论业主委员会的法律地位

文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题论业主委员会的法律地位——从实体法与程序法的双重视角刘保玉北京航天航空大学法学院教授,孙超山东大学法学院关键词:业主委员会/业主团体/民事权利能力/诉讼权利能力内容提要:民事权利能力与诉讼权利能力应具有一致性。在实体法上，业主委员会应被界定为由全体业主组成之业主团体的执行机关与代表机关，相应地在程序法上具有当事人资格的应为业主团体而非业主委员会。除非另有约定，业主委员会代表业主团体提起诉讼时须经业主大会授权，其诉讼范围应限于保护业主的共同权益;对业主团体“怠于行使权利”须作出明确界定;基于原告资格与被告资格的一致性，业主团体亦应具有被告资格。业主委员会的法律地位问题，理论界与实务界一直有争论。无论是《物业管理条例》还是被寄予厚望的《物权法》，在这个问题上都采取了较为模糊的态度，由此也导致了各地法院在面对由业主委员会提起的业主维权之诉时无所适从，在是否受理上意见也不统一。《建筑物区分所有权司法解释(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题第13条规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：(一)已经选举出业主委员会的，为业主委员会;(二)没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。”“有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。”这一司法解释如获通过，似可平息有关争论。但关于业主委员会被赋予原告资格的理论基础何在、其实体法律地位如何、以业主委员会为当事人的诉讼利益(包括可能的败诉结果)何以归属于全体业主等问题，尚有讨论的空间。另外，业主委员会提起诉讼时是否需经业主大会授权，“业主共同权益”与“怠于行使权利”等概念应如何界定，亦应在解释论上作出合理的说明。一、民事权利能力与诉讼权利能力的关系界定目前学界对于业主委员会法律地位的探讨与争论，多集中于其有无诉讼主体资格。不可否认，这是实践中亟待解答的问题。但笔者认为，撇开业主委员会的实体法律地位即民事权利能力有无的问题而单纯去论证其当事人能力，难免有以偏概全之嫌。只有在实体法与程序法的双重视角下做通盘考虑，才能正确审视业主委员会的法律地位。诉讼法学者在论及民事权利能力与诉讼权利能力(当事人能力)的关系问题时，一方面提到两者应该具有一致性，但另一方面又言民文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题事权利能力并非当事人能力存在的前提，当事人能力是诉讼法问题，诉讼法上的主体具有自己独立的、不依赖实体法而存在的特质。[1]一些立法例上的规定似乎也印证了这一点。比如德国民法典中率先确立了自然人与法人并立的二元主体模式，无权利能力社团之生存空间被极度压缩，但其诉讼法中却认可无权利能力社团有被诉能力;日本民法典沿袭了民事主体二元化的构造，但其民诉法第46条却赋予一部分非法人团体以完全的诉讼权利能力，规定“非法人团体，设有代表人或管理人者，有当事人能力”;我国《民法通则》中除对公民(自然人)、法人的民事主体地位作出规定外，并无对其他类别民事主体的规定，但《民事诉讼法》第49条却明确规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”笔者认为，上述立法上的实然状态并不能证成民事权利能力与诉讼权利能力适当分离的正当性，因为此种分离或由于立法者出于某类政治因素的考量而在实体法上故意忽略和否定某类民事主体的独立地位，如《德国民法典》中对无权利能力社团的敌视态度即因立法者欲将其纳入国家监控范围所致;或由于新型民事主体已大量存在于现实生活中而实体法未能及时跟进，如我国《民法通则》于1986年制定时并未考虑到合伙企业、个人独资企业等非法人团体会在经济生活中占据重要的一席之地;还可能由于单纯的立法技术原因导致了实体法的滞后。