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物权法物权法在社会生活中的作用1、“定分止争”（前提）“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。”——《商君书》（商鞅）财产所有权归属确定，就可以消弭纷争；财产权归属不定、权利界限不清，就会引发纷争。制定和实施物权法，可以确定财产所有权归属，明确权利界限，有利于减少和消弭产权纷争。此外，物权法还规定了各种解决产权争议的手段，一旦发生产权争议，便可以通过物权法规定的法律规则和法律手段解决纠纷。制定物权法与抑制国有资产流失：“外国有个加拿大，中国有个大家拿；不拿白不拿，拿了也白拿！”改革开放以来，国有资产流失现象严重，国家财产遭到巨大损失，原因就在于产权界限界定不清。物权法明确规定了国家所有财产的范围及其权属关系，从而从根本上保护了国有财产，能最大限度的解决国有财产流失问题。2、“物尽其用”（主旨）物尽其用主要是指所有权人通过设立用益物权，将自己的财产交给最能发挥物的效用的他人利用。在农村：土地承包经营权在城市：国有土地有偿出让与居民购买商品房2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过。2007年3月16日中华人民共和国主席令第六十二号公布，自2007年10月1日起施行。共五编十九章241条第一编总则第二编所有权第三编用益物权第四编担保物权第五编占有基本内容物权法概述物权变动自物权（所有权）物权种类用益物权他物权担保物权第一节物权法概述一、物的特征、分类（一）物的特征★★★物的特征理解1.有体性无体物一般不能成为物权法上的物，如空气、各种智力成果2.可支配性不能为人力所支配不能成为物权法上的物，如太阳、月亮3.非人格性必须与人的身体相分离，若是人身体的组成部分则不能成为物权法上的物，如人体器官、假牙、假肢【例题•单选题】下列选项中能成为物权法上的物的是（）。A.商标B.空气C.镶在人嘴里的假牙D.放在地上的假牙【答案】D（二）物的分类分类要点举例1.动产与不动产物权变动要求不同：动产交付、不动产登记不动产如：土地、房屋2.主物与从物（1）从物必须单独为一物，非整体与局部的关系；（2）从物对主物发挥辅助效用电视机与遥控器；汽车与备用轮胎；房间的钥匙等3.原物与孳息孳息是从原物中派生出来的，必须与原物分离。（1）天然孳息如摘下的果实、生产的小动物。所有权：有约定按约定，无约定，归所有权人，有用益物权人归用益物权人（2）法定孳息如利息、租金等二、物权的概念与种类（一）概念（了解）对特定的物享有直接支配和排他的权利。（二）物权的类型★★★物权体系自物权——所有权国家所有权建设用地使用权土地承包经营权宅基地使用权地役权用益物权他物权担保物权抵押权质押权留置权（法定）集体所有权私人所有权三、物权法的基本原则原则含义1.物权法定物权的类型、物权的内容都法定2.一物一权一个物上只能存在一个内容相同的物权3.公示公信动产交付、不动产登记第二节物权变动一、物权变动及其原因（一）物权变动的含义（理解）即物权的取得、变更、消灭。（包括所有权和他物权）（二）物权变动的原因★★★类型含义具体基于法律行为的物权变动（必须公示）根据原权利人的意思表示买卖、赠与、互易等。一般情况下，动产看交付；不动产看登记继承或受遗赠：继承或受遗赠开始时非基于法律行为的物权变动（无需公示）直接根据法律规定法律文书/征收：自法院或仲裁委的法律文书或政府的征收决定生效时事实行为：合法建造、拆除房屋等，事实行为成就时发生效力先占、添附、拾得遗失物、善意取得【例题·单选题】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列选项正确的是（）。A.中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权B.中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权C.中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权D.中州公司转让房屋的所有权也无需登记【答案】B二、物权变动的分离原则★★★合同效力与物权变动相分离：物权是否变动与合同效力无关。典型：合同有效，但物权不变动。【例】1.张三把电脑卖给李四，签了合同但未交付，合同有效，但李四不享有所有权。2.张三把房屋抵押给李四，签了合同，但未办抵押登记。抵押合同有效，但抵押权不产生。三、物权变动的公示方法★★★（一）动产——交付1.现实交付：直接交付标的物简易交付权利人事先占有标的物，物权自法律行为生效时发生效力事先占有标的物+合同占有改定动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力买卖合同+借用或保管合同（第二个合同生效时视为交付）指示交付动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，直接将请求第三人返还原物的权利转让给受让人合同+通知到达第三人2.观念交付【例题•单选题——现实交付】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事,让丁把画盗走。此时该名画的所有权属于（）。A.甲B.乙C.丙D.丁【答案】A【例题•单选题——简易交付】某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权转移的时间为（）。A.8月7日B.8月8日C.8月9日D.8月15日【答案】C【例题•多选题——占有改定】甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11,000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。下列说法正确的有（）。A.甲、乙的买卖合同生效时，乙直接取得该玉石的所有权B.甲、乙的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权C.由于甲未将玉石交付给乙，所以乙一直未取得该玉石的所有权D.