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2010年10月安定门大悦城工作阶段汇报1烟台芝罘湾项目可行性研究报告目录2项目概况财务分析市场分析及项目定位产品设计土地获取流程及风险分析结论及建议第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分第六部分3项目概况区域位置芝罘区发展规划地块四至地块指标地块现状周边环境交通状况4区域位置本项目5芝罘区发展规划牟平组团福山组团牟平组团芝罘组团莱山组团八角组团开发区组团本项目本项目文化中心及、科研中心旅游、综合功能区、发展备用地对外开放基地、先进制造业核心区域临港工业和物流中心综合制造业、农业高新技术产业等城郊外向型经济区域商务中心、金融中心、和服务中心大悦城复合区域发展规划6烟台站烟台港东港池码头烟台山太平湾区政府地块四至项目整体位于“南大街-海港路-胜利路商圈”最北端项目地块西侧隔海港路为烟台火车站项目西北侧目前为烟台港东港池码头，未来码头搬迁后规划为商务区项目东北侧是著名的烟台山7地块指标（1）开发时序地块编号建设用地容积率地上建筑面积用地性质项目一期M2商业M2酒店，写字楼，住宅合计商业、综合8地块指标（2）A2用地范围A1用地范围建筑退线道路红线规划用地范围：南至北马路，西至海港路，东、北至用地边界；规划可建设用地面积约：规划用地性质：规划建筑面积：容积率：建筑高度：一期A2区域详细规划条件一期A1区域详细规划条件规划用地范围：南至北马路，东至西南河路，西、北至用地边界；规划可建设用地面积约：规划用地性质：规划建筑面积：容积率：建筑高度：9地块现状烟台项目A1、A2地块现状烟台火车站阳光100环岛烟台港港湾大道建材城烟台港烟台山10周边环境烟台项目周边建筑交通状况城市道路包括海港路、北马路、南大街、青年路、大海阳路、西南河路等城市快速路或主干路。公交路线项目地块直达公交路线20条。合围三路北马路和海港路（火车站）均有公交站点，包括：3,8,9,10,11,12,17,18,21,22,28,42,43,44,47,49,50,50(杨家台专线),58,61路轨道交通未来轨道交通的1号线与2号线在此地相交，形成换乘的枢纽。客运码头按照烟台港港区改造规划方案，项目西侧未来将建造国际一流的港航客运码头。烟台港客运中心烟台火车站本项目项目的可达性强—交通快捷目录12项目概况财务分析市场分析及项目定位产品设计土地获取流程及风险分析结论及建议第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分第六部分13宏观环境分析商业分析竞品分析商业定位业态规划与品牌组合写字楼分析住宅分析酒店分析市场分析与项目定位小结市场分析及项目定位宏观环境分析14宏观环境分析：经济环境02000040000600002001200220032004200520062007200820090%3%6%9%12%15%18%21%24%27%30%人均GDP增长率0300600900120015002001200220032004200520062007200820090%10%20%30%40%50%社会消费品零售总额增长率2009年社会消费品零售总额达到1220亿元，同比增长19%。根据烟台市十一五规划，烟台市政府将加快现代服务业发展，积极引进国内外知名商业企业落户，着力培育一批销售收入过10亿元的流通企业和交易额过20亿元的批发市场。打造海港路商业街、迎春大街商业街、幸福路商业街、广仁路步行街等特色街区。15宏观环境分析：城市建设与产业发展城市第三产业增加值（亿元）烟台1187济南1710青岛1957威海640淄博831潍坊861烟台位次3城市全社会固定资产投资（亿元）烟台2222济南1655青岛2019威海1165淄博1009潍坊1890烟台位次1烟台市固定资产投资额在山东省排名第一，处于城市高速建设期。