而法官几乎每天都面临着实体法规定之外的新型民事主体文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题的诉讼，他们绝不能等待实体法修改后再行裁判，因此程序法先行一步确立这些民事主体的当事人资格也就不足为奇了。但在应然状态上，民事权利能力与诉讼权利能力不但应该具有一致性，而且前者应为后者之前提与基础，正如德国《民事诉讼法》第50条所强调：“有权利能力者，有当事人能力”。因为如果某一主体不能使权利义务驻足集散，不能有民法之权利能力，则何来纠纷?又何来诉讼?赋予诉讼法上之当事人之能力，岂非多余?[2]反之，若一民事主体能牵动权利义务涉及诉讼，在诉讼法上自应具有当事人能力，而实体法上亦须赋予其相应的民事权利能力。也就是说，诉讼权利能力与民事权利能力两者应具有相辅相成的内在统一之联系。笔者即以此为出发点来讨论业主委员会在实体法上与程序法上的双重地位。二、业主委员会之实体法定位(一)业主团体与业主委员会的应然定位近世以来，随着人口激增，土地渐成稀缺且珍贵之资源。为了充分利用土地，高楼大厦遂拔地而起，原来独门别户之居住状态渐趋式微，取而代之的是一栋建筑物或一个小区之内成百上千的住户毗邻而居，其住宅犹如火柴盒一般紧密堆积。在这种状态下，尽管业主之单独所有权仍占主导地位，但其权利行使须受一定限制，即不得违反共同利益而为有害于整个建筑物的适当管理或正常使用之行为。同时，文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题紧密结合的居住状态使得建筑物之共有部分及其附属设施成为区分所有权的核心要素，而如何对其善管与善用以及如何约束个别业主的不当行为，已属事关全体区分所有权人整体利益之事项，非单个业主可以主张。为使此种整体利益有一畅通稳定的表达与维持机制，使全体区分所有权人形成一共同体关系当为最佳选择。而为维持该共同体关系的存续，尤其为管理相互间的共同事务及共有部分的使用、收益，乃不得不结成一团体组织，以借该团体组织的力量，共同管理共有设施等共用部分及其他共同事务，维持区分所有权继续存在的机能。[3]可见，凌驾于个人利益之上的业主整体利益保护之需要，促进了由全体业主组成的业主团体的诞生。此团体组织之存在目的即在于维护业主整体利益，其自应由全体业主组成，才能获得存在的正当性基础，否则若仅由少数业主组成的机构来维护全体业主的利益，将不符合业主自治的民主原则。近代各国在其民法典外另行制定建筑物区分所有权的特别法时，均将确立业主团体之独立地位及规范其内部决策与管理关系作为重点之一。但在比较法上，关于业主团体的法律地位，有不同的规范方式：有赋予业主团体以法人人格者，如法国的共有人协会、日本的管理组合法人、美国的公寓所有人协会与我国香港的业主立案法团等;亦有肯定其非法人团体地位者，如日本的管理团体与德国的住宅所有权人团体等。在我国讨论业主团体的法律地位问题，应以不突破现行文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题法律框架为限。《民法通则》中明确规定法人须具备独立的财产，且要有独立承担民事责任的能力，而业主团体所占有使用管理之财产如物业用房、业主缴纳的管理费等均属于全体业主共有，业主团体只享有相对独立的财产权利，对外交往所产生的法律责任原则上亦由全体业主共同承担，故其与我国民法上规定的法人相去甚远，但却符合我国《合同法》与《民事诉讼法》中所规定的“其他组织”的要件。梁慧星教授主持拟定的《中国民法典草案建议稿》中专设一节规定“非法人团体”，为新型民事主体的涌现预留开放性空间，笔者认为这一方案可供将来制定民法典时借鉴，使自然人、法人之外的业主团体这类民事主体有安身之所。业主团体之运行以强制参与和集体决策为基础，但为防止个别业主固执己见形成僵局，就必须采取少数服从多数的民主决策机制以形成团体意志，而这反过来又强化了业主团体相对于其成员的独立性。业主团体之意思并非单纯全体业主意思的汇集，而是借助于业主大会这个议事机构形成独立意思，不同意大会决议之业主有容忍及服从的义务。独立利益与独立意思奠定了业主团体成为独立民事主体(即被赋予民事权利能力)的基础。