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第7章房地产开发项目规划设计1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理，房地产项目规划设计的指导思想。本章学习要求7.1城市规划与房地产开发1.城市规划的概念城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。7.1.1城市规划与房地产开发2城市规划的层次体系城市总体规划城市分区规划城市详细规划控制性详细规划修建性详细规划2城市规划的层次体系城市总体规划从宏观上控制城市土地合理利用和空间布局，指导城市协调发展。研究城市的性质、发展目标和发展规模。确定城市布局形式和功能分区。制定城市道路和交通系统规划、园林绿地系统规划、其他专项工程规划。2城市规划的层次体系分区规划在总体规划的基础上，具体划定土地使用界线，对土地进一步分类，对不同使用性质的用地位置和范围提出控制要求，确定次干道及支路的红线位置、横断面、主要交叉口形式，控制点的坐标、标高；确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径等。2城市规划的层次体系控制性详细规划将城市总体规划所明确的城市土地使用性质、发展方向、各项需要配套建设的公共服务设施和市政公用设施项目，具体明确地落实在每一块开发建设的土地上；落实每一块开发土地的土地建筑数量、人口数量、道路红线及其控制点的坐标；2城市规划的层次体系修建性详细规划对即将开发的地块，根据控制性详细规划对该地块的控制指标，所编制的开发建设实施性详细规划。确定各类建筑、各项基础工程设施、公共服务设施的具体配置，并根据建筑和绿化的空间布局、环境景观设计，编制规划总平面图。解决各种关系在平面上、高程上的关系，市政设施的具体位置和范围。城市规划对房地产开发经济效益的影响城市规划对房地产开发程序的强制性管理城市规划管理是政府调控地价的手段3城市规划与房地产开发的关系居住区技术经济指标居住区总用地居民每人占地居住区总建筑面积平均每户居住建筑面积居住建筑密度人口毛密度人口净密度住宅平均层数居住区平均造价高层比例住宅间距容积率绿地率停车位个数建设周期建筑的技术经济指标建筑容积率总建筑面积地上建筑面积规划建设用地面积建筑密度建筑高度绿地率停车位个数有效面积系数开发项目总造价平均造价开发建设周期7.1.2规划设计的技术经济指标建筑用地面积总建筑面积建筑密度（建筑覆盖率）容积率建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。1.建筑术语道路红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。建筑用地红线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。1.建筑术语房屋层数层高建筑高度净高房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定1.建筑术语7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容规划设计与自然生态相和谐；规划设计与社会发展相和谐；规划设计与用户需求变化相和谐。影响项目规划设计的要素主要有：国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策；项目所在地城市控制性详细规划的有关规定；项目所在地现场状况；市场调研结果与市场定位、项目开发理念；建设项目的总投资和资金运作方式。7.2.1指导思想1.项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则2.规划设计中的和谐理念5.道路交通规划2.建筑选型1。规划布局4.配套设施规划6.绿地与景观规划3.住宅户型7.2.2工作内容7.3居住区规划布局12除此之外，居住区的空间与环境设计也应遵循一定的原则。居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，遵循一定原则。7.3.1布局规划原则建筑布局常见形式概念1行列式按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。2周边式沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。3混合式采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。4自由式结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活布置以取得良好的日照通风效果。7.3.2常见的规划布局形式7.4建筑造型按建筑层数划分按平面特点划分按结构类型划分按户内空间布局划分低层住宅多层住宅高层住宅点式住宅条式住宅砖混结构框架结构框架剪力墙结构平层式错层复式跃层7.4.1建筑类型低层建筑多层建筑小高层建筑（非规范性）高层建筑高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。点式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。建筑术语跃式复式错层一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。