基础设施、道路交通和城市环境发展迅速，为大悦城项目建设提供了重要设施保障。烟台市三类产业比例为8：60：32（%），第三产业比重不断加大，商业服务业整体发展环境良好。2009年度知名地产企业烟台投资情况（09—10年）华润置地——位于烟台芝罘区南大街西端两侧的万象城，占地面积约294亩，该项目总投资约50亿元，总建筑面积70万平方米。拟建设成为集购物、商务、休闲、餐饮、娱乐、健身等多种服务业态为一体的大型商业综合体。万达广场——位于南大街文化广场南侧，规划占地面积约21万平方米，总建筑面积约90万平方米。总投资45亿元，年度投资5亿元。金地集团——以股权收购的形式，获得了位于烟台市高新区的烟台市中农大项目51%的权益。该项目土地属商住用地，项目的商业公建部分占4.5万平方米。项目建筑面积为13.26万平方米。龙湖地产——在通过公开拍卖方式，以15.169亿元的价格竞得了烟台牟平区出让的33宗国有土地使用权。上述33幅地块位于烟台牟平区滨海东路北、养马岛大桥西，总占地面积为136.5971公顷，土地用途为商服、商住、住宅、文体娱乐、港口码头、学校。万科集团——在山东烟台以9.48亿圈地芝罘岛，竞得位于三里桥西侧填海地块G区、D区、C区三幅地块，其总占地面积31.2万平米。越秀地产——以2.6亿元的价格竞得山东烟台一幅地块。这幅地块位于山东省烟台市芝众区，属市区核心老城区。占地面积约7.38万平方米，可建筑面积最多约15.4万平方米，规划用途为住宅、商业和办公用地，其中住宅面积占75%，商业和办公面积占25%。大商集团——计划在烟台投资35亿元，建设77万平方米高档商务区。建设麦凯乐购物中心、新玛特购物中心、千盛百货3个大型商贸综合体。乐天集团——韩国乐天百货目前已经考察了迎春大街、港城东大街等地块。旗下乐天玛特项目已与新桥集团正式签订合作合同，该项目注册资本3000万美元。知名地产企业烟台投资情况（09—10年）18宏观环境分析商业分析竞品分析商业定位业态规划与品牌组合写字楼分析住宅分析酒店分析市场分析与项目定位小结商业环境商业分析01000200030004000500060002009200820095233.262310.39510.531267.241786.841647.42311.120084749.842104.13431.671006.151454.791580.91219.89食品衣着服装家庭设备用品及服务医疗保健交通和通信教育文化娱乐其他商品和服务商业分析：烟台消费需求烟台市居民消费结构主要城市2009城镇居民人均可支配收入（元）GDP增长率深圳2924510.7%上海288388.2%广州2761011.5%北京2673810.1%杭州2686410%苏州2632011.5%青岛2236812.2%天津2143016.5%烟台2112513.5%全国171758..8%20商业分析：发展现状烟台商业经过20余年的逐渐发展，业态尚以传统百货为主，即将进入升级换代时期，大型综合商业和购物中心的开发将成为烟台商业发展的主导。阶段特色代表商业自然发展商业自发形成无规模商业网点设施南大街区域初步形成商业氛围百货大楼（现振华购物中心）百货快速发展中高端百货进入烟台市场高速发展商圈概念初步形成项目间竞争格局开始出现现振华购物中心华联商厦振华商厦超市百货等多业态发展外资零售商进入外地零售商进入本地零售商发展良好街区式商业开始形成奢侈品派进入烟台南大街购物城，百盛百货，贵和佰泓发展大型商业综合体大型连锁商业进入烟台购物环境提升发展大型综合体购物中心老牌百货升级大悦城阳光100万象城万达广场1990到20002004到20092000到20042009到2012烟台市唯一的市级商圈，具备辐射与服务整体烟台市区的能力；汇集烟台70%的百货及商品市场，是市民游客购物的首选；商圈内商业以振华购物中心、振华商厦、百盛购物中心为代表，是烟台市中高端百货的主要场所。商业分析：商圈概况商圈特征中大型百货项目扎堆，休闲娱乐业态，经营层次不分明，经营商品同质化严重；缺乏街区式商业、购物中心类项目；配套设施建设不完善，缺乏停车位规划，缺乏绿化休闲等空间，限制商业发展升级。