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第三章房地产开发与经营环境分析房地产开发与经营环境分析开发与经营环境分析开发与经营环境的构成要素经营环境分析的方法经营环境分析应用举例市场分析市场调查市场预测房地产开发经营环境的构成要素政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平）经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境）社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念）自然地理环境基础设施环境法律环境投资环境分析的方法道氏评估法SWOT分析法综合评价法道氏评估法道氏（陶氏）化学公司提出的。把影响投资环境的因素按形成原因和作用范围分为两部分：企业从事生产经营的业务条件；有可能引起这些条件变化的主要压力。评估的四个步骤：（1）评估影响企业业务条件的各个因素；（2）评价引起变化的各个主要压力因素；（3）进行归纳汇总，找出8-10个关键因素；（4）提出四套方案——最可能的情况；比预测方案好的情况；比预测方案差的情况；最糟糕的情况。专家对各种方案出现的概率进行预测，作为决策的参考。SWOT分析法企业界广为使用的一种战略选择方法。S——Strengths优势W——Weakness劣势O——Opportunities机会T——Threats威胁SWOTS+O机会点W+O可借力机会点W+T风险点S+T可规避风险点房地产企业的内部环境分析主要集中在：管理状况、经营状况、人员状况、资金状况、项目具体状况。房地产开发经营环境分析方法之综合评价法步骤1、确定投资环境要素；2、由层次分析法确定各环境要素的权重系数；3、由统计分析确定各环境要素的得分；4、分别对不同方案（选址）计算投资环境的综合评分；5、根据环境条件变化对评价结果的影响进行敏感性分析；6、根据综合评分与敏感性分析结果，作出投资选址决策。层次分析法（AHP法）建立层次结构模型确定同层间单权重系数一致性检验确定组合权重系数投资环境分析应用举例某房地产开发项目，选中了甲乙丙三个地块。投资者对三个地块的投资环境分别从经济环境、社会政治环境、自然环境和基础设施环境进行了调查分析，具体内容见表2.1；同时，投资者邀请了20位专家对这些环境要素进行了评价。评价结果见表2.2。试依据这些资料对这三个地块的投资环境进行综合评价。A层要素B层要素C层要素D层要素A1：经济环境0.3B1：市场环境0.4C1：市场竞争0.5D1:同类楼盘分布对项目销售影响D2：竞争者实力C2：市场购买力0.5B2：财务环境0.3C3：资金0.5D3：融资渠道多少0.5D4：融资成本0.5C4：成本0.5D5：经营成本0.5D6：经营税费0.5B3：资源环境0.3C5：人力资源C6：原材料C7：能源A2：社会政治环境0.2B4：社会秩序0.5C8：安全性C9：安定性B5：社会服务0.5C10：硬件C11：态度C12：效率A3：自然环境0.2B6：地理位置0.6C13：距商业中心距离C14：距机场、车站距离B7：自然风光0.4C15：植被C16：山脉C17：河流A4：基础设施环境0.3B8:道路及交通0.3B9:给排水0.25B10:通讯0.25B11:电力配电0.2权重A层中每个要素在本层中的权重；B层中每个要素在本层中的权重；C……；D……。每一个因素在整个系统中所占的权重（组合权重）例：D5因素（经营成本）在整个系统中所占的权重为：0.3×0.3×0.5×0.5=B8（道路及交通）的组合权重为：Wb8=0.3×0.3=0.09A层B层CD甲地块评分%乙地块评分%丙地块评分%A1rj1rj2rj3rj4rj1rj2rj3rj4rj1rj2rj3rj4A2C8505000603010030202030C965305025502051025650C107020100602020020203030C11C12A3C13C14C15C16C17A4B87525006030100002575B9603010070300010204030B1070300040303002030500B11502525070201001030600A层B层CD甲地块评分%乙地块评分%丙地块评分%A1rj1rj2rj3rj4rj1rj2rj3rj4rj1rj2rj3rj4A4B87525006030100002575B9603010070300010204030B1070300040303002030500B115025250702010010306004321四等打分法:第一等4分;第二等3分;第三等2分;第四等1分。