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高等教育出版社第十一章房地产投资财务评价高等教育出版社本章学习要求•理解和掌握教材中所介绍的静态和动态基本指标的含义、评价意义及其运用。•掌握房地产投资项目的成本费用和收入估算、财务评价的静态指标和现代的动态指标，以及初步财务可行性分析的方法。2高等教育出版社本章重点和难点•重点：1.项目成本费用与收入的估算及现金流量表的建立；2.利润率指标；3.静态投资回收期Pt；4.回报率指标；5.偿债能力比率；6.财务净现值（NPV）；7.财务内部收益率（IRR）；8.动态投资回收期P；9.初步财务可行性研究的方法——前门法和后门法3高等教育出版社本章重点和难点•难点：1.如何正确运用静态指标和动态指标进行财务评价？2.在动态财务评价中，为什么贴现率的确定非常重要？3.如何估算开发项目的总成本费用？4.如何理解前门法与后门法的思路？4高等教育出版社投资项目财务分析•房地产投资项目的财务分析也称为财务评价，是指投资分析人员在房地产市场研究基础上，对项目成本和收益加以估算和预测，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、偿债能力和资金平衡能力进行分析，以判断项目在财务上的可行性的工作。•投资者的投资目的就是取得预期的投资收益，财务评价可以给理性投资者提供更明确更完整的决策依据。5高等教育出版社•房地产投资项目的收益包括投资回收和投资回报两部分。•投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。•在房地产开发投资中，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收；•在置业投资中，投资回收主要是指购置房地产时所投入资金的回收。投资回报是投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。6高等教育出版社第一节项目成本费用与收入的估算•一、成本费用的估算–成本费用是指项目在一定时期内为生产和租售房地产而发生的各项耗费和垫支。按照财务评价要求的不同，可分成总成本费用和经营成本。–（一）总成本费用的估算•1、用于销售的房地产项目的总成本费用。•用于销售的房地产开发项目的总成本费用由开发成本和开发费用两部分构成。7高等教育出版社第一节项目成本费用与收入的估算•开发成本是房地产的产品成本，包括–土地使用权获取费（土地征用及拆迁补偿费、或出让金、或转让金）–前期工程费（规划设计费、地质勘测费、可行性研究费用）–基础设施费（三通一平或七通一平费用）–建筑安装工程费用（建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等）–公共配套设施费用（各种非营利性的公共配套设施或公建设施的建设费用）–不可预见费–开发期间税费（固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、人防工程费等）8高等教育出版社第一节项目成本费用与收入的估算•开发费用也称为期间费用，包括–管理费–财务费用–销售费用•2、用于出租经营的房地产项目总成本费用主要：–房屋折旧费–维修费–管理费–财务费–市场推广费–其他费用9高等教育出版社第一节项目成本费用与收入的估算–（二）经营成本•经营成本是用于项目财务评价的现金流量分析时所用的概念。–出售型项目经营成本包括土地转让成本、房地产销售成本、配套设施销售成本等。–出租型项目经营成本是指从总成本费用中扣除固定资产折旧费、无形资产与递延资产的摊销费和财务费用之后的成本费用，包括人工费、设备运行费、维修与保养费、广告及市场推广费、保险费等。10高等教育出版社第一节项目成本费用与收入的估算•二、经营收入的估算–房地产投资项目的经营收入是指销售或出租房地产商品所获得的收入。–租售价格、可租售面积是租售收入估算的前提。租售价格的确定受各种因素的影响，其中市场供求关系是影响价格的主要因素。因此，房地产的销售收入或出租收入主要以市场价格或预测价格为计算基础。11高等教育出版社第一节项目成本费用与收入的估算–销售收入=房屋销售单价×销售房屋面积–出租收入=房屋租金单价×房屋出租面积–在出租型项目中，估算资金收入时，还应考虑空置率（或空置期）对租金收入的影响。12高等教育出版社第一节项目成本费用与收入的估算•三、税金的估算–税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位和个人征收的财务资金。–在我国与房地产投资活动有关税种主要有：•1、经营税金及附加。包括营业税、城市建设维护税和教育附加费。•2、城镇土地使用税和房产税。•3、土地增值税。•4、其他税费。•5、企业所得税。13高等教育出版社第一节项目成本费用与收入的估算•四、利润总额的估算–获得利润是房地产投资者开发经营房地产的最终目的，它集中反映了投资者的经济效益。–利润总额＝销售（出租）收入－经营税金及附加－总成本费用–税后利润＝利润总额－所得税14高等教育出版社第一节项目成本费用与收入的估算•五、编制项目财务报表–在房地产投资项目的成本和收入估算基础上可以将这些财务数据汇总，编制基本的财务报表以及辅助财务报表。–（一）基本的现金流量表15高等教育出版社表11.1现金流量表（全部投资）单位：万元16序号项目合计计算期012…n11.11.21.31.41.522.12.22.32.42.52.62.734现金流入租售（经营）收入回收固定资产残值回收流动资金净转售收入其他现金流入现金流出开发建设投资（不含建设期利息）流动资金投资经营成本经营税金及附加增值税所得税其他现金流出净现金流量（1-2）累计净现金流量高等教育出版社表11.2现金流量表（自有资金）单位：万元17序号项目合计计算期012…n11.11.21.31.41.522.12.22.32.42.52.62.72.834现金流入租售（经营）收入回收固定资产残值回收流动资金净转售收入其他现金流入现金流出自有资金投资借款本金偿还借款利息支出经营成本经营税金及附加增值税所得税其他现金流出净现金流量（1-2）累计净现金流量高等教育出版社表11.3房地产项目租赁经营期的现金流量表单位：万元18项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年总经营收入减：空置损失实际总经营收入减：经营成本房地产税净经营收入减：贷款本息税前现金流量加：本金减：折旧应纳税所得额乘：所得税率所得税额税前现金流量减：所得税税后现金流量高等教育出版社表11.4出售房地产时的净现金流量单位：万元19项目资金预计销售价格减：销售费用净销售收入减：土地销售成本建筑物销售成本应纳税销售收入乘：所得税率销售所得税净销售收入减：销售所得税贷款余额税后销售现金流量高等教育出版社第一节项目成本费用与收入的估算–（二）利润表•利润表可以反映项目计算期内各年的利润总额、所得税、税后利润的分配情况，可以计算投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率等静态指标。