现有问题22宏观环境分析商业分析竞品分析商业定位业态规划与品牌组合写字楼分析住宅分析酒店分析市场分析与项目定位小结市场分析及项目定位竞品分析23经营项目租金水平（元/月/平米）经营网点海港路百货，商务配套200-400振华商厦，阳光100等南大街临街服装店铺，百货200-400振华购物中心，振华国际广场西大街北大街综合性商业160-300百盛购物中心项目商业面积（平米）楼层开业时间业态百盛购物中心89000B1-F52004年中端传统百货振华国际广场23000B1-F32009年中端现代百货振华商厦80000B1-F81996年中高端现代百货南大街购物城40000B1-F41999年低端传统商场海港服装广场40000B1-F2低端传统商场振华购物中心40000B1-F32003年中端传统百货华联商厦15000F1-F31986年低端传统商场贵和佰泓名店9000B1-F62009年高端购物中心世茂百货500002011-2012中高端现代百货阳光10025000（已开业)B1-F32008中低端商业底商合计411000竞品分析：项目所在商业区域①②③④⑤⑥⑧⑦⑨⑩该区域现有商业定位中低端为主，据了解万象城、万达，已经确定进驻。百盛购物中心开发单位马来西亚金狮集团开业时间2004年底地理位置芝罘区南大街166号营业面积建筑面积89,000平米商业规划B1-F5商业定位融购物、服务、休闲健身、餐饮娱乐、广场文化等功能为一体的多功能超级休闲购物场所。主力店百盛百货、大润发超市、国美电器、永和豆浆、KFC、味千拉面、必胜客匹萨、新世纪电影城2009年销售额约3亿元。楼层业态主力租户F5台球室/棋牌室，美容会所，凡高印象，运动健身，网吧纪明美丽健身F4运动装，休闲装，家居用品，新世纪电影城新世纪电影城，Nike,Lining,AdidasF3女士服装配饰，儿童娱乐园，童装，玩具爱慕，G2000，Etam，ErdosF2男士服装配饰，羊绒羊毛衫，国美电器国美电器F1化妆品，黄金珠宝，鞋包，烟酒茶专卖，屈臣氏，餐饮She’s，潮宏基，周大幅，屈臣氏，豪佳香牛排馆B1超市,配套服务,餐饮大润发竞品分析：百盛购物中心竞品分析：振华商厦振华商厦开发单位烟台振华国际综合房地产有限公司开业时间1996年，2004年重新装修开业地理位置芝罘区西大街8号建筑面积约80,000平米（地上+地下）商业规划B1-F8商业定位融购物、服务、休闲健身、餐饮娱乐、广场文化等功能为一体的多功能超级休闲购物场所2009年销售额约15亿元（含卡3亿元）项目评价位置优越，档次偏高，交通便利，拥有独立停车位,业态业种布局合理，动线清晰；以百货为主，餐饮，娱乐，服务类业态较少；由于体量限制，未来品牌升级和业态扩充具有较大难度。竞品分析：振华国际商场、振华购物中心振华国际商场开发单位烟台振华国际综合房地产有限公司开业时间2009年9月地理位置芝罘区南大街180号建筑面积约398,000平米（地上+地下）商业规划B1-F3（振华百货，2.3万平米）商业定位中高端时尚百货主力店振华流行时尚百货，振华量贩Mart振华购物中心开发单位烟台振华国际综合房地产有限公司开业时间2003年地理位置芝罘区南大街70-78号建筑面积约42,054平米（地上+地下）商业规划B2-F8商业定位中端时尚百货租金水平抽成23%,管理费1%;停车位300个业态F7时尚家居F6运动休闲F5针织，箱包，鞋帽F4男士西装，休闲装F3女装配饰F2时尚少女服装配饰F1化妆品，珠宝首饰，超市B1-B2停车场竞品分析：贵和佰泓名店贵和佰泓名店开业时间2009年1月地理位置胜利路248号建筑面积9000平方米商业规划B1-F6商业定位精品会员商场业态主力租户F6会员俱乐部,画廊F5招商装修期F4男士精品，服装订制A.J,Stonnie,Romaster,Pierrecardin,瑞士军刀,BestrestF3时尚女装，配饰，美甲23区,ele