产业带发展为重点,突出了以多中心带状发展代替圆心发展的模式•住宅区将逐步退出中心区，向城市外延发展•城市交通系统和设施的水平提高直接从正面影响到本项目未来和中心城区连接的便利性•多中心发展的规划，为项目区域未来发展成区域商圈创造了条件CBRichardEllis|Page11天津近年启动了一批重点规划发展区域及重点基础设施建设项目，城市的快速发展和升级进入了实质性阶段重点规划发展区域进展状况CBD中央商务区小白楼，总建面180万㎡，已完成38万㎡海河改造分三期，整体完成50％。滨海新区总规划面积2,270平方公里。道路等基础设施投入将进一步加大。城市南部片区发展梅江南的住宅开发已近多半，而卫南洼区域刚刚起步，未来有大量的居住项目和商业配套项目待开发。重点基础设施项目进度计划天津站改造整体2010年建成。京津城际快速客运枢纽。地铁1号线、9号线（中山门-滨海）已建成营运2号、3号、9号线（天津站-中山门），预计分别于2010，2010，2008年投入使用。京津第二高速公路预计2008年建成。京津城际高速铁路预计2008年建成。环城道路系统中环、外环线的改造城市重点道路改造友谊南路、解放南路、黑牛城道、红旗南路、卫国道、大沽南路等已经改造完毕桥梁富民桥、蚌埠桥、赤峰桥、通南桥、慈海桥、新三条石桥在2008年前预计完工。机场扩建2008年完成6万平方米扩建，未来总扩建12万平方米航站楼，预计货运吞吐量增加3倍。港口扩建2020年，天津港年货物吞吐量将达4亿吨，集装箱吞吐量2000万标准箱。•原有的城市格局和商圈格局将发生变化，直接促使本项目所在区域发生质的变化•本项目周边的便捷交通也将改变人们对传统办公区域的依赖，从而给本项目带来潜在的发展机会•城市发展的主轴由京津走廊构成，高速便捷的交通将促进城市的一体化进程•城区重点发展区域将同步进行，会带来市场的大变革•南部区域的住宅规模化，人口高素质，将带来商业、商务的繁荣城市重点规划及基础设施概况城市宏观分析CBRichardEllis|Page12从梅江南的地理位置来看，正处于河西区、津南区、西青区的交界处，因此，这三个行政区的经济发展和城市规划对梅江南的开发进程起着至关重要的作用分项河西区西青区（开发区部分）在全市的地位天津商务比较发达的区域，友谊路和小白楼是核心商务区之一，同时也是产业比较发达的区域西青区位于天津市西南部，是重要的旅游文化区，同时西青开发区的电子产业在全市占有重要的地位产业依托未来的产业方向主要是：商务商贸、金融业、物流业、餐饮业、新兴服务业未来的产业方向主要是：现代物流和旅游业高新科技、汽车配套和生物技术重点规划区域•小白楼商务中心•友谊路金融服务区•大沽南路商业街•海河服务型经济带•解放南路物流带、陈塘都市型工业园•杨柳青镇建设•西青经济开发区未来要成为基础设施完备、服务水平一流、产业集群辐射力强、以跨国公司为主体、在国内外有影响的开发区基础设施地铁１号线穿越河西区全境，快速路建设、旧路拓宽改造工程的实施，使八横八纵道路骨架基本形成该开发区是离市区最近的，基础设施条件也是最好的，是连结市区和外围区域的纽带房地产现状友谊路金融服务区；大梅江区域是天津的高档住宅区，具有良好的生态环境目前已有多家知名房地产企业先期进驻开发大组团的住宅小区，如：招商地产、万科等土地开发河西区的土地开发比较早，中心区域基本上无土地开发，大规模的土地开发只有尖山八大里（未拆迁）本区域的土地开发在环城四区中属于重视比较早的，中北镇已经被多家知名发展商看重兵开发区域发展前景城市宏观分析资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page13区域发展前景•南部区域围绕自身的发展方向，在规划和资源配置上会把物流、信息流、资金流、人流引导到合理的位置，形成多个城市次级商圈，所以也为本项目的商务办公提供了发展机会•各区基于产业优势对未来的产业结构进行了调整•产业结构的调整在区域城市化进程中是重中之重，因此，区域商业、服务业等第三产业是未来的发展重点分项津南区（部分）南开区（主要是华苑产业园区）在全市的地位津南区位于天津市东南部，是连接市中心和滨海新区的重要交通要道之一位于天津市区西南部，具有商贸、科技、文化特色的充满生机和活力的新型市区，具有综合发展的有利条件和优势产业依托目前主要是：农业、运输仓储业未来产业方向：汽车、设备制造、综合服务业产业园区主要包括电子信息、绿色能源、生物医药和新材料四个支柱产业未来方向：主要是高教区和综合性的商务办公、金融、商业等重点规划区域双港开发区、工业园区双港湖风景为工贸和商业发展区园区环外部分重点是高新技术产业；水上地区的都市旅游商业区；奥运板块的健身会展服务区基础设施规划区内已完全具备客商投资建厂所必需的基础配套设施为了2008年奥运会，南开区正在加紧基础设施的改造房地产现状靠近外环区域主要是高档别墅区，为大梅江区域的延续，金地、永泰红勘等知名发展商再次区域开发奥运板块内有大量的高档住宅项目，是天津的高档居住区，对于与梅江南区域形成大的联动土地开发作为环城四区域之一，土地开发比较晚，因而后续还有很大的发展潜力南开区的土地开发在市中心也是比较早的，老城厢的大片开发带动了城市中心区的发展，而园区环外部分还有大量的土地待开发城市宏观分析资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page14城市对比城市北京上海杭州成都天津城市定位国家首都、国际城市、文化名城和宜居城市围绕形成“四个中心”基本框架的发展目标，以增强城市国际竞争力为发展主线国际风景旅游城市中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市天津市是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市城市地位文化中心地位，不再具有经济中心的功能工商业城市向经济中心城市转变，具有国际竞争力国际旅游城市的地位旅游业作为主导产业地位北方的经济中心，新的城市定位提升了天津的城市地位城市商务区发展北京由于城市经济的发展和城市地位决定了其商务区的发展比较迅速，目前已经形成多个城市商务区由于开放比较早，所以上海的商务区形成较早，档次也比较高，城市商务区的分布也比较广以西湖旅游带动周边区域商务区的形成早期的核心商务区都在城市中心，随着城市的外扩，投资拉动，目前已经形成多个商务区商务区比较集中，主要集中在南京路和小白楼商圈，随着城市经济的发展会形成多个商务区城市宏观分析资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page15城市对比•城市定位的转变和城市商务区的发展对于本项目有很大的启示作用，天津未来商务办公的发展也会遵循城市发展的轨迹•本项目所属区域有条件逐步发展成为天津又一个新兴的综合性商务区•经济中心的定位对商务办公需求的带动作用很大，北京、上海的商务区发展得到了很好的证实•城市的