建筑术语项目类型的新界定别墅Townhouse联排别墅板楼塔楼传统的别墅项目独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。Townhouse的四种形式通常，我们称Townhouse为联排别墅，因为Townhouse的出现就是以联排别墅为标志的。但实际上，一个纯粹的Townhouse项目中，一般可以包括四类建筑形式,即联排、双拼、叠拼、独栋。在同一项目中，通常价格表现：独栋〉双拼〉联排〉叠拼联排别墅由三个以上的相同单位平行组合而成。是Townhouse项目最为常见的建筑形式。双拼别墅两个相同的单位平行组合而成。叠拼别墅从建筑立面上看，与双拼非常相似，也是由两个单位组成；实际上，其中一户的“一层”从二层开始，将不拥有庭院。从户型图上清晰可见区别。Townhouse独栋传统别墅Townhouse的四种形式独栋别墅形体独立的单位。传统别墅注重从建筑立面的设计上突出栋与栋之间的区别，显示所有者的个性。Townhouse独栋通常栋与栋之间没有实质区别甚至完全一样。传统别墅间距开阔私密性好。Townhouse独栋之间间距小，私密型不如传统别墅。Townhouse独栋传统别墅全板楼社区使每栋住宅楼都能够享有充分的采光权和景观权，使用户四季都能享受阳光和通透的感觉。解决方案：1.园区整体采用板式楼设计，呈北高南低的阶梯状布局。2.一梯两户、一梯四户的户型，户户朝南。精品户型更是所有房间都朝阳。板楼精选之风林绿洲——设计板楼精选之风林绿洲——设计塔楼精选之万科星园——设计宝星园采用香港名师设计的蝶式建筑风格，做到了户户朝阳，而且保证了室内通风效果；各单元布局合理，使用率高，令住户充分享受舒适的空间感。建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独特和意境，它作为凝固的建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。建筑风格欧陆风格现代主义风格主题风格新古典主义风格7.4.2建筑风格7.5住宅户型内外分区原则动静分区原则洁污分区原则私人行为空间公共行为空间家务行为空间卫生行为空间交通空间室外过渡空间7.5.1住宅功能分区的原则7.5.2住宅功能分区7.5.3住宅功能分区的技术要点技术要点123每套住宅具有良好的通风、采光、日照、隔热、保温、隔声等性能套内功能空间应具有一定的适应性、可变性，以适应不同家庭居住以及生活模式变化的需求，且功能空间还应满足适用、安全、卫生、舒适、经济、美观、长效的要求。卧室设计应该避开来自户内其他房间或周围邻居的视线干扰，以保证卧室的私密性。4必须设置户内的室外空间——阳台7.6配套设施规划配套设施规划12345公共服务设施规划市政公用设施规划停车设施户外场地设施安全设施5服务管理设施7.7道路交通规则（1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和舒适；（2）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整；（3）因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济；（4）功能复合化，营造人性化的街道空间；（5）构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络；（6）避免影响城市交通；7.7.1交通组织方式人车分流人车混行结合局部分行7.7.2路网规划原则7.7.3道路交通规划要求道路宽度要求其他要求7.8绿地与景观规划目前，根据我国《城市居住区规划设计规范》的相关规定：规定了新建居住区绿地率不小于30%，旧城改建去绿地率不小于25%的指标。注意区分：绿地率与绿化率步行环境铺地环境水体环境户外设施环境7.8.1绿地规划7.8.2景观规划户型配比户型配比原则和评价标准•基于总体定位、市场、消费者、天气等。•基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略•不同的户型配比方案，相应的条件及结果1、基于总体定位和发展战略：总体定位：主流？跟随？补缺？组合？总体发展战略：低成本？差异性？总体形象：在户型面积及特色上如何体现？2、基于市场的户型特征、现状和趋势市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比周边即将推的户型有几类。主流户型在最近两年的变化趋势。3、基于消费者的户型特征内在的原因：消费者文化、经济、生活习性等原因：指标：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入与首期及月供比较图4、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及结构上。5、政策因素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。户型配比原则和评价标准（续）1、明晰的资金策略哪部分可满足资金迅速回笼（如赠送或创新户型），哪部分满足提升利润（如商业）。2、明晰的竞争策略和回避风险策略站在市场和消费者利益，考虑到底凭什么打赢竞争（低成本？差异性？市场空缺？）•基于总体定位、市场、消费者、天气等。•基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略•不同的户型配比方案，相应的条件及结果户型配比原则和评价标准