20高等教育出版社表11.5利润及利润分配表单位：万元21序号项目合计计算期123…n123456789101112租售（营业）收入经营税金及附加增值税总成本费用利润总额（1-2-3-4）应纳税所得额（5-6）所得税税后利润（5-7）盈余公积金应付利润未分配利润累计未分配利润高等教育出版社第一节项目成本费用与收入的估算–（三）资金来源与运用表•资金来源与运用表可以反映开发经营期间的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定合理的借款和偿还计划。22高等教育出版社表11.6资金来源与运用表单位：万元23序号项目合计计算期123…n11.11.21.31.41.51.61.722.12.22.32.42.52.62.72.82.934资金来源租售（营业）收入自有资金长期借款短期借款回收固定资产残值回收经营资金净转售收入资金运用开发建设投资经营投资经营成本经营税金及附加增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息偿还盈余资金累计盈余资金高等教育出版社第一节项目成本费用与收入的估算–（四）资产负债表•资产负债表可以反映项目计算期各年年末的资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系，以考察项目资产、负债、所有者权益的结构是否合理，可以计算资产负债率、流动比率、速动比率等指标，进行清偿能力的评价。24高等教育出版社25序号年份项目建设期使用期01234567891资产1.1流动资产总额1.1.1现金1.1.2应收账款1.1.3存货1.1.4累计盈余资金1.2在建工程1.3固定资产净值1.4无形资产及递延资产净值高等教育出版社2负债及所有者权益2.1流动负债总额2.1.1应付账款2.1.2短期借款2.2长期负债负债小计2.3所有者权益2.3.1资本金2.3.2资本公积金2.3.3累计盈余公积金2.3.4累计未分配利润26高等教育出版社第一节项目成本费用与收入的估算–（五）辅助报表•辅助报表包括项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设估算表、建筑安装工程装饰工程费用分配表、公共配套设施估算建设费估算表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表。27高等教育出版社第二节传统的财务评价指标•传统的投资效益评价指标主要是各种各样的“比率”，这些比率可以用来评价各种价值与投资效益之间的关系的合理性，由于这些比率的计算没有考虑资金的时间价值，因此也被称为静态的投资效益指标。28高等教育出版社根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。29投资回收期借款偿还期还本付息比率投资利润率投资利税率静态分析指标资本金利润率资本金净利润率财务分析指标资产负债率财务比率流动比率速动比率动态投资回收期动态分析指标财务净现值财务内部收益率高等教育出版社根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标和资金平衡能力指标三大类。30财务内部收益率财务净现值投资回收期静态与动态盈利能力指标投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务分析指标资金平衡能力指标借款偿还期清偿能力指标还本付息比率偿债保障比率资产负债率财务比率流动比率速动比率高等教育出版社根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。31财务分析指标时间性指标投资回收期借款偿还期价值性指标——财务净现值比率性指标财务内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务比率资产负债率流动比率速动比率高等教育出版社第二节传统的财务评价指标•一、静态指标的种类–（一）成本利润率•成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。32%100%100-总开发成本开发商利润项目总开发成本项目总开发成本项目总开发价值成本利润率适用于开发类项目的财务评价。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。高等教育出版社–（二）投资利润率•投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。33100%利润总额或年平均利润总额投资利润率总投资额式中：总投资额=投资+贷款利息高等教育出版社如何评价项目的投资利润率？实际工作中可以将投资利润率分为税前投资利润率和税后投资利润率两种。计算出来的投资利润率要与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，如果预期的投资利润率（或收益率）高于或等于基准投资利润率（或收益率），说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可考虑接受；反之，一般不予接受。34高等教育出版社第二节传统的财务评价指标–（三）资本金利润率•资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映了项目资本金或权益资本的盈利能力，适用于开发后出租经营的项目。–35%100资本金润总额年利润总额或年平均利资本金利润率高等教育出版社第二节传统的财务评