当然，业主大会为非常设机构，其仅能充当业主团体意思的形成机关与决策机关，为使业主团体的意思在日常生活中得以贯彻执行，并降低物业小区众多业主的谈判成本与交易成本，通过在物业小区内部设立一个管理层并由业主向管理层授权即文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题成为当然选择。[4]在我国，业主委员会即扮演着此类管理层的角色，其应定位于业主团体的执行机关与代表机关，而非独立的民事主体。(二)业主委员会实体法律地位的实证法分析在我国，无论是2007年出台的《物权法》还是2003年制定、2007年修订的《物业管理条例》，对业主团体的规定均付之阙如，而对业主大会与业主委员会的法律地位又故意采取模糊态度，这也被认为是实践中众多争议的根源所在。笔者认为，完全可以通过对现行法律体系中相关条文之文义与规范目的的解释，来界定业主委员会的法律地位，并为确立和完善业主团体的主体地位提供依据。首先，根据《物权法》的规定，业主委员会由全体业主选举产生，是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。《物业管理条例》第15条更是直接规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项。”可见，将业主委员会界定为隶属于业主大会的执行机构，是有明确的实定法依据的。这里虽未提及业主团体的法律地位，但作为决策机关的业主大会与执行机关的业主委员会应相应依附于一个实体组织，否则即无存在的价值与必要。所以笔者认为立法中实际上隐含了对业主团体独立地位的肯定。文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题其次，《物业管理条例》中规定业主委员会的职责之一为“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。此条规定是否意味着业主委员会已成为物业服务合同的一方主体，学者们有不同理解。笔者认为答案应为否定，理由在于：其一，依体系解释，“代表”一词在我国的民事法律法规中是有特殊含义的，如“法定代表人”、“表见代表”等概念中的“代表”意指法人或其他组织的内部机关以团体之名义对外为法律行为，但并非承认代表机关为独立主体。若无特殊理由，《物业管理条例》中的“代表”一词应作相同解释，否则会引起体系的混乱。其二，依历史解释，2002年10月公布的《物业管理条例(草案)》第15条第2款规定业主委员会的职责之一是“与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”，而最终公布的正式条例中却增加了“代表业主”的前缀。这样的修改绝非偶然，其意在强调业主委员会只是作为业主团体的代表订立合同。[5]其三，依目的解释，物业服务合同订立之主要目的在于维护全体业主的共同利益，因此是否缔结及与谁缔结应由业主团体通过决策机关即业主大会决定，合同一方主体自应为业主团体，业主委员会只是执行业主大会的相关决议而已。物业管理费由业主交给业主团体，是基于团体与团体成员间的关系;团体将收到的物业管理费支付物业管理企业，是基于物业服务合同关系;从便捷角度考虑，业主团体可将物业管理费的收取行为委托物业管理企业代理实施，三者间关系由此理文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题顺。[6]因此，“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”这一条款只能进一步印证了业主委员会执行机关的地位。再次，若将业主委员会界定为独立的民事主体，势必消解与反噬业主团体的独立地位，业主团体、业主大会与业主委员的关系应如何处理，亦将成为无解之难题。反之，若仅将业主委员会界定为业主团体的执行机构，不但无上述问题，而且能更清楚地彰显业主委员会之管理职权来自于业主授予，进而为业主团体与业主大会监督业主委员会的职务执行情况提供理论基础。实践中，业主委员会利用手中权力向物业公司和其他相关单位索取好处，如要求物业公司给业主委员会成员发工资、减免其物业管理费等情况时有发生，而业主委员会与物业公司沆瀣一气、牟取不法利益、损害其他业主利益的事例也屡见不鲜。因此有学者提出应以业主委员会的赔偿责任