甲地块的B8要素得分：Sb8甲＝75%×4＋25％×3＝3.75乙地块的B8要素得分：60%×4＋30%×3＋10%×2＝丙地块的B8要素得分……甲地块的综合得分＝Wd1×Sd1甲＋Wd2×Sd2甲＋Wc2×Sc2甲＋Wd3×Sd3甲＋……＋Wb8×Sb8甲＋……＋Wb11×Sb11甲＝乙地块的综合得分＝Wd1×Sd1乙＋Wd2×Sd2乙＋Wc2×Sc2乙＋Wd3×Sd3乙＋……＋Wb8×Sb8乙＋……＋Wb11×Sb11乙＝丙地块的综合得分＝……投资机会分析——市场分析市场调查市场预测市场调查调查内容调查方法问卷设计资料整理与统计分析调研内容市场环境调研消费者调研竞争楼盘调研竞争对手调研市场环境调研宏观环境调查经济环境；政策环境；人口环境区域环境调研项目所在城市的总体规划、区域规划、功能定位；区域的交通条件研究；对区域发展的其他因素和条件进行研究；对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行研究。项目微观环境调研对项目的用地现状及开发条件进行分析；对项目所在地的周边环境进行分析；对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析消费者调研回答七个问题（6W＋1H）谁是买家？()买家需要的是什么样的房？()为什么要买这些房子？()谁会参与购房行为？()买家会以什么样的方式买房？()什么时候买房？()在哪里买房？()消费者的购买力水平购买倾向共同特征竞争楼盘调研产品价格广告销售情况物业管理竞争对手调研专业化程度品牌知名度开发经营方式楼盘质量成本状况价格策略历年来的项目开发情况土地储备情况以及未来的开发方向及动态。…………调查方法普查法抽样调查法(随机抽样、非随机抽样)观察法、实验法、询问法访谈调查、电话调查、邮函调查、留置问卷调查、网上调查、手机调查调查程序提出问题，确定调查目的决定收集资料的方法设计调查表选样实施调查数据处理、分析与解释提交调查报告问卷设计原则目的性原则：可接受性原则顺序性原则：最初提的问题应当是被访者容易回答且较为关心的内容；从简单逐步向复杂深化；相关联的内容放在一起；核心的问题放在前面；专业性强的问题放后面；敏感性问题放后面；封闭型问题放前面、开放性问题放后面。简明性原则：内容要简明；时间要简短；问卷形式要易懂易谈。匹配性原则：原则1、合理性2、一般性3、逻辑性4、明确性5、非诱导性6、便于整理、分析注意的问题避免提一般性的问题避免用不确切的词避免引导性的提问避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题问题要考虑时效性避免问题与答案不一致。资料整理与统计分析资料整理编辑（矛盾的、无法读懂的、不正确的、不完整的……）处理：（返回、缺失值、抛弃）编码统计分析统计表、统计图房地产市场预测市场预测的内容市场预测的方法市场预测的内容国民经济发展趋势预测产业政策所带来的影响预测市场需求预测技术发展预测销售前景预测房地产生命周期预测供给能力预测市场价格走向预测市场竞争情况预测市场预测的方法定性预测个人判断法集体判断法专家意见法—头脑风暴法,哥顿法,对演法,德尔菲法德尔菲法的特点：匿名性，反馈性，统计性市场预测方法定量预测——平均发展速度法——时间序列预测法(简单平均数,移动平均法,趋势预测法,指数平滑法)——回归分析法——经济计量模型预测——灰色系统预测作业：房地产市场调研报告人员、分工、调查目的、调查对象、调查方法、抽样调查结果，分析讨论是否会崩盘？为什么？当前中国是否还值得进行房地产投资？