甲通过占有改定的方式将玉石交付给了乙【答案】BD【例题•单选题——指示交付】甲公司将1台挖掘机出借给乙公司，后来甲公司将挖掘机出卖给王某，约定由乙公司直接将挖掘机交付给王某。此事，甲公司通知了乙公司，但乙公司未作答复。关于挖掘机所有权人，下列选项正确的是（）。A．甲公司，因为挖掘机没有交付给王某B．甲公司，因为乙公司没有答复视为不同意C．乙公司，因为乙公司没有答复视为购买D．王某，因为甲公司通过指示交付的方式完成了交付【答案】D1.异议登记（不能阻却物权变动）（1）利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。（了解）（2）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。（3）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。（二）不动产——登记：登记簿效力优先于产权证【例题•多选题】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。下列选项中，说法正确的有（）。A.异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力B.异议登记于3月31日失效C.甲有权向乙请求赔偿损失D.甲有权向登记机构请求赔偿损失【答案】BC2.预告登记（可以阻却物权变动）（1）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。（2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（3）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。【例题•多选题】开发商甲与乙订立商品房买卖合同，由于商品房在建设当中，双方前往房屋登记机构办理了预告登记。后来甲欲将该商品房抵押给丙银行借款。下列表述中，正确的有（）。A.乙已取得房屋所有权B.若甲未经乙同意，将房屋抵押给丙，则甲、丙的抵押合同无效C.若甲未经乙同意，将房屋抵押给丙，丙不能获得抵押权D.若甲因为乙没有按期支付价款而依法解除合同，则预告登记失效【答案】CD四、相对无需公示的物权变动★★★1.合法建造、拆除：事实行为完成时；2.法院判决、仲裁裁决、政府征收：裁判文书、征收决定生效时；3.继承、受遗赠：继承、受遗赠开始时。因上述原因获得物权无需公示，但再处分，需要办理登记的，必须登记。第三节所有权一、所有权的概念所有权人对自己的不动产或者动产依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。二、所有权的类型（一）国家所有权1.城市的土地、矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、国防资产属于国家所有。2.未被规定为集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源；野生动植物资源、文物、农村和城市郊区的土地，根据法律规定属于国家所有的，归国家所有。（略）（二）集体所有权集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等。注意：抵押财产的范围（集体土地使用权一般不可抵押，两种例外）（三）私人所有（四）私人所有业主的建筑物区分所有权指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权人享有三个方面的权利：①对专有部分享有的专有所有权;②对共有部分的共有权;③因共同关系所产生的成员权。成员权又称社员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。共有所有权是建筑物所有人对建筑物指共用部分所享有的占用、使用及收益的权利;其中，全体所有人的公用部分主要由电梯、楼梯、走廊、庭院、管道、屋顶、地下室等等;部分所有人的共用部分主要有：各单元内的楼梯，各楼层之间的楼板，两套住宅之间的隔墙等。各共有人在分享权利时应当以共用部分的本来用途使用共用部分;并分担共同的费用和负担;不得擅自对共用部分进行修缮或拆除等。共有所有权《物权法》第73、74、79条明确规定以下部分属于全体业主共有：①建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外;②建筑物区划内的绿地，城镇公共绿地、明示个人所有的除外;③建筑区划内的物业服务用房;④占用业主公用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;⑤建筑物及其附属设施的维修基金;管理规则：重要事项应由业主共同决定，改建、重建建筑物及其附属设施的，筹集、使用维修基金的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;其他重要事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。改变建筑物用途的，《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。相邻权概念：相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。常见的相邻权：土地或建筑物范围内历史形成的必经通道，相邻各方享有通行的权利，土地或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞；相邻一方因建筑施工、铺路架线必须临时占用他方土地的，他方应予以方便，但施工方应合理使用，完工后恢复原状，造成损失要给予补偿。对自然流水，相邻各方都有权使用，不得擅自堵塞或排放；相邻一方必须通过另一方土地排水的，另一方应当允许，但使用者应采取措施减少损失，并给予对方损失补偿。在建房挖沟时，应当与邻人房屋等不动产保持一定距离，不得影响邻人房基，不得将屋檐水或流水泻入邻人的土地或房屋，也不得影响他人通风、采光或生活；相邻一方所有的竹木根枝越界影